Quel type de bail choisir lors d’un investissement locatif ?

Louer son bien immobilier implique la signature d’un contrat entre le propriétaire et le locataire. Ce contrat, appelé bail, peut prendre différentes formes selon la nature du logement, la durée de la location et les conditions de résiliation.

Faisons le point sur les principaux types de baux de location existants en France.

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Qu’est-ce qu’un bail de location ?

Le bail de location est un document qui formalise la relation entre un propriétaire et un locataire pour la mise à disposition d’un logement. Il s’agit d’un acte juridique qui engage les deux parties et qui doit respecter certaines règles de forme et de contenu.

Le contrat doit être rédigé par écrit et signé par le propriétaire et le locataire, ainsi que par les éventuelles personnes qui se portent caution pour le paiement du loyer. Aussi, il doit être établi en autant d’exemplaires que de parties intéressées, c’est-à-dire au moins deux : un pour le propriétaire et un pour le locataire.

Ce contrat doit comporter des informations obligatoires, telles que :

•  l’identité et l’adresse du propriétaire et du locataire ;

•  la date de prise d’effet et la durée du bail ;

• la description du logement et de ses équipements ;

•  la surface habitable du logement ;

• le montant du loyer, des charges et du dépôt de garantie ;

• les modalités de paiement, de révision et de répartition des charges ;

• les clauses relatives aux travaux, à l’assurance, à la sous-location, à la colocation, etc.

Le bail de location est donc un document essentiel pour encadrer la relation entre le propriétaire et le locataire d’un logement. Il doit être rédigé avec soin et conformément à la loi. Il existe des modèles de contrat de bail gratuits à télécharger sur internet , mais il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel  pour éviter les erreurs ou les litiges.

Le bail de location nue

Le bail de location nue encadre la location d’un logement vide à titre de résidence principale. Il est soumis à des règles spécifiques en matière de durée, de loyer, de charges, d’obligations et de résiliation. Il est important de bien connaître ces règles pour éviter les litiges entre le propriétaire et le locataire.

La durée minimale du bail est de 3 ans et renouvelable par tacite reconduction, sauf si l’une des parties donne congé dans les conditions prévues par la loi.

Le loyer du logement vide est librement fixé par le propriétaire, sauf dans les zones tendues où il existe un encadrement des loyers. Le loyer peut être révisé chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL), si le bail le prévoit.

Ce contrat peut être résilié à tout moment par le locataire, sans motif, en respectant un préavis de 3 mois. Ce préavis peut être réduit à 1 mois dans certains cas (mutation professionnelle, perte d’emploi, attribution d’un logement social, etc.) ou dans les zones tendues.

Il peut également être résilié par le propriétaire, à l’échéance du contrat, en respectant un préavis de 6 mois. Le propriétaire doit invoquer un motif légitime et sérieux pour donner congé au locataire, parmi les suivants :

•  reprise du logement pour y habiter ou y loger un proche ;
•  vente du logement ;
•  motif grave et légitime (par exemple, non-paiement du loyer, troubles de voisinage, etc.).

La résiliation du bail doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.

Le bail de location meublée

Le bail de location meublée fixe les droits et les devoirs du propriétaire et du locataire d’un logement meublé. Il s’agit d’un logement qui comporte au minimum les éléments suivants :

•  une literie avec couette ou couverture
•  un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
•  des plaques de cuisson
•  un four ou un four à micro-ondes
• un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un compartiment à basse température du réfrigérateur
• de la vaisselle et des ustensiles de cuisine
• une table et des sièges
• des étagères de rangement
•  des luminaires
•  du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Le bail de location meublée peut être conclu pour une durée d’un an renouvelable tacitement, ou de neuf mois non renouvelable si le locataire est étudiant. Le locataire bénéficie d’un préavis de départ d’un mois, sauf en cas de mutation professionnelle, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, où le préavis est réduit à 15 jours. Le propriétaire doit respecter un préavis de six mois pour donner congé au locataire, sauf s’il souhaite reprendre le logement pour y habiter ou pour le vendre, auquel cas le préavis est de trois mois.

