- Strasbourg
Cette loi de défiscalisation a été mise en place en 1962 par le ministre de la Culture Monsieur André Malraux. Elle vise à la préservation et à la restauration du patrimoine immobilier français.
Nous allons voir que les inconvénients de la loi Malraux sont en réalités des avantages grâce à l’analyse de nos experts !
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Qu’est ce que la loi Malraux ?
La loi Malraux est une loi de défiscalisation qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une forte réduction d’impôt. Cette réduction est possible uniquement si les investisseurs participent à la rénovation du patrimoine français.
Pour ce faire, l’investisseur doit investir au cœur d’un secteur sauvegarder :
- Sites Patrimoniaux Remarquables ou ex-secteur sauvegardés (SPR),
- Quartier Ancien Dégradé à condition que la restauration soit déclarée d’utilité publique,
- Quartiers dégradés conventionnés dit « NPNRU ».
Il existe 103 secteurs sauvegardés en France dont les plus importants sont à Paris et à Bordeaux.
Le principe de cette loi est d’acquérir un bien nécessitant une charge travaux importante pour la réhabilitation du bien. A noter que la rénovation est supervisée par les Architectes des Bâtiments de France dans un souci de respect et de conservation de l’architecture de la bâtisse.
Le montant des travaux vient en réduction de votre impôt sur le revenu de :
- 22%, concernant les immeubles situés au cœur d’un Site Patrimoniale Remarquable avec plan de valorisation de mise en valeur.
- 30%, concernant les immeubles situés au cœur d’un Site Patrimoniale Remarquable avec un plan de sauvegarde et mise en valeur et les quartiers anciens dégradés.
Généralement, les programmes Malraux proposent une réduction d’impôt de 30%.
La réduction d’impôt en loi Malraux est plafonnée à 400 000 € modulable sur 4 ans. Cette réduction n’entre pas dans les niches fiscales de 10 000 €/an contrairement à la loi Pinel. De plus, il n’y a aucun plafond de loyer ni de ressources du locataire.
En effet, les biens en loi Malraux sont des biens de prestiges proposants des rénovations de standing. Ainsi, vous pourrez louer votre bien plus cher que les autres logements et ainsi augmenter votre rentabilité locative.
• Exemple d’investissement loi Malraux
Monsieur et Madame H supportent un impôt sur le revenu de 30 000 €.
Ils décident d’investir en loi Malraux à Bordeaux pour une valeur de 350 000 € dont 200 000 € de part travaux.
Le projet est situé au cœur d’un Site Patrimoniale Remarquable avec un plan de sauvegarde et mise en valeur. Monsieur et Madame H profitent alors d’une réduction de 30%.
De fait, grâce Monsieur et Madame H pourront réduire leur impôt sur le revenu de 60 000 €. Autrement dit effacer leur imposition durant 2 ans tout en se constituant un patrimoine à forte valorisation sur le long terme.
Toutefois, si sur le papier cette loi de défiscalisation est idéale, les inconvénients loi Malraux sont à prendre en compte lors d’un investissement immobilier de prestige.
Les inconvénients de la loi Malraux
Pour profiter de la loi Malraux, il est primordial de respecter quelques critères.
• La location
Si aucun plafond de loyer et de ressource du locataire ne sont exigés, vous devez durant une période de 9 ans minimum louer votre bien en location nue.
De plus, vous ne pouvez pas louer votre bien à vos ascendants et descendants. Cet inconvénient loi Malraux est assez problématique lorsque l’on souhaite investir pour les études futures des enfants. De plus, vous avez une obligation de location nue durant minimum 9 ans. Ainsi, si vous souhaitez y loger un membre de votre famille, il vous faudra attendre 9 ans pour le faire.
Aussi, la location de votre bien Malraux doit se faire en location nue, vous empêchant durant 9 ans de profiter de la forte rentabilité locative qu’offre la location meublée.
• Inconvénients loi Malraux : Le prix
Les investissements en loi Malraux sont des investissements de prestige proposant des rénovations de haut standing. En effet, l’intervention des Architectes des Bâtiments de France permet de superviser les travaux dans un souci de préservation du patrimoine. Le choix des matériaux de prestige sont des éléments qui influent fortement sur le prix.
De plus, l’emplacement des biens Malraux, généralement au cœur des centres-villes comme à Lyon avec le Vieux Lyon et l’hypercentre ville de Nantes sont des emplacements particulièrement prisés des investisseurs, second facteur qui influe sur le prix d’acquisition d’un investissement en loi Malraux.
Autres inconvénients loi Malraux, les promoteurs. En effet, conscient de la réduction d’impôt que procure la loi Malraux, les promoteurs haussent le prix des programmes.
Toutefois, cette contrepartie ne doit pas entrer en compte lors d’un investissement immobilier.
Certains promoteurs proposent des programmes ayant un prix 2 fois plus élevé que le prix du marché de l’ancien. Cet écart nous parait totalement incohérent pour un investissement immobilier de long terme.
• Les montages juridiques
Lorsque vous réalisez un investissement immobilier en loi Malraux, il existe deux types de montages juridiques :
- La vente d’immeuble à Rénover (VIR)
- L’association de syndicat (ASL)
La Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) s’apparente à une promesse de vente d’un bien neuf, dont les modalités s’inspirent de la Vente en Etat Futur d’Achèvement.
L’inconvénient loi Malraux en VIR réside à l’achat. En effet, les frais de notaire sont calculés sur le prix du foncier et le prix des travaux. Ainsi, ils se rajoutent au prix d’acquisition initial, ce qui peut augmenter considérablement le prix global de l’investissement.
