- La Rochelle
Quelles sont les options possibles après une défiscalisation en loi Scellier ?
Loi Scellier 2010 après 9 ans –
Mise en place par l’article 31 de la Loi de Finance rectificative de 2008, la loi Scellier a été remplacée par la loi Duflot, elle-même remplacée par la loi Pinel, en vigueur jusqu’en 2024.
L’objectif de la loi Scellier était d’encourager l’investissement locatif privé via une réduction d’impôt. L’amendement Scellier permettait au départ (en 2009 et 2010) une réduction d’impôt équivalente à 25 % du montant du prix du bien immobilier, dans la limite de 300 000 € et d’un engagement de location de 9 ans. Il est réduit en 2011 à 13 % pour le dispositif classique sur 9 ans, 17 % sur 12 ans et 21 % sur 15 ans pour le dispositif intermédiaire
De fait, cette défiscalisation de 25% du prix du logement, s’apprête à pendre fin. Ainsi, les investisseurs immobiliers en Loi Scellier n’ayant plus de période d’obligation de location vont se poser la question de leur bien.
A travers cet article, Corneille patrimoine vous présente diverses solutions une fois votre défiscalisation terminée.
Loi Scellier 2010 après 9 ans : Laisser son bien en location nue
Que faire de son investissement locatif après la défiscalisation d’un investissement en loi Scellier ? Obligatoire durant la période de défiscalisation, la location nue se caractérise comme la solution la plus simple.
En effet, elle ne demande aucune modification du dispositif locatif en cours, aucun travail administratif ou comptable. Simple et rapide, la location nue est-elle la plus intéressante ?
Sur le plan financier, son intérêt reste très limité. En effet, à la fin de la réduction d’impôt, la rentabilité s’affaiblit fortement, pour 2 raisons majeures.
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Loyer initial plafonné par la loi de défiscalisation
Que ce soit la loi Scellier, Duflot ou Pinel, les dispositifs de défiscalisation imposent des plafonds de loyer. Ainsi, en cas de bail en cours sous ces plafonds de loyer, vous ne pourrez pas augmenter directement le loyer.
En effet, afin de passer en loyer libre, l’investisseur sera obligé d’attendre la fin du bail en cours. Aussi, l’augmentation de loyer doit respecter une certaine évolution, par palier. Vous ne pourrez pas passer du simple au double, même si le loyer du marché est largement supérieur.
Imposition sur le loyer
La rentabilité se trouve fortement limitée par l’impôt et les prélèvements sociaux sur les loyers reçus. Si durant votre défiscalisation l’imposition sur les revenus était compensée par la réduction fiscale de la loi Scellier, une fois la défiscalisation terminée l’impôt est croissant.
En effet, l’imposition sur les revenus fonciers positifs est double : à votre tranche marginale d’imposition (11%, 30%, 41%…) ajouté des prélèvements sociaux de 17,2%. De plus, dans la majorité des cas, votre revenu foncier positif imposable va augmenter dans le temps de par la diminution des intérêts d’emprunts déductibles. De fait, la rentabilité nette de l’investissement ex-Scellier s’avère particulièrement faible.
En fin de défiscalisation Scellier, il faut donc absolument organiser une stratégie patrimoniale efficiente afin d’éviter ces désavantages.
Investir en Déficit Foncier : un moyen de réduire l’imposition des loyers
Le Déficit Foncier est un régime qui est non soumis au plafonnement des niches fiscales. Adapté pour tous les investisseurs disposant de revenus fonciers, le Déficit Foncier constitue actuellement la meilleure solution d’optimisation fiscale pour vous !
En effet, en faisant l’acquisition d’un appartement à rénover, l’investisseur pourra déduire 100% des travaux de ses revenus fonciers, sans plafond. Ce qui permettra une double réduction d’impôts :
Au titre de l’impôt sur le revenu (selon la tranche marginale d’imposition)
Au titre des prélèvements sociaux.
Ainsi, un investisseur se trouvant dans la tranche marginale d’imposition de 41% bénéficiera d’une réduction d’impôts de 58.2% sur une durée maximale de 10 ans.
Ce type d’investissement ne constitue donc pas seulement un investissement fiscal mais avant tout une opération patrimoniale.
Effectivement, l’investisseur acquiert un appartement ancien qui va profiter d’une rénovation entière et sera livré clé en main.
De fait, réaliser un investissement via le déficit foncier vous permet de réduire vos revenus fonciers que vous procure votre appartement en location nue. Aussi, vous pourrez développer votre patrimoine immobilier en achetant un nouveau bien. La pierre étant une valeur refuge, investir en Déficit Foncier est donc une opportunité à ne pas manquer.
Loi Scellier 2010 après 9 ans : investir en location meublée
Loi Scellier : Que faire après la défiscalisation ? Est-il plus intéressant de louer un appartement nu ou meublé ? Quels sont les avantages de réaliser une location meublée ? Corneille Patrimoine vous éclaire.
• Une meilleure rentabilité
La location meublée profite d’une rentabilité locative supérieure à la location nue. C’est l’objectif majeur des investisseurs. Le rendement locatif, une fois la défiscalisation terminée, est nettement supérieur en location meublée, pour 2 raisons.
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• Loyer supérieur
Le loyer d’un appartement meublé clé en main est toujours supérieur à un appartement nu. En effet, bénéficier d’un appartement clé en main, dans lequel le locataire n’aura à s’occuper de rien est un avantage considérable lors de la mise en location.
En moyenne, un appartement meublé se loue 25% plus cher qu’un appartement nu.
Alors que le parc immobilier de la location meublée représentait seulement 15% du marché en 2010, les appartements meublés représentent aujourd’hui plus de 30% du marché. On constate que cette typologie de location est recherchée.
• Fiscalité très attrayante
L’autre point fort de la location meublée est sa fiscalité très avantageuse.
La location meublée n’est pas ou très peu fiscalisée. En effet, en louant un appartement meublé, vous pouvez amortir le bien au niveau comptable, ce qui permet de créer une charge déductible et ainsi de ne pas payer d’impôt sur le loyer.
Un loyer supérieur, un impôt nettement inférieur, la location meublée s’avère donc beaucoup plus rentable que la location nue.
Revendre le bien en Loi Scellier
Dès lors que la période de défiscalisation se termine, un certain nombre de questions se posent : Loi Scellier, que faire après la défiscalisation?
La possibilité d’une éventuelle revente s’offre aux investisseurs à certaines conditions.
Tout d’abord, il est impératif que l’engagement de location, lié à l’avantage fiscal, soit arrivé à son terme. A noter que pour un investissement en loi Scellier, l’engagement minimal portait sur 9 ans.
Une fois cette vérification effectuée, il faut faire le point sur le bail en cours. En effet, si l’appartement est loué, vous pouvez vendre mais l’acheteur aura l’obligation de poursuivre le bail en cours. En moyenne, un appartement vendu loué se vend 20% moins cher. Pour éviter cette décote, il est donc préférable d’attendre la fin du bail avant de vendre. Pour ce faire, vous devez envoyer un courrier recommandé au locataire 6 mois avant la fin du bail l’informant de la mise en vente de l’appartement.
Enfin, il est important de se pencher sur la fiscalité issue de la plus-value éventuelle. Comment calculer l’impôt sur la plus-value ? A quel abattement vous avez le droit ?
Revendre le bien afin de réinvestir le capital et repartir sur une loi fiscale permettant de réduire à nouveau vos impôts est souvent la meilleure stratégie.
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