Calcul et réduction de l’IFI : mode d’emploi

ifi calcul–

Mis en place en 2018, l’impôt sur la fortune immobilière a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune. Cet impôt vient taxer le patrimoine immobilier de certains ménages.

Parfois conséquent, Corneille Patrimoine vous présente les astuces pour baisser cet impôt à travers les règles fiscales en vigueur.

Ainsi, différentes stratégies permettront de réduire votre impôt. Voir ne plus en être redevable. N’hésitez pas à nous contacter !

Qu’est-ce que l’IFI ?

Inscrit à l’article 964 du Code Général des Impôts, l’impôt sur la fortune immobilière a été instauré en 2018 par Emmanuel Macron. Cet impôt vient remplacer l’impôt sur la fortune mis en place en 1982.

Premièrement, l’impôt sur la fortune immobilière concerne les contribuables ayant un patrimoine net taxable de minimum 1.3 millions d’euros. Aussi, cette assiette taxable prend en compte uniquement les investissements immobiliers tels que les immeubles nus ou bâtis, les droits réels immobiliers à savoir l’usufruit, les droits d’usage et les titres de sociétés.

En revanche, l’immobilier s’affectant à l’activité ne doit pas être pris en compte. De plus, le passif immobilier, à savoir les prêts en cours, est déductible de l’actif pour le calcul de l’assiette taxable.

Aussi, la résidence principale du contribuable fait l’objet d’un abattement de 30% sur sa valeur au 1er janvier de l’année de l’imposition.

• Calcul IFI

L’IFI se calcule selon un barème progressif, à savoir :

• une fraction de valeur de patrimoine net : entre 0 et 800 000 €, l’assujetti ne paie pas d’IFI
• puis, une fraction de valeur de patrimoine net : entre 800 001 € et 1 300 000 €, l’assujetti paie 0,5 %
• ensuite, une fraction de valeur de patrimoine entre 1 300 001 € et 2 570 000 €, l’assujetti paie 0,7 %
• puis, une fraction de valeur de patrimoine entre 2 570 001 € et 5 000 000 €, l’assujetti paie 1 %
• et, une fraction de valeur de patrimoine entre 5 000 001 € et 10 000 000 €, l’assujetti paie 1,25 %
• enfin, une fraction de valeur de patrimoine au-dessus de 10 000 000 €, l’assujetti paie 1,5 %

A noter : dès lors que vous êtes soumis à l’IFI, le calcul de cet impôt commence à 800 000 €.

• Exemple de calcul IFI

Ainsi, si vous déclarez un patrimoine net taxable de 1,5 millions d’euros, vous verrez une imposition : 800 000 x 0 % + (1 300 000 – 800 000) x 0,5 % + (1 500 000 – 1 300 000) x 0,7 % = 3 900 €.

Votre IFI sera donc de 3 900 €.

De ce fait, pour réduire l’impôt sur la fortune immobilière, Corneille Patrimoine vous propose différentes solutions.

Comment réduire son impôt ?

Vendre des biens immobiliers et acheter des actifs financiers

Vendre des bien immobiliers et acheter des actifs financiers est la solution la plus courante. En effet, un tel arbitrage dans son patrimoine permet de diminuer la base taxable.

Avant 2018, les actifs mobiliers rentraient dans la base taxable de l’ISF. Or depuis la réforme de 2018, l’IFI concerne uniquement les actifs immobiliers. De fait, en vendant des biens immobiliers au profit d’actifs financiers, vous ne serez alors plus assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière.

Opter pour une donation temporaire d’usufruit pour réduire l’impôt sur la fortune immobilière

Le choix d’un usufruit temporaire permet de jouer sur la base taxable de son IFI. En effet, prenons l’exemple d’un ménage qui possède un bien en pleine propriété et souhaite le démembrer au profit de leur unique enfant. Pour se faire, il lui donne temporairement l’usufruit du bien.

Cette donation temporaire d’usufruit va permettre de calculer l’assiette imposable du bien uniquement sur la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier (article 669 CGI).

Attention, si votre enfant est majeur, la donation temporaire d’usufruit rentre dans l’abattement de 100 000 €. Cette donation permet aux parents de donner à leur descendance, sans droit de donation, tous les 15 ans.

Réduire l’impôt sur la fortune immobilière via un investissement en nue-propriété

L’investissement en nue-propriété consiste à investir dans un programme immobilier où les appartements se vendent en démembrement. La majorité des programmes sont des biens en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

Le processus est simple. L’investisseur achète la nue-propriété du bien tandis que l’usufruit est acquis par un bailleur qui va louer le bien de 15 ans à 20 ans.

De part cet investissement, le contribuable profite d’un double avantage fiscal.

Premièrement, le bien acheté en nue-propriété ne rentre pas dans l’assiette taxable de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). En effet, c’est uniquement l’usufruitier qui est imposé à l’impôt sur la fortune immobilière.

Aussi, à condition que l’achat s’effectue à crédit et que l’usufruitier soit un bailleur social. Le nu-propriétaire peut déduire les intérêts d’emprunts de ses autres revenus fonciers.

De plus, le nu-propriétaire ne pouvant avoir ni la jouissance du bien ni recevoir la durée de la location, l’acheteur profite d’une décote sur le prix de l’acquisition. Cette décote est souvent de l’ordre de 30 à 40%.

Cet investissement de prestige est intéressant pour les personnes souhaitant se constituer un capital pour la retraite.

Attention cependant à ne pas négliger l’emplacement, critère primordial lors d’un investissement immobilier locatif, d’autant plus en démembrement.

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Les groupements fonciers viticoles (GFV)

L’investissement foncier par l’achat de Forêts ou de Vignes en France permet tout d’abord de diversifier son patrimoine. Mais aussi de réaliser un investissement éthique, mais également de bénéficier d’un certain nombre d’avantages fiscaux notamment sur l’impôt sur la fortune immobilière.

Etant soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), l’achat de part dans un groupement foncier forestier vous donne une exonération totale de l’IFI en 2021. La seule condition réside sur l’exploitation durable du GFV pendant 30 ans, ce qui repose sur des règles strictes.

 Quels avantages fiscaux ?

En ce qui concerne le GFV, les avantages fiscaux s’octroient dans le cadre de l’acquisition de parts de GFV. Ce qui est particulièrement attractif en terme d’IFI. La valeur des parts de groupement foncier viticole est ainsi exonérée d’IFI à hauteur de 75 % dans la limite de 101.897 €.

Au-delà de ce seuil, cette exonération ne concerne plus que 50 % de leur valeur. Autrement dit, un investisseur qui possède 100.000 € de parts de GFV n’est imposable à l’IFI que sur 25.000 €.

 Conclusion

En somme, il existe diverses solutions pour réduire l’impôt sur la fortune immobilière. Que ce soit en revendant des actifs immobiliers ou en diversifiant son patrimoine, des solutions existent. Que ce soit pour réduire ou échapper à cet impôt très controversé en France.

En savoir plus sur les 10 manières de réduire l’IFI : < https://immoneos.fr/fiscalite/reduire-ifi >

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