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Prenons un exemple !
Monsieur et Madame J achètent un Malraux à Nantes en VIR. Ils achètent le bien pour un montant foncier + travaux de 285 000 €. Les frais de notaire seront calculés sur les 285 000 €, soit 22 800 €.
Pour rappelle les frais de notaire dans l’ancien sont de 8%.
Ainsi, la VIR est un réel inconvénient loi Malraux lors de l’achat.
L’Association de Syndicat Libre est fréquemment utilisée pour des programmes où le nombre de lots à réhabiliter est inférieur à 15. Ces projets intimistes séduisent de nombreux investisseurs qui se réunissent pour former une copropriété uniquement lors de la réalisation des travaux. L’ASL conclura un accord avec un maître d’œuvre qui sera chargé de la restauration de l’immeuble, de la récolte des fonds et du paiement des prestations réalisées par les différentes entreprises intervenantes.
L’inconvénient majeur de la loi Malraux en ASL réside lors de la vente du bien. En effet, vous pouvez vendre votre bien à l’issue des 9 ans de location nue. Toutefois, les plus-values éventuelles réalisées sont calculées sur la base du montant du foncier uniquement. Ainsi, l’imposition de ces dernières est théoriquement plus élevée que lors d’un investissement en loi Malraux VIR.
Voici un second exemple
Monsieur et Madame F investissent à Aix-en-Provence via un Malraux en ASL. L’investissement de 285 000 € se décompose de 100 000 € de foncier et 185 000 € de travaux.
De fait, lors de la revente après 9 ans, le bien à Aix-en-Provence acheté 285 000 € vaut 350 000 €. Ainsi, la plus-value sera calculée sur la valeur lors de la revente moins le prix du foncier acquis lors de l’investissement, à savoir 250 000 €. Ainsi, l’imposition sur les plus-values sera particulièrement importante.
À noter, il n’existe plus d’imposition de la plus-value immobilière lors d’une revente du bien après 22 ans de détention au minimum, et 30 ans pour l’exonération des prélèvements sociaux.
En somme, si vous ne souhaitez pas payer de l’impôt sur la plus-value, vous serez dans l’obligation de conserver votre bien.
Sur ce montage juridique, l’inconvénient loi Malraux est lors de la revente du bien.
Je vous invite à lire le paragraphe suivant pour en voir les nombreux avantages.
Inconvénients loi Malraux, comment les transformer en avantages ?
Si la loi Malraux comporte certains inconvénients, ceux-ci peuvent se transformer en avantages grâce à nos conseillers Corneille Patrimoine.
• La location
Malgré la durée de location nue durant 9 ans, la loi Malraux vous permet d’acquérir un bien à forte valorisation sur le long terme. De plus, vous pouvez anticiper votre retraite ou les études de vos enfants. En effet, à la fin des 9 ans, vous pouvez soit :
- Basculer en location meublée classique
- Choisir la location meublée courte durée (Airbnb)
- Louer le bien à vos enfants
L’avantage de la loi Malraux réside dans l’emplacement du bien. En effet, généralement situé au cœur des centres-villes, les biens disposent d’une forte valorisation sur le long terme et d’une forte demande locative.
Ainsi, vous avez peu de chance de supporter des vacances locatives, notamment au sein de grandes villes où la demande locative y est très importante.
Le prix
Précédemment, nous avons évoqué les prix élevés des programmes en loi Malraux notamment à cause de l’avantage fiscal.
Les experts en immobilier Corneille Patrimoine considèrent qu’un investissement immobilier Malraux est avantageux lorsque son prix ne dépasse pas 25% du prix au m² du marché de l’ancien non rénové.
Pour effectuer se calcul, nous nous basons sur la cote des valeurs vénales notaire qui recense toutes les ventes de l’année selon différents critères (quartier, année de l’immeuble…)
Aussi, pour calculer les 25%, nous prenons en compte la garantie décennale qui procure 1%/an pendant 10 ans de garantie et également la réduction d’impôt dont vous allez bénéficier à savoir 30%. Nous baissons cet écart à 25% pour ne pas surpayer le bien et être le plus proche possible du marché de l’ancien non rénové.
Pour ce faire, nous travaillions avec plus de 90 promoteurs sur la France entière, nous permettant de choisir les meilleurs programmes.
Ainsi, avec nos conseillers indépendants, le prix d’un bien Malraux n’est plus considéré comme un inconvénient.
Le montage juridique
Le montage juridique en loi Malraux VIR réglemente l’investissement et protège l’investisseur.
Il dispose d’une garantie financière de bon achèvement et de prix ferme et définitif. Par conséquent, le promoteur immobilier a une obligation de bonne fin des travaux et l’acheteur a une obligation de paiement au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Ainsi, l’acheteur paie pour le travail effectué par le biais du déblocage de fonds successifs.
Autre avantage de la loi Malraux en Vir : la revente du bien. En effet, la plus-value éventuelle à la revente du bien Malraux se calcule sur le montant d’acquisition total : prix du foncier + prix des travaux (+ frais notariés). De fait, l’imposition sur les plus-values sera moins importante.
En somme, le montage juridique VIR propose de nombreux avantages.
Concernant le montage juridique en ASL, les frais de notaire sont calculés seulement sur le prix du foncier. Ainsi, vous réaliserez une forte économie lors de l’investissement.
Si les deux montages juridiques ASL et VIR disposent de conditions différentes, ces deux montages disposent d’avantages non-négligeables lors d’un investissement immobilier.
Vous souhaitez investir ? Vous ne savez pas comment réaliser votre investissement ? Corneille Patrimoine vous accompagne tout au long de votre projet.
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