Le déficit foncier : exemple et définition

Exemple Déficit Foncier –

Le dispositif du Déficit Foncier est l’une des rares astuces fiscales concernant l’immobilier que le gouvernement a laissé intacte ces dernières années.

En effet, relevant du droit commun, ce dispositif ne rentre pas dans le calcul des niches fiscales classiques. Or, il permet de réduire vos revenus fonciers, et même de diminuer vos autres revenus imposables jusqu’à 10 700 € sur les années de travaux.

Le principe d’un investissement en Déficit Foncier est simple. En effet, l’investisseur acquiert un bien immobilier ancien, fait réaliser des travaux d’entretien, réparation et d’amélioration. Ensuite, il le loue en logement nu afin de bénéficier des avantages fiscaux en Déficit Foncier.

Ainsi, l’effet de levier essentiel en investissant en Déficit Foncier va dépendre de l’enveloppe travaux allouée au projet immobilier.

De fait, il est nécessaire de s’assurer de la viabilité du projet pour optimiser l’opération et éviter les pièges liées l’investissement en Déficit Foncier.

Adapté pour tout client disposant de revenus fonciers, le déficit foncier constitue donc la meilleure solution d’optimisation fiscale puisqu’elle permet une double réduction fiscale.

Bon à savoir :

Les revenus fonciers correspondent aux loyers perçus. Le revenu global est l’ensemble des revenus perçus dont le revenu foncier fait parti.

Alors :

• Quels sont ses avantages ?
• Comment réussir son investissement en déficit foncier ? Quel montage choisir ?
• Quels sont les points à surveiller ?

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Exemple d’un déficit foncier :

• Achat d’un bien à 200 000 €
• Réalisation de travaux pour 100 000 €
• Revenus fonciers antérieurs de l’investisseur : 10 000 €/an

Ici la réduction fiscale totale sera de 58 000€, soit 5 800 €/an.

Quels sont les avantages derrière ce dispositif ?

Le dispositif du déficit foncier présente 4 avantages majeurs :

• Forte optimisation fiscale avec une double réduction fiscale immédiate
• Emplacement prestigieux
• Grande souplesse : pas de plafond de loyer, pas d’engagement de conservation….
• Non soumis au plafonnement des niches fiscales

Double réduction fiscale

En faisant l’acquisition d’un appartement à rénover, l’investisseur pourra déduire 100% des travaux de ses revenus fonciers, sans plafond. Ce qui permettra une double réduction d’impôts :

• Impôt sur le revenu (selon la tranche marginale d’imposition)
• Prélèvements sociaux : 17.2%

Ainsi, un investisseur se trouvant dans la tranche marginale d’imposition de 41% bénéficiera d’une réduction d’impôts de 58.2% sur une durée maximale de 10 ans.

Autre avantage, contrairement à l’immobilier neuf où la défiscalisation démarre l’année de livraison, la défiscalisation du déficit foncier est immédiate. Dès l’année des travaux, vous pourrez déduire 10 700 € à votre revenu global imposable. 

Des emplacements prestigieux

Outre une forte optimisation fiscale, ce mécanisme permet d’investir sur des biens qui peuvent se trouver en hyper centre-ville. En effet, contrairement à l’immobilier neuf ou l’on doit trouver un terrain disponible, donc souvent en périphérie, le déficit foncier offre la possibilité d’investir dans le centre-ville.

Ce type d’investissement ne constitue donc pas seulement un investissement fiscal mais avant tout une opération patrimoniale.

Le choix de l’emplacement sera plus important que les autres dispositifs fiscaux.

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Le dispositif fiscal le plus souple

La quasi-totalité des lois fiscales obligent l’investisseur, en contrepartie d’une réduction d’impôts, à respecter un plafond de loyer et à louer l’appartement un certain nombre d’années.

Ce n’est pas le cas du déficit foncier qui n’impose aucun plafond de loyer et aucun plafond de revenus des locataires. 

Vous bénéficierez donc d’un investissement très rentable puisque les loyers ne seront pas plafonnés, et très souple.

Enfin, dernier point très important, le principe du déficit foncier n’est pas inclus dans le plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 €/an.

 Déficit Foncier : packagé ou sur mesure ?

On trouve 2 typologies d’investissement en déficit foncier:

• Projet packagé
• Projet sur-mesure

Au niveau fiscal, un produit packagé sera plus intéressant dans la mesure où l’immeuble entier sera réhabilité :

• Façade
• Toiture
• Parties communes
• Parties privatives

Cela permet d’avoir un budget travaux supérieur et donc une meilleure optimisation fiscale.

