Loi Pinel 2023 : les nouveautés

pinel 2023–

Bien connue des investisseurs, la loi Pinel est une loi de défiscalisation donnant droit à une réduction d’impôts jusqu’à 52 500€ sur 12 ans. 

Mis en place pour répondre au manque de logement dans certaines villes de France, ce dispositif fiscal se veut gagnant-gagnant en offrant aux investisseurs une rentabilité intéressante et aux locataires l’accès à un logement neuf à un loyer abordable.

Quels sont les changements de la loi Pinel cette année ?

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

Le principe de la loi Pinel est simple, elle oblige un investisseur immobilier à acquerir un appartement en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) ou en VIR (Vente d’immeuble rénovée).

Investir en loi Pinel procure alors à l’investisseur une réduction d’impôt importante dans la durée. En effet, vous bénéficiez en tant qu’investisseur d’une réduction d’impôt de 1,6 % du prix d’acquisition, et ce durant 9 ans. A partir de la 10ème année la réduction d’impôt inhérente est de 1,45%, et ce jusqu’à la 12 année.

L’investissement immobilier Pinel ne peut dépasser 300 000€ par an et est plafonné à 5 500€/m². Le montant supérieur à ces plafonds de défiscalisation ne peut pas être pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt.

A noter que cette réduction d’impôt à l’IR s’impacte sur les revenus de l’année de livraison. Ainsi, il faut généralement attendre 1-2 ans afin de pouvoir bénéficier de sa défiscalisation.

A noter qu’il y a différents critères lors d’un investissement en loi Pinel.

Le premier critère est l’obligation de louer son appartement en location nue, à titre de résidence principale du locataire.  Ensuite, il faut respecter les plafonds de loyer en loi Pinel.

Le montant des loyers des locataires d’un logement bénéficiant d’une défiscalisation dans le cadre du dispositif Pinel est soumis au respect de plafonds de loyers. Ces plafonds ont pour but de maintenir des montants de loyers raisonnables tout en offrant une bonne rentabilité d’investissement à l’investisseur. Ainsi, suivant les régions, le plafond de loyer ne sera pas le même.

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Un baisse progressive de l’avantage fiscal

Les députés ont voté, lors de l’examen du projet de Loi de Finances 2021, le prolongement de la loi Pinel jusqu’à fin 2024.

L’objectif induit est de réduire progressivement la loi Pinel afin de se pencher sur un dispositif « plus efficient ».

Selon le rapporteur et le gouvernement, la loi Pinel dispose de plusieurs défauts. On y retrouve notamment le calibrage insuffisant des plafonds de loyers par rapport aux loyers du marché. Mais aussi l’effet psychologique de la réduction d’impôt, qui prime sur la rentabilité de l’opération, ou encore le coût budgétaire élevé et croissant dans certaines villes.

Voir notre guide de l’achat Pinel

• Une diminution de la réduction d’impôt depuis le 01 janvier 2023

Les avantages fiscaux pour une acquisition réalisée entre le 01 janvier et le 31 décembre 2023 sont les suivants :

• 10,5 % pour une mise en location de 6 ans
• 15 % pour une mise en location de 9 ans
• 17,5 % pour une mise en location de 12 ans

En 2024, on connaitra le même sort avec une nouvelle diminution :

• 9 % pour une mise en location de 6 ans
• 12 % pour une mise en location de 9 ans
• 14 % pour une mise en location de 12 ans

Quid du Pinel +

Les logements neufs qui proposeront un niveau élevé en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation en vigueur ainsi que les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville et ceux qui respecteront certains critères de confort bénéficieront d’un cadre Pinel inchangé.

De fait, ces catégories de logement neuf ne seront pas soumises aux changements de la loi Pinel et bénéficieront des fortes réductions d’impôts des années précédentes :

• Sur une durée de 6 ans d’obligation de location, la réduction est de 12% du montant de l’acquisition. Ce qui ouvre droit à une réduction d’impôt maximum de 36 000 €, soit l’équivalent de 6 000 € par an pour un investissement de 300 000€

• Sur une durée de 9 ans d’obligation de location, la réduction est de 18% du montant de l’acquisition. Ce qui permet une réduction maximale de 54 000 €, soit 6 000 € de réduction annuelle

• Sur une durée de 12 ans d’obligation de location,  la réduction est de 21% du montant de l’acquisition. Ce qui autorise une réduction maximale de 63 000 €, d’où 5 250 € annuels

Les critères de confort à respecter

Il faudra proposer aux locataires une surface d’habitation minimale de

• 28 m2 pour un T1
• 45 m2 pour un T2
• 62 m2 pour un T3
• 79 m2 pour un T4
• 96 m2 pour un T5

La présence d’un extérieur privatif de 3 à 9 m2 est obligatoire. Aussi, les appartements de type 3 ou plus devront bénéficier d’une double exposition lumineuse.

Les critères écologique

Les appartements doivent respecter la norme RE 2020. De plus, en 2024, ils devront atteindre la classe A du diagnostic de performance énergétique

Quelle loi après Pinel ?

La loi Pinel va progressivement disparaitre pour être remplacé par un nouveau dispositif de défiscalisation.

 Ce prochain dispositif viendra très certainement contrecarrer les faiblesses de la loi Pinel actuelle. Espérons qu’il proposera  de nouveaux avantages tels que :

• un meilleur zonage géographique, plus étendu,
• un plafonnement ré ajusté des loyers, plus précis et en cohérence avec le marché locatif, notamment en zone tendue.

Ce sera en fin décembre de la dernière année de la loi Pinel, suite à l’adoption du projet de loi de finances, que nous saurons quel dispositif succèdera au Pinel.

Bien que légèrement moins attractive que les années précédentes, la loi Pinel 2023 reste très intéressante pour réduire vos impôts et investir dans l’immobilier neuf.

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