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Investissement locatif dans l’immobilier de prestige à Lyon

05/10/2018
Lyon est une ville où les prix de l'immobilier ne cessent d'augmenter chaque année. Réaliser un investissement locatif au sein de la ville lumière représente une réelle opportunité

Investir dans l’immobilier de prestige à Lyon

 

Pourquoi investir dans l’immobilier à Lyon ? Comment acheter et sur quoi investir dans la métropole lyonnaise ? Quelles lois de défiscalisation dans l’immobilier ancien sont-elles les plus avantageuses à Lyon ?

Autant de question dont vous trouverez réponses à travers cet article sur l’investissement immobilier de prestige à Lyon.

 

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Lyon, une ville qui possèdent une des plus fortes demande locative en France

 

Lyon est une ville où réaliser un investissement locatif s’avère très sécurisant puisque la demande locative est largement supérieure à l’offre de logements. Ce constat s’applique particulièrement aux petites surfaces (studio, T1, T2) où la demande est 3 fois supérieure à l’offre. Cet élément est essentiel pour sécuriser l’investissement locatif.

La capitale des Gaules figure parmi les villes d’Europe où l’on vit le mieux. En effet, grâce à ses nombreux commerces, son dynamisme économique ainsi que sa riche culture, la ville Lumière est régulièrement citée parmi les villes préférées des Français. De plus, c’est une ville très prisée des touristes de par son patrimoine historique, architectural, culturel et gastronomique. Autant d’avantages dont peu de villes françaises bénéficient à ce jour. Classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, vous pourrez contempler de magnifiques monuments emprunts d’histoire et dans un style architectural hors du commun. Toutes ces caractéristiques font de Lyon une ville particulièrement complète en termes de services et de richesses immobilières, ce qui en fait un lieu idéal pour réaliser un investissement immobilier patrimonial.

En termes de dynamisme, Lyon est une ville très active où le marché de l’emploi se porte particulièrement bien. En effet, pépinière de start-up, la ville accueille également de très nombreux sièges sociaux de grandes entreprises (GL Event, Blédina, Groupe SEB, Toupargel…).

De plus, la population ne cesse d’augmenter au fil du temps, avec une croissance moyenne de 5% par an, grâce à son dynamisme économique, mais pas seulement. En effet, la ville Lumière à la chance de compter de nombreuses écoles prestigieuses qui accueillent tous les ans, des étudiants du monde entier. D’ici 2030, la population lyonnaise sera constituée de 3 Millions d’habitants, preuve que vous n’aurez pas de mal à trouver une personne pour louer votre bien si vous réalisez un investissement locatif à Lyon.

 

L’évolution des prix de l’immobilier lyonnais

 

La ville de Lyon est un secteur où réaliser un investissement locatif vous assure une rentabilité importante ainsi qu’une garantie de placement sûr. En effet, le rendement locatif de la capitale des Gaules est situé entre 4% et 6%, quand, à Paris, le rendement locatif atteint seulement 4% à son maximum. De plus, les prix de l’immobilier de la ville lumière ne cessent d’augmenter chaque année. Ainsi, Lyon se trouve tous les ans parmi les trois meilleures villes françaises où réaliser un investissement immobilier est le plus rentable. Pour preuve, sur les trois dernières années, la ville de Lyon a vu l’immobilier augmenter de 5,5% en 2016, 3.4% en 2017 et déjà 3.8% depuis le début de l’année 2018. Ces chiffres démontrent la croissance du marché immobilier lyonnais.

 

Quelle évolution des prix dans les années à venir ?

 

Au-delà d’éléments démographiques, sociaux et économiques, le prix de l’immobilier dépend avant tout du rapport entre l’offre et la demande de logement.

Sur ce point, on constate un fort déséquilibre à Lyon, ainsi, d’après Alexandre Shmidt, président du FNAIM du Rhône, « peu de logements existent sur le marché, mais en plus, le nombre de logements neufs en cours de commercialisation est très faible : il y a seulement 6 mois de stock ». La croissance démographique de la ville, un fort déséquilibre entre l’offre et la demande et un nombre de constructions trop limité explique la hausse des prix à Lyon, et cela devrait se poursuivre.

Aussi, Lyon présente un marché de l’immobilier de prestige particulièrement dynamique. L’aspect international et dynamique de la ville attire les investisseurs de prestige. Métropole européenne et mondiale, Lyon a su développer des secteurs historiques en les préservant et enrichissant ainsi son attractivité. En effet, traversée par deux fleuves (Rhône et Saône) et surplombée d’une colline historique (Fourvière), la ville présente des quartiers privilégiés.

