Créer une SCI pour investir dans l’immobilier : quel intérêt ?

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Vous voulez investir dans l’immobilier à plusieurs, mais vous ne savez pas comment optimiser votre fiscalité et protéger votre patrimoine ?

Une solution possible est de créer une société civile immobilière (SCI).

Fonctionnement, fiscalité, avantages : on vous explique tout !

PARLONS DE VOTRE PROJET D’INVESTISSEMENT

La société civile immobilière : définition

Une société civile immobilière (SCI) est une forme juridique qui permet à plusieurs personnes de détenir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Elle présente des avantages fiscaux, patrimoniaux et successoraux, mais aussi des contraintes administratives et comptables.

Une SCI est constituée par un contrat écrit entre les associés, appelés statuts, qui fixe les règles de fonctionnement de la société, les droits et obligations de chacun, ainsi que la répartition des bénéfices et des pertes.

Une SCI doit avoir un objet civil, c’est-à-dire qu’elle ne peut pas exercer d’activité commerciale, sauf exception. Elle doit également avoir un capital social, qui peut être variable ou fixe, et qui est divisé en parts sociales détenues par les associés.

Celle ci est soumise à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, selon le choix des associés. Ainsi, elle doit tenir une comptabilité et déposer chaque année ses comptes au greffe du tribunal de commerce.

Dirigée par un ou plusieurs gérants, nommés par les associés ou par les statuts, ils ont le pouvoir de prendre toutes les décisions nécessaires à son fonctionnement. Les associés se réunissent en assemblée générale au moins une fois par an pour approuver les comptes, décider de la distribution des bénéfices, modifier les statuts ou dissoudre la société.

Pourquoi créer une SCI ?

La société civile immobilière présente plusieurs avantages pour les investisseurs qui souhaitent se lancer dans l’immobilier locatif, notamment :

•  La facilité de transmission du patrimoine : en cas de décès d’un associé, ses parts sont transmises à ses héritiers sans qu’il y ait besoin de vendre le bien immobilier. De plus, les droits de succession sont réduits grâce à l’application d’un abattement sur la valeur des parts.

•  La souplesse de gestion : les associés peuvent décider librement des modalités de fonctionnement de la SCI, comme le choix du gérant, la répartition des bénéfices, les conditions de cession des parts, etc. Ils peuvent également modifier les statuts de la SCI en fonction de l’évolution de leurs besoins ou de la législation.

•  La protection du patrimoine personnel : en cas de difficultés financières, les créanciers de la SCI ne peuvent pas saisir les biens personnels des associés, sauf s’ils se sont portés caution. La SCI permet ainsi de limiter les risques liés à l’endettement.

•  L’optimisation fiscale : selon le régime choisi, la SCI peut être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ou à l’impôt sur le revenu (IR). Dans le premier cas, la SCI paie un impôt sur ses bénéfices, mais elle peut déduire de nombreux frais et amortissements. Dans le second cas, les bénéfices sont imposés au nom des associés, selon leur tranche marginale d’imposition, mais ils bénéficient des avantages fiscaux liés à l’immobilier locatif (dispositifs Pinel, Denormandie, etc.).

La création d’une SCI pour investir dans l’immobilier est donc une option intéressante pour les investisseurs qui veulent se constituer un patrimoine immobilier durable et rentable. Toutefois, il faut être conscient des contraintes et des obligations liées à ce statut, comme la tenue d’une comptabilité, le respect des formalités juridiques, ou encore le paiement des frais de notaire et des charges sociales.

Créer une SCI : les précautions à prendre

La SCI présente des avantages fiscaux, successoraux et de gestion, mais elle implique aussi des obligations et des risques. Avant de se lancer dans la création d’une SCI, il est donc important de prendre certaines précautions.

