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Investissement Malraux : les pièges à éviter

15/10/2019
L'investissement en Malraux est synonyme de rénovation, il faut alors éviter les pièges de cette opération.

Reconnue d’utilité publique, la Loi Malraux permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en l’échange de la rénovation d’un bien immobilier de prestige. En fonction du secteur où se trouve le bien, le taux de réduction d’impôt va osciller entre 22% et 30% des dépenses de travaux engagés.

Le dispositif Malraux implique une opération de réhabilitation du bien immobilier, de fait les travaux réalisés sont l’une des composantes qui conditionnent la qualité d’une opération et l’attrait fiscal recherché par les investisseurs. Toutefois, certains points de vigilances subsistent afin de garantir la viabilité du projet et justement éviter les pièges en investissement Malraux.

 

 

Les pièges en Malraux : Veiller à ne pas surpayer le logement

 

Parmi les points de vigilances sous le dispositif Malraux on retrouve le prix du bien. En effet, une partie du prix correspond au foncier tandis que l’autre est associé aux dépenses de travaux. Il est alors nécessaire de s’assurer d’une bonne répartition entre ses deux composantes du projet. Généralement les travaux représentent de 50 à 70% du prix global.

En d’autres termes, plus le foncier va être élevé moins la part de travaux sera importante. Il faut alors être attentif à plusieurs facteurs comme la localisation ou encore l’état du bâtiment. Si la part des travaux n’est pas suffisante alors la rénovation ne permettra pas de projeter une valorisation du bien dans le temps. De plus, l’immeuble risque de se retrouver dans un état vite dégradé si les travaux ont été sous-évalué ou encore mal réalisé.

Ainsi, acheter au bon prix est donc essentiel pour la rentabilité de votre opération. Pour cause, un prix supérieur au marché risque d’engendrer une moins-value lors de la revente. C’est le premiers pièges à éviter en loi Malraux.

 

 

La visite du bien

 

Tout d’abord, il est essentiel de visiter le bien avant de l’acquérir. En effet, certaines caractéristiques sont décelables que lors d’une visite. Dans un premier temps on peut se rendre compte de l’état de la bâtisse et de sa localisation. L’acquéreur aura donc un aperçu réel de l’environnement du bien et de son potentiel intrinsèque.

La localisation est le critère primordial à prendre en compte lors d’un investissement immobilier, aussi bien à des fins de location que d’habitation principale. En effet il est nécessaire de s’assurer de la qualité du secteur et de sa tension locative, c’est souvent le cas de l’hyper centre ville et des quartier historiques. Dynamiques et bien desservis, ces quartiers sont les plus prisés des investisseurs.

Au delà de l’environnement, la visite du bien vous permet de constater de la nature du bâtiment et d’évaluer le montant des travaux à prévoir. En effet, en fonction de l’état de la façade ou des parties communes un budget supplémentaire sera nécessaire. La vérification des derniers procès-verbaux d’assemblée générale est essentiel pour éviter tout déconvenue pouvant compromettre la viabilité de l’opération en déficit foncier.

 

 

L’investissement en VIR

 

La Vente d’Immeuble à Rénover peut s’apparenter au montage VEFA mais dans l’immobilier ancien. Ainsi, les travaux d’agrandissement, de reconstruction ou de restructuration complète n’entrent pas dans le champ d’action d’un investissement Malraux. La nature des travaux est bien précise pour qu’ils puissent être éligible à la réduction d‘impôt, il doit s’agir exclusivement de : réparation, amélioration, entretien, démolition, toiture. Il est alors important d’éviter les pièges en Malraux et de se renseigner au mieux sur les travaux prévus.

Dans le cadre d’une acquisition en VIR, le montage est règlementé ce qui offre une protection supplémentaire à l’investisseur. En effet, le contrat possède une description détaillée des travaux à effectuer afin de sécuriser l’investissement. Le détail des travaux est donc une garantie pour l’investisseur car il va connaitre exactement l’étendue de la rénovation.

Sous peine de nullité, le contrat de vente doit mentionné les éléments suivants :

  • La description des travaux
  • Le délai de livraison
  • Les assurances obligatoires

 

Le montage en VIR offre également une garantie financière de bon achèvement et de prix ferme et définitif. C’est-à-dire, chaque parti à une obligation :

  • L’investisseur a une obligation de paiement
  • Le vendeur à une obligation de résultat

L’acquéreur va donc payer au fur et à mesure de l’avancement des travaux. En cas de problème lié aux travaux, la garantie de parfait achèvement protège l’investisseur. En cas de retard dans les délais il existe des pénalités pour le promoteur.

 

 

L’investissement en ASL

 

Ce cadre juridique est particulièrement utilisé pour des programmes à taille humaine, plus confidentiel pour le grand public. Dès lors, l’immeuble, divisé en plusieurs lots, est acheté directement par les acquéreurs qui se réunissent en copropriété.

Ces derniers intègrent alors une Association Syndicale Libre qui aura pour objet la réalisation des travaux

Ce montage est différent de l’investissement Malraux en VIR. Il faut dissocier l’achat du bien et la partie des travaux qui sera réalisée. Il y aura alors deux contrats, l’acquisition du foncier et un second passer entre l’ASL et le maitre d’oeuvre chargé d’encadrer la réalisation des travaux.

L’ASL va permettre de répartir les charges et organiser les appels de fonds au fur et à mesure de l’avancée des travaux de rénovation. En cas de litige sur les travaux, l’investisseur est représenté et protégé par l’ASL qui se charge d’effectuer les recours nécessaires.

Si vous êtes intéressé pour investir sous le dispositif Malraux et que souhaitez obtenir plus de renseignements sur les pièges à éviter en loi Malraux, n’hésitez pas à nous contacter.

Corneille Patrimoine est un cabinet indépendant spécialisé dans le secteur de l’immobilier de prestige, vous assurant un suivi patrimonial complet, adapté à votre situation.