Privilégiez le Déficit Foncier pour un investissement locatif en 2018

30/01/2018
Pourquoi le Déficit Foncier est-il si avantageux en 2018 ?

Le durcissement de la fiscalité de l’immobilier (hausse de la CSG qui amène les prélèvements sociaux à 17.2%, et transformation de l’ISF en IFI) et l’augmentation générale des prix de l’immobilier en France en 2017, pourraient inciter les particuliers qui envisagent d’acheter pour louer à reporter leur acquisition.

Cette stratégie est clairement une erreur de jugement. En effet, si vous disposez de la faculté de financement et d’un minimum de visibilité financière, le meilleur moment pour acheter c’est maintenant !

Tout d’abord car les taux d’intérêt restent, pour le moment, historiquement bas.

Mais également car il existe des dispositifs de défiscalisation permettant d’optimiser la rentabilité de votre investissement. Parmi ces dispositifs, le grand gagnant de la mise en place du prélèvement à la source est le dispositif de droit commun du déficit foncier.

De fait, cette année 2018 consiste en une opportunité qui ne se reproduira surement jamais d’investir en déficit foncier clé en main.

 

Le principe du Déficit Foncier :

Il s’agit d’investir dans de l’immobilier ancien nécessitant d’importants travaux de rénovation et/ou restructuration. Les travaux affectés à la rénovation de l’appartement, mais aussi d’une part des parties communes, vont venir en déduction des revenus fonciers de l’investisseur, c’est ce que l’on va appeler le déficit foncier.

Cela va permettre de gommer la fiscalité sur vos revenus fonciers (loyers) pendant potentiellement plusieurs années. Aussi, cela permet d’avoir accès à des appartements bien situés, en cœur de ville, parfois dans des centres historiques, et d’avoir accès à des immeubles de caractère, constituant donc un excellent investissement patrimonial.

De plus, l’investisseur profite de la rénovation complète de l’immeuble et se met à l’abri de charges supplémentaires durant une dizaine d’années.

Ainsi, en temps normal, l’investisseur peut imputer 100% des travaux engagés sur ses revenus fonciers, ce qui permet d’en amortir sensiblement le coût. Mais, grâce l’effet de bonification 2018, vous allez pouvoir déduire de vos revenus fonciers présents et à venir jusqu’à 150% du montant des travaux engagés en 2018 !

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L’effet de bonification 2018 du déficit foncier :

Alors même que les revenus fonciers ordinaires 2018 ne seront pas fiscalisés (« année blanche suite au Prélèvement à la Source »), il est opportun, au regard des règles de report de Déficit foncier (1er alinéa du 3° du I de l’article 156 du CGI – voir la fiche Déficit foncier) de créer lors de l’année 2018 un déficit reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années. La seule contrepartie de cette belle opportunité, qui n’existera que cette année, est que les travaux devront être payés en 2018.

 

Optimisation de votre Stratégie Patrimoniale :

  • Payer une dépense travaux en 2018 plutôt qu’en 2019
  • Pour optimiser l’effet 150% : payer en 2018 un montant de travaux supérieur à 2 fois vos revenus fonciers existants + 10 700 €.

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