Bien sûr, cette réhabilitation complète a un coût, le prix sera donc supérieur.

Pour des raisons de prix et aussi de choix d’appartement, un produit sur-mesure sera intéressant, aussi parce qu’il permettra de réaliser les travaux souhaités.

Exemple déficit Foncier : les points à surveiller

Quel montage juridique ? Pour un projet packagé, l’ASL (association syndicale libre) est souvent mis en place.

En général gérée par un avocat fiscaliste, elle est sécurisée au niveau juridique et fiscal, mais attention le prix global n’est pas garanti. Ainsi, on peut avoir de mauvaises surprises sur le prix final des travaux.

Exemple déficit foncier – Les travaux

Dans l’immobilier ancien, le montant des travaux est un poste budgétaire à part entière. L’estimation rigoureuse est alors primordiale afin de de ne pas faire baisser la rentabilité de votre investissement.

Le choix de vos prestataires est essentiel. En effet, au delà de l’intérêt fiscal, la rénovation vous permet de réhabiliter votre bien afin de garantir une valorisation à terme.

Le projet d’aménagement doit par la suite suivre un planning établi par des professionnels. Afin d’être le plus efficace et pratique possible il est fortement recommandé de coordonner les corps de métier. Ainsi, il faut réaliser dans un premier temps les travaux de sauvegarde puis d’amélioration avant de se focaliser sur certaines finitions.

Attention, il ne faut pas oublier la partie administrative lors d’une rénovation. Effectivement, selon le projet, la délivrance d’un permis par la mairie peut être obligatoire. Sans cette autorisation administrative il est alors interdit de réaliser les travaux.

Les travaux représente le facteur d’optimisation essentiel lors d’une opération en Déficit Foncier. Le montant alloué va permettre de connaître la réduction d’impôt inhérente et la rentabilité du projet. Ainsi, il est important de déterminer les travaux éligibles au dispositif du Déficit Foncier, que vous pourrez retrouver à l’article 31 du code général des impôts.

A noter que des travaux d’agrandissement, soit de création de surface, ne sont pas déductibles des vos revenus fonciers.

Exemple déficit foncier– La visite du bien

Il est essentiel de visiter le bien avant de l’acquérir. En effet, certaines caractéristiques sont décelables que lors d’une visite. Dans un premier temps on peut se rendre compte de l’état de la bâtisse et de sa localisation. L’acquéreur aura donc un aperçu réel de l’environnement du bien et de son potentiel intrinsèque.

La localisation est le critère primordial à prendre en compte lors d’un investissement immobilier, aussi bien à des fins de location que d’habitation principale. En effet il est nécessaire de s’assurer de la qualité du secteur et de sa tension locative. Ce phénomène est souvent visible dans le centre ville et des quartiers historiques. Dynamiques et bien desservis, ces quartiers sont les plus prisés des investisseurs.

Au delà de l’environnement, la visite du bien vous permet de constater de la nature du bâtiment et d’évaluer le montant des travaux à prévoir. En effet, en fonction de l’état de la façade ou des parties communes un budget supplémentaire sera nécessaire. La vérification des derniers procès-verbaux d’assemblée générale est essentiel pour éviter tout déconvenue pouvant compromettre la viabilité de l’opération en déficit foncier.

Exemple déficit foncier : La déclaration

Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes :

• les frais de gestion et d’administration
• la taxe foncière
• les dépenses de réparation et d’entretien
• les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété
• l’indemnité d’éviction
• les primes d’assurance
• les intérêts et frais d’emprunt

Imputer le déficit foncier de votre revenu global vous permet de le déduire sur votre déclaration de revenus. Ainsi, vous diminuer également votre impôt sur le revenu. Pour votre déclaration, vous devez remplir le formulaire n°2044 et le joindre au formulaire n°2042.

Attention à conserver les justificatifs de vos charges déductibles ! L’administration fiscale peut exiger de contrôler le bien fondé de la déduction foncière.

Un déficit foncier constaté une année peut être reportable sur les 10 prochaines années.

Par ailleurs, l’année de réalisation des travaux, en plus d’annuler vos revenus fonciers existants, vous pourrez déduire 10 700 € sur votre revenu global.

Les conditions à respecter

• Le dispositif ne concerne que les immeubles à usage d’habitation
• Louer nu les 3 années qui suivent la dernière imputation sur le revenu
• Imposer ses revenus locatifs en régime réel

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