Investir dans une passoire thermique : une opportunité à saisir ?

Acheter une passoire thermique, c’est-à-dire un logement qui consomme beaucoup d’énergie pour se chauffer, peut sembler tentant. En effet, ces logements sont souvent moins chers à l’achat que les logements plus performants.

Mais est-ce vraiment une bonne idée ?

Dans cet article, nous allons voir les avantages et les inconvénients de ce type d’investissement, ainsi que les aides disponibles pour rénover une passoire thermique.

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Une passoire thermique, qu’est-ce que c’est ?

Un logement dit passoire thermique est un logement qui présente une mauvaise performance énergétique, c’est-à-dire qu’il consomme beaucoup d’énergie pour se chauffer ou se rafraîchir. Ce type de logement entraîne des dépenses élevées pour les occupants, mais aussi des émissions importantes de gaz à effet de serre.

Selon l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME), un logement passoire thermique consomme plus de 330 kilowattheures par mètre carré et par an, soit plus de trois fois la consommation moyenne d’un logement neuf.

En France, on estime qu’il y a environ 7 millions de logements passoires thermiques, soit près de 20% du parc immobilier. Ainsi, pour lutter contre ce phénomène, le gouvernement a mis en place des mesures incitatives et réglementaires visant à rénover ces logements et à améliorer leur performance énergétique.

Les passoires thermiques bientôt interdites à la location

La loi climat et résilience, adoptée en 2021, prévoit d’interdire la location de ces logements à partir de 2025 pour les classes G et de 2028 pour les classes F. Ces interdictions visent à inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique et à améliorer le confort et la qualité de vie des locataires.

Le calendrier des interdictions de louer

Pourquoi investir dans une passoire thermique ?

Investir dans un logement dit passoire thermique peut sembler paradoxal, mais c’est en réalité une opportunité à saisir. En effet, ce type de logement est souvent vendu à un prix inférieur à sa valeur réelle, car il est considéré comme peu attractif et difficile à rénover. Cela permet d’acquérir un bien immobilier à moindre coût, et de bénéficier d’un potentiel de plus-value important.

Une passoire thermique peut être transformé en un logement performant et confortable grâce à des travaux de rénovation énergétique. Ces travaux permettent de réduire la consommation d’énergie, d’améliorer le confort thermique et acoustique, et d’augmenter la valeur du bien. De plus, ces travaux peuvent être financés en partie par des aides publiques, comme le crédit d’impôt pour la transition énergétique, la prime énergie, ou l’éco-prêt à taux zéro.

Une fois rénové, il devient un logement durable et respectueux de l’environnement, qui contribue à la lutte contre le changement climatique. En effet, le secteur du bâtiment représente environ 40% de la consommation d’énergie finale et 25% des émissions de gaz à effet de serre en France. En réduisant les besoins en chauffage, on diminue l’impact environnemental du logement.

En conclusion, investir dans un logement passoire thermique est une opportunité d’optimiser son patrimoine immobilier, de réaliser des économies d’énergie, et de participer à la transition écologique.

La rénovation des passoires thermiques

Pour améliorer le DPE de ces logements, il existe plusieurs travaux à faire, selon l’état du bâtiment et le budget disponible. Par exemple, on peut :

• Isoler les murs, les combles, les fenêtres et les portes pour réduire les déperditions de chaleur.
• Installer des systèmes de chauffage plus performants et plus écologiques, comme des pompes à chaleur, des chaudières à condensation ou des panneaux solaires.
• Réguler la température ambiante avec des thermostats programmables ou des vannes thermostatiques.
• Ventiler le logement de manière efficace avec une ventilation mécanique contrôlée (VMC) simple ou double flux.
• Changer ses habitudes de consommation en éteignant les appareils en veille, en utilisant des ampoules basse consommation ou en réduisant la température de consigne.

Ces travaux peuvent avoir un coût important, mais ils permettent de réaliser des économies d’énergie sur le long terme et de valoriser le logement en cas de vente ou de location.

Les aides à la rénovation

Les aides de l’Etat pour la rénovation énergétique sont regroupées sous le nom de MaPrimeRénov’. Il s’agit d’une aide financière qui  permet de réaliser des travaux d’isolation, de chauffage, de ventilation ou d’audit énergétique.

Cette aide s’adresse aux propriétaires occupants, bailleurs ou syndicats de copropriétaires, sous certaines conditions de ressources et de performance énergétique.

Pour bénéficier de MaPrimeRénov’, vous devez faire appel à un professionnel qualifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) et déposer votre dossier en ligne sur le site www.maprimerenov.gouv.fr avant le début des travaux. Vous recevrez ensuite une notification d’acceptation ou de refus de votre demande. Si votre dossier est accepté, vous pourrez commencer les travaux et recevoir le versement de l’aide après leur achèvement et la transmission des factures.

De plus, ce dispositif est cumulable avec d’autres comme les Certificats d’Economies d’Energie (CEE), l’éco-prêt à taux zéro ou les aides locales .

Les avantages fiscaux

Investir dans l’immobilier locatif peut vous permettre de réduire vos impôts si vous effectuez des travaux dans le logement que vous louez. Ainsi, par exemple, le dispositif du déficit foncier s’adresse aux propriétaires qui louent un logement non meublé et qui optent pour le régime réel d’imposition. Il consiste à déduire de ses revenus fonciers certaines dépenses éligibles. Le déficit foncier correspond à la différence entre les charges et les revenus fonciers. Il peut être imputé sur le revenu global imposable dans la limite de 10 700 € par an.

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Notre avis sur l’achat d’une passoire thermique

Pour profiter des prix attractifs, acheter une passoire thermique F ou G peut être une bonne affaire mais c’est un projet immobilier qui demande de la planification. Les futurs acquéreurs de logements consommant beaucoup d’énergie doivent, en amont, estimer le coût des travaux de rénovation.

Pensez à effectuer des simulations pour connaître les montants et les conditions d’accès aux différentes aides financières.

Ces aides vont permettent de réduire le coût initial de votre opération et d’améliorer le rendement de votre placement. Si vous faites le calcul en intégrant ces paramètres, vous pourrez peut-être transformer une passoire thermique en un bien immobilier performant et rentable.

Sinon, il est préférable de ne pas vous lancer dans ce type de projet !

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