Ainsi, aussi bien en location qu’en acquisition, il existe une demande extrêmement forte sur les biens immobiliers haut-de-gamme. La rareté et la qualité de ces appartements soutiennent la croissance du marché de l’immobilier de prestige à Lyon. Le gouvernement, conscient du potentiel de la ville, a validé l’éligibilité de Lyon à l’ensemble des lois de défiscalisation patrimoniales, notamment la loi Malraux ou le dispositif des Monuments Historiques. De fait, la beauté et le dynamisme de la ville font de Lyon une ville ou réaliser un investissement locatif représente une réelle opportunité de placement sur et rentable sur le long-terme.

Mais quel quartier choisir pour réaliser votre investissement de prestige ? Quel dispositif de défiscalisation vous permettra d’optimiser votre investissement ? Nous allons vous présenter les avantages de ces différents dispositifs fiscaux et surtout les lieux où réaliser un investissement locatif s’avère le plus intéressant.

 

Investir dans l’immobilier à Lyon avec les différents dispositifs de défiscalisation

 

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Investir à Lyon dans l’immobilier de prestige avec la loi Malraux

 

Existant depuis 1962, le dispositif Malraux est l’une des lois de défiscalisation les plus anciennes. Celle-ci vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 30% du montant des travaux réalisés sur le bien que vous allez acquérir.

Pour cela, il faut que l’appartement se situe dans un Secteur Sauvegardé de la ville de Lyon et qu’il subisse une restauration complète supervisée par les Architectes des Bâtiments de France. La loi Malraux vous permettra de bénéficier d’un fort levier fiscal tout en faisant l’acquisition d’un appartement de prestige dans un secteur très prisé de la capitale de Gaulle. Néanmoins, certains secteurs sont plus rentables que d’autres. En effet, les biens situés hors secteur sauvegardé sont éligibles au dispositif Malraux, mais dans des conditions moins intéressantes fiscalement, puisque ces derniers vous permettront d’obtenir une réduction d’impôts de seulement 22% du montant des travaux, contre 30% en secteur sauvegardé. A noter que cette réduction d’impôt Malraux n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales.

Le secteur sauvegardé de la ville Lumière est assez restreint. Ce quartier est le premier lieu en France à avoir bénéficié d’une sauvegarde d’urbanisme pour l’intérêt historique et architectural de ses immeubles. En effet, le secteur sauvegardé de Lyon est essentiellement constitué du quartier du Vieux Lyon. Ainsi, ce dernier se compose de la Rue Saint George jusqu’à la Place Saint Paul, en passant par les berges de Saône. Les restaurations Malraux se font donc très rares à Lyon de par le peu de foncier disponible en secteur sauvegardé. Ainsi, les appartements éligibles à la Loi Malraux sont situés dans l’hypercentre de Lyon, au cœur du quartier historique et touristique. Quartier au charme lyonnais sans équivalent, avec l’ensemble des commerces et des transports à proximité immédiate, le Vieux Lyon constitue une situation premium.

Programme Malraux dans le Vieux Lyon

 

Point essentiel en termes de rentabilité, le dispositif Malraux n’est pas soumis au plafonnement de loyer. Vous pourrez ainsi fixer librement le montant du loyer du bien de prestige que vous allez acquérir. Au vu de la forte demande locative, de l’emplacement premium et du standing élevé des prestations intérieures de l’appartement, vous pourrez vous positionner sur la tranche haute des loyers et ainsi réaliser un investissement locatif rentable et cohérent dans le temps.

Sur le long terme, réaliser un investissement locatif en Malraux à Lyon permet d’allier forte défiscalisation et rentabilité locative mais aussi de sécuriser son patrimoine.

Nos programmes en Malraux à Lyon

 

Investir à Lyon dans l’immobilier de prestige avec la loi Monuments Historiques

 

La loi Monuments Historiques est la plus ancienne loi de défiscalisation existante à ce jour. Pour pouvoir en bénéficier, il vous faudra acquérir un bien qui va être intégralement restauré dans un immeuble classé ou inscrit à l’inventaire des Monuments Historiques. Ce dispositif s’avère particulièrement intéressant fiscalement puisqu’il ne fonctionne pas sous forme de réduction d’impôts, mais sous forme de déduction du revenu global. En effet, l’ensemble des travaux réalisés (sur l’appartement et sur le bâtiment) sont déduits de votre revenu global vous offrant ainsi une importante déduction d’impôts. Selon votre tranche marginale d’imposition, vous pourrez donc obtenir jusqu’à 45% de réduction d’impôts. De plus, ce dispositif de défiscalisation ne connait pas de plafond. Suivant le budget travaux prévu par le promoteur, vous pouvez donc réduire votre impôt sans limite.

