- La Rochelle
Plusieurs étapes sont à respecter pour réussir son investissement en Loi Malraux
Loi Malraux 1962 – Depuis 1962, investir en loi Malraux permet de bénéficier d’un fort avantage fiscal. En effet, en l’échange de la restauration du patrimoine immobilier français, vous pouvez bénéficier d’une importante réduction d’impôt.
À travers ces projets immobiliers haut de gamme vous pourrez alors enrichir votre patrimoine et bénéficier au maximum de 400 000€ de réduction d’impôt à répartir sur 4 années consécutives. Pour réussir ce genre de projet d’investissement immobilier locatif, il est nécessaire de suivre plusieurs étapes. Nos conseils dans cet article !
La sélection du bien éligible Malraux
La première des étapes d’un investissement en loi Malraux consiste à trouver un bien qui correspond à votre profil. En effet, un investissement immobilier locatif a pour but de développer votre patrimoine et d’optimiser votre fiscalité. De ce fait, nous allons durant la première étape nous assurez qu’un investissement en loi Malraux correspond à votre situation patrimoniale.
Les critères de choix (très important !)
Par la suite, nous allons sélectionner le meilleur bien pour vous en fonction de plusieurs critères :
• L’emplacement
C’est le critère le plus important lors d’un investissement immobilier locatif. Un des atouts du dispositif Malraux est qu’il concerne des bâtiments anciens qui se trouvent dans des zones spéciales telles que la zone de protection du patrimoine historique et esthétique.
De ce fait, ces secteurs se situent dans des quartiers historiques, au charme ancien à proximité directe des centres-villes. Ainsi, investir en loi Malraux vous permet d’investir dans un emplacement prisé et souvent rare. En effet, ces zones spéciales deviennent très demandées autant pour acheter que louer. Devenir propriétaire est alors une réelle opportunité car vous pourrez bénéficier d’une demande locative élevée qui garantira la pérennité de votre montage
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• Le budget
En effet, c’est également un critère important à prendre un compte. Notre objectif est de faire correspondre votre budget avec le meilleur logement pour vos futurs locataires. Le prix du bien est également un élément important car il faut veiller à ne pas surpayer.
En effet, surpayer un logement à l’achat c’est prendre le risque de perdre son avantage fiscal à la revente. En d’autres termes, si vous achetez trop cher il est possible d’avoir du mal à la revendre au prix de l’acquisition. Ainsi, la réduction d’impôt dont vous avez bénéficier durant la réalisation des travaux pourra être effacé en cas d’une importante moins-value. Ainsi, c’est un critère auquel nous prêtons une grande attention pour votre investissement immobilier locatif en loi Malraux.
Avec ces deux critères il est alors stratégique d’investir dans les grandes métropoles comme Lyon, Nantes ou Paris. Ces villes allient parfaitement dynamisme économique et héritage historique. Ainsi, en plus de trouver des secteurs sauvegardés d’une grande qualité patrimoniale on retrouve également un fort développement démographique.
D’autre part, le marché immobilier est très favorable aux investissements locatifs. Dans un contexte où les biens à la vente sont rares et la demande locative élevée, investir dans une métropole vous permet de sécuriser les deux variables que sont la demande locative et la revente.
L’analyse du budget travaux de la Loi Malraux 1962
La deuxième des étapes d’un investissement en Loi Malraux, consiste à analyser le budget travaux. Ils représentent une partie importante de l’investissement. En effet, c’est sur ce montant que sera calculé votre avantage fiscal.
Selon la zone dans laquelle se trouve votre bien vous pourrez alors bénéficier d’une réduction d’impôt de 22% ou 30% du montant de votre enveloppe travaux. De ce fait, plusieurs critères sont à vérifier avant d’investir dans un logement éligible à la loi Malraux :
- La qualité des prestations émanant des travaux est une variable importante. Vous allez investir dans un bien de prestige, il est alors très important que la rénovation conserve les caractéristiques architecturales de l’ancien bâtiment. En loi Malraux, les travaux sont suivis obligatoirement par un Architecte des Bâtiments de France qui va s’assurer que la réhabilitation respecte l’histoire de la bâtisse et du quartier. Cependant il faut néanmoins vérifier que les travaux de restauration soient qualitatifs. Il est alors encore plus avantageux d’investir en loi Malraux si les appartements possèdent du parquet, moulures, plafond à la française…
- Le ratio foncier/travaux est intéressant à étudier. Il va permettre d’établir les simulations. Plus la partie travaux est importante plus votre avantage fiscal sera important, puisque c’est sur ce montant que le calcul sera établi. C’est alors un élément à vérifier afin d’optimiser votre investissement. Un budget travaux trop élevé n’est pas pertinent tout comme un budget travaux trop bas. Il est alors important de faire correspondre ce montant avec vos objectifs.