Tout d’abord, il faut choisir le type de SCI adapté à son projet. Il existe deux grandes catégories de SCI : la SCI familiale et la SCI à capital variable. La SCI familiale regroupe des membres d’une même famille qui souhaitent acquérir ou transmettre un bien immobilier en commun. La SCI à capital variable permet d’associer des personnes qui ne se connaissent pas forcément et qui peuvent entrer ou sortir du capital à tout moment. Chaque type de SCI a ses propres règles de fonctionnement, de fiscalité et de responsabilité.

Ensuite, il faut rédiger les statuts de la SCI, qui sont le contrat qui lie les associés entre eux et avec les tiers. Les statuts doivent être rédigés avec soin et précision, car ils déterminent les modalités de gestion, de prise de décision, de répartition des bénéfices et des charges, de cession des parts sociales, etc. Les statuts doivent être adaptés au projet immobilier et aux objectifs des associés. Il est conseillé de faire appel à un professionnel du droit pour rédiger les statuts ou les vérifier.

Enfin, il faut accomplir les formalités administratives nécessaires à la création de la SCI. Il faut notamment déposer le capital social sur un compte bancaire bloqué, publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales, enregistrer les statuts au service des impôts, demander l’immatriculation de la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS) et obtenir un numéro SIREN. Ces démarches peuvent être effectuées en ligne ou par courrier, moyennant des frais variables.

Créer une SCI pour investir dans l’immobilier peut être une solution intéressante pour optimiser sa gestion patrimoniale, mais cela nécessite de bien se renseigner et de respecter les obligations légales. Il est recommandé de se faire accompagner par un expert pour sécuriser son projet.

Comment dissoudre une SCI ?

La dissolution d’une SCI est l’acte qui met fin à son existence juridique. Elle entraîne la liquidation de son patrimoine, c’est-à-dire la vente des biens immobiliers et le partage du produit entre les associés. La dissolution d’une SCI peut être volontaire ou forcée.

La dissolution volontaire

La dissolution volontaire d’une SCI intervient lorsque les associés décident d‘un commun accord de mettre fin à la société. Ils doivent alors respecter les étapes suivantes :

•  Rédiger un procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire constatant la dissolution de la SCI et nommant un liquidateur, qui peut être un associé ou un tiers.

• Publier un avis de dissolution dans un journal d’annonces légales du département du siège social de la SCI.

•  Déposer le procès-verbal et l’avis de dissolution au greffe du tribunal de commerce compétent, accompagnés d’un formulaire M2 et d’un chèque de 195,38 euros.

•  Effectuer les formalités de liquidation, c’est-à-dire vendre les biens immobiliers, payer les dettes sociales, établir les comptes de clôture et répartir le solde entre les associés.

• Rédiger un procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire approuvant les comptes de clôture et prononçant la clôture de la liquidation.

• Déposer le procès-verbal et l’avis de clôture au greffe du tribunal de commerce compétent, accompagnés d’un formulaire M4 et d’un chèque de 14,79 euros.

La dissolution forcée

La dissolution forcée d’une SCI intervient lorsque la société est frappée par une cause légale ou statutaire de dissolution. Il peut s’agir :

•  De l’expiration du délai fixé par les statuts pour la durée de la société, sauf prorogation décidée par les associés.

•  De la réalisation ou de l’extinction de l’objet social, c’est-à-dire le but pour lequel la société a été créée.

•  De la dissolution judiciaire prononcée par le tribunal à la demande d’un associé pour justes motifs, tels que le mésentente grave entre les associés, le non-respect des statuts ou des obligations légales, ou la cessation des paiements.

•  De la réunion de toutes les parts sociales en une seule main, sauf si la SCI est constituée entre un époux et son conjoint, ou entre un parent et son enfant.

Dans ces cas, les formalités de dissolution sont les mêmes que celles décrites ci-dessus pour la dissolution volontaire, sauf que le procès-verbal initial doit mentionner la cause de dissolution et que le liquidateur peut être désigné par le tribunal.

La dissolution d’une SCI est donc une opération complexe qui nécessite le respect de règles juridiques et fiscales. Il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel pour éviter les erreurs et les litiges.

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