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Investir dans l’immobilier ancien pour réduire ses impôts !

15/06/2020
Investir dans l'immobilier ancien tout en réduisant ses impôts, c'est possible

Si un grand nombre d’investisseurs réalisent des investissements locatif neuf pour réduire leur impôt, notamment via la loi Pinel, d’autres préfèrent investir dans l’immobilier ancien.

Alors quelle loi de défiscalisation s’avère la plus intéressante? Quel dispositif est le plus adapté à votre profil?

les dispositifs de défiscalisation destinés à l’investissement immobilier ancien vous permettront d’obtenir des avantages fiscaux très intéressants. Quels sont ces différents dispositifs et dans quelles conditions s’appliquent-ils ? Nous allons répondre à ces questions dans la suite de l’article.

 

Investir dans l’immobilier ancien avec les dispositifs de défiscalisation

 

1. Investir dans l’immobilier ancien, premiers pas de l’investisseur

 

Le dispositif LMNP dans l’immobilier ancien de prestige

 

Le dispositif LMNP est un dispositif de défiscalisation particulièrement intéressant, vous permettant notamment de faire un premier pas dans l’investissement immobilier locatif dans l’ancien, sans pour autant payer d’impôt. Effectivement, louer votre appartement en meublé vous permet d’amortir votre bien, vos travaux et vos meubles. En effet, vous créez ainsi un déficit BIC reportable qui vous permet de bénéficier de loyers nets d’impôt.

L’objectif d’un investissement immobilier locatif meublé est de réaliser des travaux.

Pourquoi privilégier un bien avec des travaux ? Tout simplement parce que, comme nous l’avons dis précédemment, vous pourrez amortir ces travaux. Ainsi, plus les travaux sont important, plus vous allez créer un déficit BIC important.

De plus, cela permet de différencier l’appartement sur le marché de la location meublée. Un appartement de prestige rénové profitera ainsi d’une rentabilité plus importante après travaux.

 

Les différentes stratégies de location

Egalement, le dispositif LMNP vous permet de sélectionner différentes stratégies de location. Dans un premier temps, vous pourrez faire de la location meublée classique, où votre cible locative sera des jeunes actifs et des étudiants. Dans un second temps, vous pourrez opter pour de la colocation meublée. L’objectif de cette typologie de location est de louer votre appartement à la chambre, et de surcroît, augmenter votre rentabilité locative. Cette stratégie est parfaitement adaptée dans le cas où vous allez investir dans une ville étudiante, telles que Lyon ou Nantes.

Ensuite, vous avez la possibilité de louer votre appartement via un bail de mobilité. Le bail de mobilité se situe entre la location meublée classique et la location saisonnière à la nuit. Cette typologie de location vise les professionnels itinérants qui se déplacent pour une courte durée, avec un bail de minimum 1 mois et maximum 9 mois.

Enfin, vous pourrez faire de la location saisonnière, via les plateforme du type Airbnb. Néanmoins, il faut veiller à respecter les règles de l’urbanisme. Cette typologie de location se veut être particulièrement avantageuse d’un point de vue de la rentabilité locative.

Ainsi, la location meublée vous permet de mettre en place plusieurs stratégies de location, de ne pas payer d’impôts sur vos loyers. De ce fait, vous augmentez la rentabilité locative de votre investissement.

Nos programmes meublés de prestige

2. Investir lorsqu’on a des revenus fonciers, optimiser son investissement

 

Le dispositif du Déficit Foncier dans l’immobilier ancien de prestige

Investir dans l’immobilier ancien via le dispositif du Déficit Foncier se veut être avantageux pour les personnes qui possèdent déjà des revenus fonciers à travers d’autres propriétés foncières.

En effet, l’objectif de ce dispositif est de gommer votre impôt sur vos revenus fonciers, mais aussi réduire votre revenu global imposable. Le principe du Déficit Foncier est simple : vous allez investir dans un bien immobilier ancien qui nécessite des travaux de rénovation.

Par la suite, vous pourrez déduire le montant de ces travaux de vos revenus fonciers, créant ainsi un Déficit Foncier, qui vous gomme votre impôt foncier. De plus, si le montant des travaux couvre entièrement vos revenus fonciers et qu’il reste un excédent, vous pourrez déduire cet excédent de votre revenu global, pendant la durée des travaux, et dans la limite de 10 700 €.