Les Monuments Historiques se font rares et se caractérisent par des appartements de prestige possédant une architecture d’exception. Investir sur un Monument Historique c’est investir dans l’Histoire de France. C’est avant tout un investissement immobilier long-terme : patrimonial et sécurisant. Ainsi, investir en MH dans la capital des Gaulles, cela fait sens…

Néanmoins, l’offre de ce type d’appartement est un évènement rare à Lyon. En effet, après la rénovation de l’hôpital Debrousse il y a quelques années, il ne reste que très peu de bâtiments historiques à rénover dans la métropole lyonnaise.

Ainsi, le magnifique projet de la Maison du Chamarier, situé dans l’hypercentre du Vieux Lyon, est l’un d’eux. De même, le Château du Grand Perron à Pierre-Bénite est éligible au dispositif du Monument Historique.

Ces deux projets immobiliers de prestige présentent des caractéristiques différentes.

C’est pourquoi nous vous conseillons fortement de nous contacter en cas d’intérêt sur ce dispositif. Vous pourrez ainsi profiter d’une analyse patrimoniale complète et d’une présentation exhaustive du marché Monument Historique à LYON par notre expert en la matière.

De fait, la technicité de ce dispositif MH est à la hauteur de ses nombreux avantages : transmission avantageuse, fort levier fiscal, possibilité d’occupation, sans aucun plafond de loyer ou d’investissement…..

Nos programmes en MH à Lyon

Investir à Lyon dans l’immobilier de prestige avec le Déficit Foncier

Toujours dans l’immobilier ancien rénové, voyons maintenant le dispositif du Déficit Foncier qui se veut être très avantageux lorsque vous réalisez un investissement locatif à Lyon.

Ce dispositif représente une solution d’optimisation patrimoniale et fiscale qui peut s’avérer particulièrement efficace. Il s’adresse aux investisseurs détenant déjà des appartements dans le but de réduire leur imposition sur les revenus fonciers. Le mécanisme du déficit foncier s’avère donc très efficace puisqu’il permet de bénéficier d’une double réduction d’impôts :

  • L’impôt sur le revenu (selon votre tranche marginale d’imposition)
  • Les prélèvements sociaux ( de 17.2%)

Ainsi, un investisseur ayant un bien locatif, et étant fiscalisé à une Tranche Marginale d’Imposition à 41%, bénéficiera au total d’une réduction d’impôts de 58.2% sur les travaux réalisés.

Surtout, ce mécanisme bénéficie, dans le cadre de la mise en place du prélèvement à la source, d’un effet incitatif de 50%, rendant l’opération encore plus intéressante en 2018.

 

Comment bénéficier de ce dispositif

Pour pouvoir en bénéficier, il vous faut tout d’abord acquérir un bien nécessitant des travaux. Vous pourrez alors déduire la totalité des travaux de vos revenus fonciers et ainsi avoir accès à une double défiscalisation.

Vous aurez donc un impact immédiat sur votre fiscalité tout en profitant d’une réhabilitation complète de votre appartement et du bâtiment à Lyon. C’est un dispositif très avantageux qui se veut très rentable pour les personnes investissant dans l’immobilier au sens large (immobilier en direct, SCPI….).

Au contraire des lois de défiscalisations précédentes, ce dispositif de droit commun « n’oblige à rien ». C’est-à-dire qu’il n’existe pas de zone à respecter, pas de plafond à prendre en compte, pas de niches fiscales à étudier…. C’est le dispositif permettant une optimisation fiscale le plus souple actuellement.

Ce dispositif permet donc d’acquérir un appartement de prestige, refait à neuf, dans un quartier très prisé de Lyon, sans plafonnement de loyer tout en bénéficiant d’une très forte réduction d’impôts. Par ailleurs, compte tenu de l’augmentation constante du prix de l’immobilier à Lyon vous pourrez également envisager une plus-value lors de la revente de votre bien.

Nos programmes en Déficit Foncier à Lyon

 

Pour plus de renseignements sur un investissement dan l’immobilier de prestige à Lyon, n’hésitez pas à nous contacter. Fort d’une expérience de plus de 10 ans sur le marché de l’immobilier d’investissement, Corneille Patrimoine vous accompagne dans toutes les étapes de votre investissement.

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