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L’analyse du montage juridique de la Loi Malraux 1962
La troisième des étapes d’un investissement en Loi Malraux réside dans le choix du montage juridique. Deux montages juridiques sont possibles : VIR et ASL. Ces deux montages, bien que différents, vous procurent in fine le même avantage fiscal. La différence se fait au niveau de la revente et des travaux.
Avec le montage en VIR (vente d’immeuble à rénover), vous déléguez la partie travaux au promoteur. Vous achèterez le foncier et les travaux. C’est donc le promoteur qui livrera le logement rénové. Il garantit le bon achèvement du projet et également des prix fermes et définitifs. Ainsi, le promoteur a une obligation de résultat sur les travaux, tandis vous avez une obligation de paiement en fonction de l’avancement.
Le montant des frais de notaire (8% dans l’ancien) sera alors calculé sur le prix foncier et travaux en loi Malraux 1962.
Sous le montage juridique de l’ASL (association syndicale libre) la partie travaux se réalise de manière différente. En effet, vous allez vous réunir en copropriété avec les autres acquéreurs.
Son but sera de conclure un accord avec un maitre d’œuvre qui sera chargé de la restauration de l’immeuble. Ainsi, vous payiez dans un premier temps au promoteur le prix du foncier puis dans un deuxième la partie des travaux. Ce montage devient plus flexible car le prix des travaux n’est pas arrêté lors de l’achat du bien. Mais vous pourrez faire correspondre la rénovation avec des objectifs fiscaux personnels.
Le montant des frais de notaire sera alors calculé uniquement sur le prix foncier. Ils seront alors moins importants que sous un montage VIR.
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Les différents montages juridiques de la Loi Malraux 1962
Nous avons vu la différence de ces deux montages, qui n’a pas de réel impact sur le budget global nécessaire pour investir. Nous allons voir alors ce qu’il se passera au moment de la revente du bien que vous devrez conserver à la location au minimum 9 ans.
- VIR : le montant de la plus-value se calcule sur le montant de la revente minorée par le prix d’acquisition (foncier + travaux + frais de notaire)
- ASL : le montant de la plus-value se calcule sur le montant de la revente minorée par le prix d’acquisition (foncier + frais de notaire). Dans ce montage la plus-value sera alors nettement plus importante. Elle sera alors imposable à 19% + 17,2% avec des abattements possibles pour durée de détention.
L’analyse de la demande locative
Nous réalisons aussi une analyse de la demande locative. La demande locative correspond au nombre et aux caractéristiques des futurs locataires de votre bien. Une des obligations de la loi Malraux est de mettre son logement à la location pour une durée minimale de 9 ans. Ainsi, il est primordial de s’assurer que ce logement trouvera rapidement un locataire pour vous assurer les loyers.
La demande locative est alors une variable importante à prendre en compte. C’est cette variable qui va vous permettre de prendre une décision entre plusieurs bonnes opportunités. En effet, si vous ne trouvez pas de locataire pour votre logement, vous ne toucherez pas de loyers et ne respecterez pas les conditions pour bénéficier de votre avantage fiscal.
La demande locative va alors garantir à votre investissement Malraux une rentabilité satisfaisante car vous toucherez, en plus de votre réduction d’impôt, un loyer tous les mois.
De plus, les loyers ne sont pas plafonnés sous ce dispositif. Vous êtes libre de fixer vous-même le montant. Il faut faire attention tout de même de rester en accord avec le marché. La rénovation, l’emplacement et le charme ancien du logement sera un argument de poids pour plaire aux potentiels locataires.
Répondant au mécanisme de l’offre et de la demande, vous pourrez alors fixer des loyers élevés dans les métropoles ou la demande locative est extrêmement forte.
Le dispositif Malraux ne s’adresse pas à n’importe quelle catégorie d’investisseur. En effet, ce dernier se veut avantageux pour les personnes fortement imposées, soit au minimum 10 000 € d’impôt sur le revenu. En dessous de ce montant, la loi Malraux devient moins avantageuse au niveau fiscal.
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