Étude de marché immobilier : Comment réaliser un investissement locatif ?

étude de marché immobilier – Le passage à une nouvelle année provoque très souvent des changements en matière d’immobilier. Ainsi, 2020 n’échappe pas à cette tendance et nous allons voir les différentes mesures qui ont été mises en place. En effet, au vu de la conjoncture et des tendances de l’année passée, il est intéressant de faire un point fiscal immobilier 2020.  Certaines mesures disparaissent tandis que d’autres sont maintenues ou apparaissent.

Nous allons ainsi voir à travers cet article quelles son les changements de l’immobilier en 2020 à travers les dispositifs de défiscalisations, la structure du marché mais aussi par rapport aux prix immobilier.

Étude de marché immobilier : La loi Malraux

La Loi Malraux est une loi reconnue d’utilité publique. Dans l’objectif de promouvoir la restauration du patrimoine français, elle vous permet de bénéficier d’un fort avantage fiscal. En effet, le principe est simple, vous devez investir dans un bien immobilier ancien qui se situe dans une zone géographique spécifique. L’immeuble et les logements vont alors nécessiter des travaux de restauration, sur lesquels votre avantage fiscal sera calculé. Ainsi, selon la zone du bien, vous aurez le droit à une réduction d’impôt de l’ordre de 22% ou 30% des travaux.

Les zones éligibles à la Loi Malraux bénéficient d’un emplacement géographique rare et prisé. En effet, généralement dans les centres historiques, les immeubles sont à proximité directe de la ville et des transports. Ainsi, vos futurs locataires pourront aisément se déplacer dans la ville et bénéficier d’un cadre de vie idéal. Ces bâtiments historiques sont dans des quartiers de même nature. L’histoire et la restauration apportent un charme ancien très recherché. La Loi Malraux vous offre alors la possibilité d’investir dans de l’immobilier de prestige.

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• De nombreux avantages fiscaux

Cet avantage fiscal est cependant plafonné à un budget travaux de 400 000€ à répartir sur 4 années consécutives, généralement celles des travaux. Cet avantage n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales ce qui vous permet de bénéficier d’autres réductions fiscales (comme une Loi Pinel ou Monument Historique).  Ainsi, investir via la loi Malraux vous permet de bénéficier d’une forte réduction d’impôt tout en développant un patrimoine immobilier de grande qualité.

De plus, vous disposez d’une grande liberté locative. Les loyers ne sont pas soumis à plafonnement. De ce fait, vous pouvez obtenir une forte rentabilité en cohérence avec les prestations prestigieuses et la location premium du bien. Cependant, vous êtes dans l’obligation de louer nu votre bien durant 9 ans.

L’année 2020, et sa Loi de Finance 2020, amène donc une prorogation de ce dispositif jusqu’au 31 décembre 2022.

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La location meublée (en LMNP ou LMP)

La location meublée permet de bénéficier d’un statut avantageux : le statut du Loueur Meublé Non Professionnel. Le mécanisme de ce statut va permettre, dans une grande majorité des cas, de bénéficier de loyers nets d’impôt. Pour ce faire, il faut investir dans un logement qui va être proposé à la location meublée. Il va devoir répondre à plusieurs obligations d’ameublements pour rentrer dans le champ d’application de l’avantage fiscal.

Par la suite, un système d’amortissement comptable de l’immeuble, des meubles, des travaux ainsi que des déductions de charges vont être calculées. Ce montant va venir en déduction de vos loyers et a pour objectif de vous faire bénéficier d’un revenu imposable nul au titre des BIC. De plus, si le calcul provoque un déficit, il sera reportable sur les revenus de même nature pendant 10 ans. Ainsi, la location meublée via le statut LMNP représente un investissement qui s’avère bénéfique à long terme. 

En plus de cet avantage fiscal, les logements meublés ne sont pas soumis aux plafonds de loyer ou de revenu et vous offre alors une totale liberté locative. Vous êtes donc en droit de fixer le montant du loyer et vous pouvez louer à vos proches. Ainsi, vous pouvez maximiser votre rentabilité tout en restant en accord avec le marché. Les logements meublés se louent en moyenne 20% plus cher que les logements nus.

Étude de marché immobilier : Un segment porteur

De plus, la location meublée est un segment porteur de l’immobilier 2020. En plein développement depuis quelques années, la location meublée rassemble une grande partie de la demande locative dans les grandes métropoles (telles que Lyon, Nantes…). En effet, elle peut être à destination des étudiants et des actifs en longue durée mais également aux professionnels et touristes en courte durée.

De ce fait, mettre en location un logement meublé attire toutes les cibles locatives. Si vous investissez au bon emplacement et au bon prix vous trouverez rapidement un locataire.

Le passage à l’année 2020 signe la fin d’une obligation de déclaration. La location meublée est défini comme une activité commerciale. Ainsi, il fallait déclarer l’activité et s’enregistrer au RCS (registre du commerce et des sociétés). Depuis cette année, cette obligation n’est plus en vigueur, ce qui allège les contraintes pour bénéficier de ce statut.

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Étude de marché immobilier

Sur les douze mois de l’année 2020, 1 130 000 transactions en logements anciens ont été réalisées. C’est un niveau record depuis l’année 2000. Ce volume de vente est considérable, car même s’il intègre les ventes reportées dues à la situation sanitaire du Covid-19, lors du premier confinement. De fait, ce résultat nous permet de comprendre que le marché immobilier est resté plus que dynamique malgré cette année singulière.

Constante évolution des prix de l’immobilier

Selon le baromètre LPI de SeLoger, le prix moyen d’un bien immobilier dans l’ancien, en France, a augmenté de 5,8% en une année. De fait, en 2020, il faut au moins consacrer à son investissement immobilier 265 500 €. A contrario en 2019, le prix moyen d’un bien immobilier avoisinait les 250 000 €. Ainsi, nous pouvons conclure que, malgré la crise sanitaire du Covid-19, les prix de l’immobilier sont en constante évolution.