Qu’est ce que l’immobilier de prestige ?

Les investissements immobiliers sont en plein essor et sont incontestablement des investissements rentables sur le long terme. Chaque année, le prix de l’immobilier présente une croissance constante et surtout la demande reste bien supérieure à l’offre.

Comme tout marché, on distingue plusieurs segments pour répondre à la demande des investisseurs et satisfaire tous les types de résidant. Le prestige est, par définition, le fait de produire une forte impression par son charme et sa valeur intrinsèque. De ce fait, l’immobilier de prestige se rattache à cette notion de charme. Généralement on classe l’immobilier de prestige dans l’ancien et non dans le neuf comme peut l’être l’immobilier de luxe. C’est un marché à part entière qui doit suivre des codes et des usages particuliers.

Nous allons voir dans cet article comment un bien de prestige se définit au sein du marché immobilier français.

Comment définir l’immobilier de prestige ?

Un bien de prestige possède des caractéristiques qui le différencient des biens standards. On peut en faire ressortir quatre qui sont les plus importantes. Nous allons traiter dans cet article les biens immobiliers de prestige situés dans les métropoles françaises, nous parlons ici des appartements.

• La localisation : c’est le critère le plus important, même dans les biens immobiliers dits standards la localisation géographique possède un poids non négligeable lors de la prise de décision de l’investissement. Pour un bien standard, l’importance réside dans le fait que le bien soit à proximité d’un axe de transport majeur. Le but est de minimiser le temps de déplacement afin d’optimiser les potentiels trajets du quotidien. Pour l’immobilier de prestige une attention encore plus particulière est portée à ce critère. En plus de l’intégration dans le réseau de transport de la ville, l’accent est mis sur le quartier dans lequel se situe le bien. En effet ce n’est pas seulement le bien qui doit être de prestige mais également son environnement. L’immobilier de prestige se situe dans des quartiers prestigieux afin d’assurer une certaine cohérence. Ces quartiers ont une appellation particulière, ce sont des secteurs sauvegardés. Ces quartiers sont en très grande majorité les hypercentres villes et possèdent une histoire particulière avec un fort attrait touristique. Investir dans un appartement de prestige, dans le cœur historique d’une métropole française, permettra de garder une valeur locative inchangée dans le temps. C’est une condition obligatoire pour profiter d’une défiscalisation en investissant sous le dispositif Malraux ou Monuments Historiques.

• La rareté : un bien de prestige se doit d’être rare, c’est la rareté qui crée sa valeur. L’ancien a forcément un prix puisque ce sont des biens immobiliers qui ne sont pas renouvelables. On peut les rénover mais on ne peut pas les reproduire autre part. Le nombre restreint de possibilité (de part un espace foncier limité) appuie la rareté de ces appartements de prestige.

• Les prestations : en plus d’un emplacement privilégié, un bien de prestige doit honorer des prestations de qualités. Le charme de l’ancien définit la qualité de l’investissement dans l’immobilier de prestige. Le bien est généralement restauré mais pas dénaturé, il doit être valorisé. C’est par exemple un atout de garder des murs en pierre et de ne pas les recouvrir. C’est également un atout d’avoir un plancher en parquet entretenu, une cheminée d’époque, un plafond à la française avec poutre…. C’est la noblesse de l’ancien qui est mis en avant dans une ambiance moderne. A noter que les restaurations sous des dispositifs de défiscalisation comme la Loi Malraux, en Monuments Historiques ou en déficit foncier, présentent des restaurations entières du bâtiment, et pas seulement de l’appartement.

• Le rapport prix/produit : le prix vient en complément de la rareté. Lorsqu’un produit est rare le prix est basé sur cette rareté. Mais attention ce n’est pas parce qu’un bien est cher qu’il est forcément prestigieux. Il doit répondre aux critères définis ci-dessus. Afin de savoir si le prix correspond à une réalité de marché il faut étudier le ratio prix et produit. Est-ce que les critères de ce bien concordent avec le prix qu’on me demande ? Dans le secteur du prestige il faut que la qualité soit haute pour justifier un prix haut. Si la qualité n’est pas en adéquation avec un prix haut cela veut dire que ce n’est pas un bon investissement à réaliser.

La localisation selon les villes

Dans la catégorie de l’immobilier de prestige certaines localisations sont plus favorables à l’achat des biens de prestige. Certains secteurs sont même dépourvus de ce type de bien. Nous allons voir ou se situe les secteurs de prestige dans les villes de Paris, Lyon et Nantes.

Paris

Bien que 60% de la ville soit constitué d’immeuble haussmannien qui font le charme de la capitale, seulement quelques arrondissements peuvent prétendre au marché de l’immobilier de prestige. Parmi eux on retrouve, le quartier du Marais, entre le 3e et le 4e arrondissement et l’ile Saint-Louis. En plus d’être un quartier dynamique, on y trouve des pépites architecturales du XVIIe et XVIIIe siècle.