Le déficit foncier créé est lui reportable durant 10 ans sur vos autres revenus fonciers. Ainsi, réaliser des travaux dans un bien ancien afin de le louer nu permet un levier fiscal important sur votre patrimoine global. Or, l’immobilier de prestige rénové est tout à fait indiquer pour cela.

Comme vous l’aurez compris, le dispositif du Déficit Foncier est intéressant seulement pour les personnes qui dispose déjà d’un patrimoine immobilier et qui sont fortement imposés dessus à travers leur tranche marginale d’impôt et les prélèvements sociaux.

Ainsi, grâce à ce dispositif, vous pourrez prétendre à un double avantage fiscal, impactant vos revenus fonciers mais aussi votre revenu global.

Nos programmes en Déficit Foncier

 

 

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3. Investir dans l’immobilier ancien de prestige pour réduire ses impôts

 

Investir dans l’immobilier ancien haut de gamme dans le but de réduire ses impôts, c’est possible. En effet, deux dispositifs de défiscalisation ont été mis en place par l’état français, vous permettant ainsi d’investir dans des biens immobilier de prestige tout en réduisant votre impôt sur le revenu.

La loi Malraux dans l’immobilier ancien

 

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation particulièrement intéressant pour les personnes qui sont fortement imposées. En effet, ce dispositif vous donne accès à une très forte réduction d’impôt sur votre revenu.

Pour cela, vous devrez acquérir un bien immobilier dans un secteur sauvegardé d’une ville, qui nécessite des travaux de rénovation. Par la suite, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt de soit 22% soit 30% du montant des travaux.

Ainsi, vous pourrez obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 120 000 € sur 4 ans. La partie de la réduction d’impôt non consommée est reportable sur les années suivantes. Comme vous l’aurez compris, ce dispositif est particulièrement avantageux pour les personnes qui sont fortement imposées, à partir de 15 000 € par an à l’impôt sur le revenu.

De plus, ce dispositif se situe hors des niches fiscales et vous donne accès à une véritable liberté locative. En effet,  vous n’avez pas de restriction sur le montant des loyers que vous allez fixer. Ainsi, avec une situation géographique optimale en hypercentre ville et un bien immobilier de prestige entièrement rénové, la rentabilité locative se veut élevée dans cette typologie d’investissement.

Nos programmes en loi Malraux

La loi sur les Monuments Historiques

 

La loi sur les Monuments Historiques est la plus ancienne loi de défiscalisation, puisqu’elle existe depuis plus de 100 ans. Elle a pour objectif la restauration de biens d’exception, classés ou inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques de France. Cette rénovation est obligatoirement suivie par les Architectes des Bâtiments de France.

Comme vous l’aurez compris, la loi sur les Monuments Historiques s’applique sur des biens de prestige où il y a la nécessité de faire d’important travaux de rénovation.

En tant qu’investisseur en Monuments Historiques, vous pourrez déduire l’ensemble des travaux de votre revenu global. De ce fait, vous aurez accès à une optimisation d’impôt jusqu’à 45% du budget travaux engagé, suivant votre tranche marginale d’imposition. Ainsi, la loi sur les Monuments Historiques est un dispositif particulièrement intéressant fiscalement pour les personnes fortement imposées.

Il n’existe pas de plafond de défiscalisation, ni de plafond de loyer, ni d’impact dans les niches fiscales. Seule obligation en investissement MH : conserver le bien durant 15 ans.

Nos programmes en Monuments Historiques

 

Pour plus de renseignements sur un investissement dans l’immobilier ancien rénové, n’hésitez pas à contacter nos conseillers. Fort d’une expérience de plus de 10 ans dans le secteur de l’immobilier d’investissement, Corneille Patrimoine vous accompagne dans toutes les étapes de votre investissement locatif et ce, de façon indépendante et personnalisée. Pour investir dans l’immobilier de prestige, faites vous accompagner par des conseillers locaux qui pourront ainsi suivre les travaux et optimiser le rendement de votre investissement.

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