investissement immobilier bien choisir sa ville

Investissement immobilier : bien choisir sa ville

24/08/2020

On le sait, réussir un investissement immobilier locatif passe inévitablement par choisir sa ville et/ou son quartier.

 


À travers cet article, Corneille Patrimoine vous aide à choisir les villes les plus attractives et les emplacements premium.


 

Des villes plus avantageuses que d’autres

 

Lors de la réalisation d’un investissement immobilier locatif, il faut penser à la location du bien. Au-delà de l’aspect fiscal, il faut être attentif à la demande en logement par rapport à l’offre.

En effet, si l’offre est supérieure à la demande vous aurez plus de mal à trouver un locataire. À l’inverse, si la demande est supérieure à l’offre, les prix de l’immobilier risquent de devenir trop élevés.

Parmi ces villes ou le prix de l’immobilier a fortement augmenté, nous retrouvons Paris, Bordeaux ou encore Lille. Si elles intéressent toujours bon nombre de candidat à la location, elles affichent, souvent, des prix à l’achat élevés ce qui influe sur la rentabilité locative des propriétaires.

Lyon et Nantes font encore parties des villes où l’investissement immobilier haut de gamme est encore une opportunité. En effet, même si vous n’investissez pas en cœur de ville, les périphéries des grandes métropoles sont très recherchées.

Au sein de ces larges agglomérations, nous retrouvons des communes plébiscitées telles que :

  • Oullins, Villeurbanne et Tassin-la-Demi-Lune pour l’agglomération lyonnaise.
  • Carquefou, Bouguenais ou encore Saint-Sébastien-sur-Loire pour l’agglomération nantaise.

Ces villes sont idéales pour réaliser un investissement locatif dans l’immobilier neuf ou l’ancien rénové. En effet, les opportunités d’investissement se situent dans les villes moyennes proches de grandes métropoles françaises.

Mais c’est aussi le cas pour les régions frontalières. Le meilleur exemple, et la zone transfrontalière la plus intéressante pour l’investissement immobilier, est la région des deux Savoie. En effet, proche de Genève, de nombreux jeunes actifs travaillant en Suisse souhaitent vivre en France en raison d’un coût de la vie moins élevé et d’un cadre de vie moins stressant. Par exemple, investir en loi Pinel à Annemasse ou Saint-Julien-en-Genevois est plus rentable qu’investir dans des grandes villes telles que Paris ou Bordeaux.

Certes, il s’agit de plus petites villes, mais elles bénéficient des services et de l’aura de la Suisse dont elles sont limitrophes. Depuis l’arrivée du Léman Express, ces villes sont de plus en plus recherchées. Moins chères que les cœurs de ville, les périphéries sont toutes aussi attractives et dynamiques que les métropoles.

Ainsi, investir dans une ville de taille moyenne, aux tarifs plus abordables, peut être judicieux. Elles nécessitent ainsi un budget d’investissement moins élevé et permettent l’acquisition d’un logement plus spacieux, à la rentabilité locative plus élevée.

 

 

Programme Pinel à Tassin-la-Demi-Lune

Programme Pinel à Carquefou

 

 

bien choisir investissement

 

 

Un cadre de vie privilégié : culture, école, environnement…

 

Quelle que soit sa taille, la ville où vous envisagez d’investir doit démontrer un certain dynamisme. L’existence d’une attractivité commerçante, d’un tissu industriel développé et d’un réseau de transport en commun performant, sont les critères primordiaux d’une ville ou investir.

De même, la présence d’universités est un avantage non négligeable. Lyon, par exemple, accueille plus de 150 000 étudiants et a réussi à se hisser au rang de capitale européenne de l’industrie pharmaceutique. Ainsi réaliser un investissement meublé à Lyon est une opportunité patrimoniale.

Dans un même ordre d’idée, Angers peut s’avérer intéressante pour un investissement locatif. A seulement 1h35 de la capitale en TGV, la cité des Ducs abrite près de 422 654 habitants dans son aire urbaine et attire près de 35 000 étudiants.

La qualité de vie dans une ville est un paramètre à prendre en compte lors d’un investissement. Parcs, restaurants, musées, loisirs, patrimoine…Dans les divers classements publiés chaque année, des villes sont régulièrement mises en exergue, comme La Rochelle, Annecy, Nantes ou encore de Strasbourg et ses 600 km de pistes cyclables. Mais Angers trust depuis quelques années les premières place de ces classements « ou il fait bon vivre ». 

L’environnement et la douceur de vivre sont des critères de plus en plus importants. En effet, depuis le confinement inhérent à la pandémie de Covid-19, les locataires et les investisseurs manifestent une volonté accrue de disposer d’un extérieur et d’un cadre naturel agréable.

En somme, réaliser un investissement immobilier commence par bien choisir sa ville et ainsi privilégier les villes au cadre de vie agréable.

 

Différents dispositifs fiscaux adaptés à chaque profil patrimonial

 

La possibilité de bénéficier d’une défiscalisation n’est pas non plus à négliger lors d’un investissement locatif.

Attention, la plupart des dispositifs sont soumis à de nombreux critères. Avant d’acheter un bien, vérifiez donc la compatibilité de sa localisation avec le projet fiscal.

Dans le neuf, la loi Pinel s’applique par exemple dans les zones locatives les plus tendues classées A bis, A et B1. Bordeaux, Lyon, Nice, Montpellier et Paris sont notamment concernées par ce zonage avec des classements différents.

Grâce au dispositif Pinel, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt est égale à 2% du prix d’acquisition, chaque année pendant 9 ans. Puis, à partir de la 10ème année et jusqu’à la 12ème, cette réduction sera de 1% du prix d’acquisition du bien.

Au total, la loi Pinel permet donc de réduire votre impôt de 21% du prix d’acquisition sur 12 ans. Vous pourrez ainsi vous constituer un patrimoine immobilier à moindre coût en réduisant vos impôts jusqu’à 6 000€ par an. La loi Pinel est ainsi à adapter au profil patrimonial de l’investisseur.

 

Dans l’immobilier ancien, le déficit foncier est particulièrement avantageux car il dispose d’un double avantage fiscal. Le montant des travaux réalisés et les charges seront déductibles des revenus fonciers de l’investisseur. Ainsi, l’objectif est de créer un déficit entre les travaux, qui doivent être assez conséquents, et les loyers perçus.

Ce déficit vous permettra d’inhiber fiscalement vos revenus fonciers à l’impôt sur le revenu mais également aux prélèvements sociaux. De plus, l’excédent des travaux est reportable à hauteur de 10 700€ par an sur votre revenu global.

Ainsi, certaines villes comme Grenoble ou Nice représentent une réelle opportunité pour réaliser un investissement sous le dispositif fiscal du déficit foncier.

 

 

Programme déficit foncier à Grenoble

Programme déficit foncier à Nice

 


Pour plus de renseignements sur un investissement immobilier locatif, n’hésitez pas à contacter nos conseillers. Fort de 10 ans d’expérience dans le domaine de l’immobilier, Corneille patrimoine, cabinet de gestion de patrimoine indépendant, vous accompagnera tout au long de votre projet.


 

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