Programme immobilier Monuments Historiques : Une rentabilité assurée !

Programme immobilier Monuments Historiques –

Investir dans un bien classé monument historique, c’est tout d’abord préserver le patrimoine architectural français. La plupart des investisseurs en Monuments Historiques sont des passionnés de la pierre et de son histoire. 

Ainsi, une fois la bâtisse restaurée, les propriétaires souhaitent louer leur bien afin de faire découvrir aux visiteurs la beauté de notre architecture. 

Corneille Patrimoine, cabinet en gestion de patrimoine immobilier, vous informe sur les différentes possibilités pour louer son bien classé monument historique.

Qu’est-ce qu’un bien classé Monument Historique ?

Un bien classé Monument Historique représente un immeuble bâti ou non bâti, ou un objet mobilier. En effet, il peut être tant un bâtiment tel qu’un Opéra, mais aussi un parc, jardin ou encore une grotte. Quant à l’objet mobilier, cela peut être une fresque, un tableau, une pierre, etc.

Pour que le sujet soit classé Monument Historique, il reçoit un statut juridique particulier. Pourquoi cela ? Ce statut est destiné à le protéger pour son intérêt historique, artistique, architectural mais aussi technique ou scientifique. Le but étant qu’il soit entièrement conservé, restauré et mis en valeur, permettant ainsi de prolonger l’histoire.

• Les avantages

Ce statut juridique particulier procure de nombreux avantages, à savoir :

• La mention dans les documents de communication diffusés par le ministère de la Culture,
• La possibilité d’obtenir une signalisation routière spécifique portant le logotype,
• L’autorisation d’utiliser le logo sur tous les documents de communication et de signalétique,
• L’ obligation d’une prise en compte dans la définition du Plan Local d’Urbanisme (PLU),
• La possibilité d’avantages fiscaux et d’aide pour les travaux.

• Comment disposer du statut ?

La demande de protection peut émaner du propriétaire du bien ou, pour les immeubles, de toute personne y ayant intérêt (collectivité territoriale, association de défense du patrimoine,…). A noter que l’initiative de la protection peut aussi être aussi prise par le service d’urbanisme compétent de l’État.

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Programme immobilier Monuments Historiques : La location d’un bien classé

Cette situation peut se rencontrer dans deux cas de figures :

•  Location complète toute l’année
•  Location ponctuelle

Lorsque l’immeuble est spécifique à de la location, le propriétaire peut imputer, dans les conditions de droit commun, la totalité des charges foncières qu’il supporte sur le montant des loyers qu’il perçoit.

Si le propriétaire occupe l’immeuble classé Monument Historique, alors c’est à lui que revient l’avantage fiscal qui se rattache à la loi Monument Historique.  L’avantage fiscal se fait alors sur le montant des charges d’amélioration et d’entretien. 

On retrouve plusieurs charges : 

• Les frais d’entretien
• Des frais de réparation
• Les frais d’amélioration
• Les frais de rémunération de gardes ou de concierges
• Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la réparation ou l’amélioration

Attention, les charges relatives aux rémunérations de concierge ou de garde ne sont pas déductibles si elles s’engagent pour le compte personnel du propriétaire. En effet, elles doivent se rattacher au monument historique ou au bâtiment inhérent. 

Dans ce cas précis, il n’y a pas de location de la part du propriétaire. 

PARLONS DE VOTRE PROJET D’INVESTISSEMENT

Programme immobilier Monuments Historiques : Le propriétaire occupe l’immeuble, procurant ainsi des recettes imposables

Ce cas de figure peut être possible si l’investisseur réside dans l’immeuble inscrit au titre des monuments historiques et qu’il accepte l’accueil du public.

Les revenus fonciers se calculent grâce aux recettes encaissées et certaines charges sont déductibles.  Les charges qui n’auront pas été déductibles du revenu foncier viendront ainsi en déduction du revenu global de l’investisseur. 

Louer un bien classé Monument Historique en meublé

La location en meublé d’un monument historique est très spécifique. En effet, dans la juridiction française il est strictement interdit de combiner 2 dispositifs de défiscalisation immobilière.

De ce fait, pour bénéficier du statut Monument historique et du statut LMP, il faut dissocier une personne physique (propriétaire du bien) et une personne morale (la société qui encaissera les loyers dû à l’activité de la location).

Depuis le 1er janvier 2017, toute location de bien meublé se qualifie de commerciale. Autrement dit, les loyers perçus de la location sont à rattacher aux bénéfices industriels et commerciaux (régimes des BIC).

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Programme immobilier Monuments Historiques :

Deux régimes existent

• Le régime réel

Les loueurs meublés doivent déclarer leur loyer en régime réel. Ils peuvent déduire les dépenses engagées pour leur montant réel tels que les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance, la taxe foncière, les frais de gestion et les frais de tenue de comptabilité. Ils peuvent également amortir leur investissement ce qui permettra de fortement réduire le montant imposable.

• Le régime du micro-BIC

Le régime du micro-BIC permet au contribuable de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant des loyers qu’il perçoit. Autrement dit, il n’est imposé que sur la moitié de ses revenus locatifs. Cependant, il ne peut déduire aucune charge réelle telles que les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance, la taxe foncière, les frais de gestion et les frais de tenue de comptabilité.

A noter, l’abattement est porté à 71 % pour les meublés de tourisme (ou gîtes ruraux labellisés classés en meublés de tourisme) et chambres d’hôtes. Le bénéfice net obtenu se soumet à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2%).

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