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Dispositif Malraux : un investissement patrimonial avantageux !

03/02/2020
La loi Malraux est un dispositif fiscal très avantageux vous permettant d'investir dans des biens de prestige tout en réduisant vos impôts !

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation particulièrement avantageux ayant pour objectif la restauration du patrimoine historique français. Ainsi, par ce biais, vous obtiendrez une réduction d’impôt très intéressante qui va impacter directement votre impôt sur le revenu. Corneille Patrimoine vous fait découvrir dans la suite de l’article la loi Malraux dans l’investissement patrimonial.

Depuis 1962, investir en loi Malraux permet de bénéficier d’un fort avantage fiscal. En effet, en l’échange de la restauration du patrimoine immobilier français, vous pouvez bénéficier d’une importante réduction d’impôt. A travers ces projets immobiliers haut de gamme vous pourrez alors enrichir votre patrimoine tout en bénéficiant d’un avantage fiscal. Il est alors possible de bénéficier au maximum de 400 000€ de réduction d’impôt à répartir sur 4 années consécutives. Pour réussir ce genre de projet d’investissement immobilier locatif qui implique un grand budget. Il est nécessaire de suivre plusieurs étapes pour réussir son investissement en loi Malraux.

 

Les avantages de la loi Malraux

Investir dans l’immobilier via le dispositif Malraux se veut être particulièrement avantageux. En effet, ce dispositif bénéficie de nombreux avantages. Vous donnant accès à un investissement patrimonial de qualité au cœur des secteurs les plus prisés des grandes villes.

Dans un premier temps, la loi Malraux vous permet d’obtenir une réduction d’impôt équivalente à 22% ou 30% du montant des travaux, selon l’emplacement du bien. En outre, il doit se trouver en ZZPAUP ou sur un site patrimonial remarquable. Suite à cela, le pourcentage de réduction d’impôt sera défini. De plus, cette réduction d’impôt est immédiate. Et vous permet donc de réduire jusqu’à 120 000 € sur 4 années directement sur votre IR. C’est un avantage considérable que peut de dispositifs de défiscalisation peuvent vous procurer.

 

Niches fiscales

Dans un second temps, la loi Malraux n’est pas prise en compte dans le plafonnement des niches fiscales. Les réductions ou crédits d’impôts (dispositifs visant à réduire votre imposition) sont plafonnés à 10 000 € par an. C’est une manière d’éviter les trop importantes réductions d’impôt.

Comme vous l’aurez compris, le dispositif Malraux n’étant pas soumis au plafonnement des niches fiscales. Il se veut être particulièrement avantageux. Puisqu’il permet de réduire considérablement votre impôt sur le revenu.

 

Liberté locative

Également, la loi Malraux vous donne accès à une véritable liberté locative. En effet, certains dispositifs comme la loi Pinel présente une obligation de loyers plafonnés. Vous ne pouvez donc pas, via le dispositif Pinel, fixer vous même le montant de vos loyers. Ce qui réduit de surcroît la rentabilité locative de votre investissement.

Contrairement à la loi Pinel, la loi Malraux n’a pas de condition concernant le plafond des loyers. Ainsi, vous pourrez fixer vous même ce montant en vous alignant sur les prix du marché locatif. Ainsi vous obtiendrez une rentabilité plus intéressante.

Comme vous l’aurez remarqué, la loi Malraux est particulièrement intéressante. Néanmoins, ce dispositif de défiscalisation ne s’adapte pas à n’importe quel type de profil investisseur. De plus, il doit respecter certaines conditions que nous allons aborder dans la suite de l’article.

 

 

dispositif malraux réduction-min

 

Exemple :

Vous investissez dans un bien éligible à la loi Malraux.

Vous décidez d’acheter un bien de 300 000€ sous le dispositif Malraux.

Le promoteur propose ensuite de réaliser des travaux de rénovation pour un montant total de 100 000 €.

Le bien que vous avez acheté se situe dans une zone suivant un plan de valorisation de l’architecture, éligible à la loi Malraux. La réduction d’impôt se fera à hauteur de 22% (et non 30% comme en Secteur Sauvegardé). 

Vous bénéficierez donc d’une réduction d’impôt de 22 000 €, imputable sur 4 années consécutives en fonction de la durée de vos travaux et de vos besoins fiscaux.

De plus, la loi Malraux possède un avantage sur certaine autre loi. En effet la réduction d’impôt ne s’applique pas au plafond des niches fiscales de 10 000 € par an en 2020.

Les conditions du dispositif Malraux dans l’investissement patrimonial

Pour être éligible à la loi Malraux, le bâtiment dans lequel vous allez investir doit se situer obligatoirement dans une zone géographique qui respecte les critères suivants :

  • Les sites patrimoniaux remarquables ou anciens secteurs sauvegardés
  • Les quartiers anciens dégradés, à condition qu’il y ai un réel intérêt publique
  • Les quartiers dégradés conventionnés dit NPRU

C’est cette zone géographique qui définira le pourcentage de réduction d’impôt que nous avons abordés précédemment dans l’article. C’est un critère avantageux puisque ces zones protégées se situent la plupart du temps dans des secteurs très prisés des villes.

Ainsi, vous garantissez une forte demande locative ainsi qu’une cible locative haut de gamme vous donnant accès à un investissement immobilier de qualité.

Dans un second temps, l’immeuble doit subir une rénovation complète qui sera obligatoirement supervisée par les Architectes des Bâtiments de France. En effet, vous ne pourrez pas sélectionner vous même votre architecte ou faire vous même ces travaux.

Egalement, vous avez une obligation de louer l’appartement dans lequel vous allez investir dans les 12 mois suite à la rénovation. Cette location devra au minimum avoir une durée de 9 ans. De plus, vous aurez l’impossibilité de louer ce bien à vos descendants et ascendants.

La loi Malraux est donc un dispositif de défiscalisation particulièrement intéressant fiscalement. Mais il nécessite le respect de plusieurs conditions. Les appartements éligibles à ce dispositif se font rares et sont très prisés.

 

Les différents montages juridiques du dispositif Malraux

Nous allons voir alors ce qu’il se passera au moment de la revente du bien que vous devrez conserver à la location au minimum 9 ans.

  • VIR : le montant de la plus-value se calcule sur le montant de la revente minorée par le prix d’acquisition (foncier + travaux + frais de notaire).
  • ASL : le montant de la plus-value se calcule sur le montant de la revente minorée par le prix d’acquisition (foncier + frais de notaire). Dans ce montage la plus-value sera alors nettement plus importante. Elle sera alors imposable à 19% + 17,2% avec des abattements possibles pour durée de détention.

 

À qui s’adresse le dispositif Malraux ?

Le dispositif Malraux ne s’adresse pas à n’importe quelle catégorie d’investisseur. En effet, ce dernier se veut avantageux pour les personnes fortement imposées, soit au minimum 10 000 € d’impôt sur le revenu. En dessous de ce montant, la loi Malraux devient moins avantageuse au niveau fiscal.

 

Notre sélection de programmes en Malraux

 


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