Les arrondissements 1, 2 et 3 sont aussi très prisés, en étant au cœur même de Paris, à proximité directe des musées les plus célèbres du monde.

Le 16ieme et le 17eme arrondissement sont souvent réputés comme des quartiers bourgeois mais on y trouve également des grands appartements familiaux avec trois à cinq chambres. Pour un investisseur, cela constitue un véritable intérêt pour diviser les appartements, en passant les travaux en déficit foncier, ou effectuer une location en colocation meublée. Des petits jardins sont présents en complément ce qui constitue un atout pour de l’immobilier de prestige.

Enfin, Montmartre offre un emplacement de choix et une multitude de petit recoin.

Lyon

Dans la ville des Lumières les principaux quartiers ou l’on peut trouver des biens de prestige sont le Vieux Lyon, lieu historique de la Renaissance inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO et Secteur Sauvegardé de la ville. On retrouve également le secteur de la Croix Rousse et celui des Brotteaux. Chacun de ces quartiers ont des atouts différents pour attirer les investisseurs en immobilier de prestige. En effet, la Croix Rousse regorge d’appartements disposant de plafond à la française et de typologie type « canut » avec le charme inhérent.

Le quartier du Vieux Lyon est mondialement célèbre pour ses traboules. Le quartier des Brotteaux, bien que plus récent, possède de beaux immeubles haussmanniens.

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Nantes

La ville s’est vu décerner la dénomination de « Ville d’Art et d’Histoire » grâce à ses monuments emblématiques et son patrimoine architectural historique. Le cœur de ville a su conserver son charme et son dynamisme avec ses nombreuses rue piétonnes et ses places, ce qui en fait une localisation idéale pour un investissement dans l’immobilier de prestige. Le quartier Saint Donatien est également très réputé et prisé pour ses biens de prestige. Il comprend les monuments principaux comme le Château des Ducs de Bretagne, la Cathédrale Saint Pierre et Saint Paul.

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Les possibilités d’investissement

On retrouve pour l’immobilier de prestige plusieurs possibilités d’optimisation fiscale pour réduire le montant de ses impôts grâce à son acquisition immobilière.

Retrouvez notre guide : quel dispositif pour quel investisseur

Loi Malraux : Le dispositif Malraux est une loi d’utilité publique. Elle permet de défiscaliser 30% du montant des travaux dans le cadre d’une restauration d’un bien immobilier situé dans une zone protégée. Cela concerne des personnes fortement imposées à l’IR, à partir de 15 000 € par an.

Cette loi permet une réduction d’impôt très importante sur 4 ans, en contre partie de certaines obligations de location.

Loi Monuments Historiques : Elle consiste à acquérir un bien dans un immeuble classé ou inscrit à l’inventaire des Monuments Historiques puis à le faire restaurer intégralement. En contrepartie d’une entière rénovation, elle accorde aux investisseurs des mesures de défiscalisation très favorables.

Contrairement aux autres lois de défiscalisations, la Loi Monuments Historiques ne fonctionne pas sous forme de réduction d’impôt mais sous forme de déduction du revenu global, ce qui engendre une réduction d’impôt très importante à hauteur de la TMI de l’investisseur, et ce sans plafonnement,

Le Déficit Foncier : Le déficit foncier agit directement sur deux axes. Par le biais de travaux de réparation ou d’entretien le déficit relatif aux revenus fonciers va être reporté en premier lieu sur le positif foncier du contribuable (donc les loyers de ses autres locations), puis sur le revenu global. Mécaniquement, cela va donc procurer à l’investisseur une réduction d’impôt aussi bien sur le revenu que sur les prélèvements sociaux de son bénéfice foncier. Il n’y a pas de plafonnement de montant pour les travaux, mais le déficit foncier sur le revenu global est limité à 10 700€ par an. L’excédent de déficit foncier est reportable sur 10 ans.

Pour bénéficier de cet avantage il y a quelques critères à respecter comme s’engager à louer son bien au moins 3 ans après l’année qui suit la dernière imputation.

LMNP : Le statut de loueur meublé non professionnel est avantageux car il permet de récupérer des loyers nets d’impôt. La rentabilité « fiscale » est ainsi immédiate. Pour ce faire, l’investisseur doit mettre son bien en location meublée sans limitation de durée. Ce dispositif est possible dans la limite de 70 000€ de loyers perçus annuellement. Au dessus de ce seuil on passe dans la catégorie des loueurs professionnels.

Si vous souhaitez établir un projet immobilier de ce type et que vous voulez obtenir plus de renseignements, n’hésitez pas à nous contacter. Corneille Patrimoine est un cabinet indépendant spécialisé dans le secteur de l’immobilier de prestige, vous assurant un suivi patrimonial complet, adapté à votre situation.