Quels sont les avantages et les inconvénients du bail de location meublée ?

Le bail de location meublée offre une certaine souplesse au propriétaire et au locataire, mais il implique aussi des obligations spécifiques.

Pour l’investisseur, les avantages sont :

•  la possibilité de fixer librement le montant du loyer, dans la limite du plafond fixé par la loi dans les zones tendues ;
•  la possibilité de bénéficier d’un régime fiscal avantageux si les revenus tirés de la location meublée ne dépassent pas 70 000 euros par an (régime micro-BIC) ;
• la possibilité de récupérer rapidement le logement en cas de besoin, grâce à la durée réduite du bail et du préavis.

Le bail étudiant

Le bail étudiant est un contrat de location meublée qui s’applique aux logements occupés par des étudiants. Il est régi par la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les rapports entre les locataires et les propriétaires. Le bail étudiant se distingue du bail classique par sa durée, qui est de neuf mois au lieu d’un an. Cette durée correspond à l’année universitaire et permet aux étudiants de ne pas payer de loyer pendant les vacances d’été, s’ils quittent le logement.

Pour bénéficier d’un bail étudiant, il faut remplir deux conditions :

•  Être inscrit dans un établissement d’enseignement supérieur (université, grande école, BTS, etc.)
•  Ne pas occuper le logement à titre de résidence principale. Cela signifie que l’étudiant doit avoir une autre adresse de domiciliation, par exemple chez ses parents.

Le bail doit mentionner la possibilité pour le locataire de résilier le contrat à tout moment, sous réserve d’un préavis d’un mois. Le préavis commence à courir à partir du jour où le propriétaire reçoit la lettre recommandée avec accusé de réception ou l’acte d’huissier notifiant la résiliation.

Ainsi, le bail étudiant représente un avantage certain pour l’investisseur ! En effet, cela lui permet de louer son bien en location saisonnière durant la période estivale.

Le bail mobilité

Le bail mobilité s’adresse aux personnes en situation de mobilité professionnelle ou personnelle. Il offre une plus grande flexibilité aux locataires et aux propriétaires, tout en garantissant une protection juridique aux deux parties.

Ce contrat peut être conclu pour une durée de 1 à 10 mois, non renouvelable et non reconductible. Le locataire ne peut pas donner congé avant la fin du bail, sauf s’il justifie d’un motif de mobilité. Le propriétaire ne peut pas non plus résilier le bail avant son terme, sauf en cas de manquement grave du locataire à ses obligations.

Il doit être établi par écrit et comporter certaines mentions obligatoires, comme l’identité des parties, la description du logement, le montant du loyer et des charges, la durée du bail et les conditions de résiliation. Le bail mobilité doit également être accompagné d’un état des lieux d’entrée et de sortie, ainsi que d’un inventaire du mobilier.

Le loyer est librement fixé par le propriétaire, dans la limite du loyer de référence majoré applicable dans les zones tendues. Le propriétaire ne peut pas demander de dépôt de garantie au locataire, mais il peut souscrire une garantie visale ou une assurance loyers impayés pour se prémunir contre les risques d’impayés ou de dégradations.

Le bail de location saisonnière

Le bail de location saisonnière permet au propriétaire d’un logement meublé de le louer pour une courte durée, généralement inférieure à 90 jours. Ce type de location est souvent utilisé pour les vacances, les séjours touristiques ou professionnels.

Le bail de location saisonnière doit respecter certaines règles, notamment en matière de contenu, de durée, de prix et de résiliation. Il doit être établi par écrit et comporter des informations essentielles sur le logement, le propriétaire, le locataire, la période de location, le montant du loyer et des charges, les modalités de paiement, le dépôt de garantie, l’état des lieux et l’inventaire du mobilier.

Il doit également mentionner les conditions d’annulation du contrat, les obligations du propriétaire et du locataire, ainsi que les éventuelles clauses particulières. Soumis à la liberté contractuelle, les parties peuvent négocier librement les termes du contrat, dans le respect de la loi et des droits des consommateurs.

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