Marchand de biens : Tout savoir sur cette profession lucrative

Le métier de marchand de biens consiste à acheter des biens immobiliers pour les revendre avec une plus-value. C’est une activité lucrative, mais qui demande aussi des compétences et des connaissances spécifiques.

Voici quelques conseils pour vous lancer dans cette aventure !

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Le marchand de biens

Le métier de marchand de biens consiste à acheter des biens immobiliers pour les revendre avec une plus-value. Il s’agit d’une activité commerciale qui nécessite certaines compétences.

En effet, le marchand de biens doit être capable de repérer les opportunités, de négocier les prix, de réaliser les travaux de rénovation si besoin, et de trouver des acquéreurs potentiels. Il doit également respecter les règles fiscales et administratives liées à son activité. De plus, il faut être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) et avoir une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d’industrie (CCI).

Pour exercer ce métier, il n’existe pas de formation spécifique, mais il est recommandé d’avoir des connaissances en droit, en gestion, en comptabilité et en fiscalité. Il faut également avoir un sens du commerce, de la négociation et du relationnel.

Ainsi, il est conseillé de se faire accompagner par des professionnels qualifiés et expérimentés. Parmi eux, on peut citer :

• Un expert-comptable, qui vous aidera à choisir le statut juridique le plus adapté, à tenir votre comptabilité et à optimiser votre fiscalité.

•  Un notaire, qui vous assurera la sécurité juridique de vos transactions immobilières, rédigera les actes de vente et vous conseillera sur les aspects patrimoniaux.

•  Un avocat, qui vous défendra en cas de litige, vous informera sur la réglementation en vigueur et vous accompagnera dans la rédaction des contrats.

•  Un architecte, qui vous apportera son expertise technique et esthétique pour la rénovation ou la transformation de vos biens immobiliers.

•  Un agent immobilier, qui vous aidera à trouver les meilleures opportunités du marché, à négocier les prix et à vendre vos biens dans les meilleurs délais.

Quel salaire ?

Le salaire du marchand de bien dépend de plusieurs facteurs, tels que le nombre et la qualité des opérations réalisées, le marché immobilier local, les frais engagés et la fiscalité applicable. En moyenne, on estime qu’il peut gagner entre 5 000 et 15 000 euros par mois. Toutefois, il s’agit d’une activité à haut risque qui nécessite un capital important. En effet, les banques exigent souvent un apport d’au moins 40% pour les 1ères opérations.

Le statut juridique

Il existe différents statuts juridiques possibles pour exercer cette activité, selon le régime fiscal, le niveau de responsabilité et le mode de fonctionnement choisis. Voici les principaux statuts juridiques du métier de marchand de biens :

•  L’entreprise individuelle : c’est le statut le plus simple et le moins coûteux à mettre en place, mais il implique une responsabilité illimitée du marchand de biens sur son patrimoine personnel en cas de dettes ou de litiges. Le régime fiscal est celui des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

•  La société à responsabilité limitée (SARL) : c’est le statut le plus courant pour les marchands de biens, car il permet de limiter la responsabilité du ou des associés à leurs apports au capital social. Le régime fiscal est celui des sociétés de personnes, sauf option pour l’impôt sur les sociétés (IS).

•  La société par actions simplifiée (SAS) : c’est le statut le plus flexible et le plus adapté aux projets innovants ou à fort potentiel de croissance, car il offre une grande liberté dans l’organisation et la gestion de la société. Le régime fiscal est celui de l’IS, sauf option pour le régime des sociétés de personnes.

•  La société civile immobilière (SCI) : c’est le statut le moins adapté au métier de marchand de biens, car il est destiné à la gestion et à la transmission d’un patrimoine immobilier, et non à la réalisation d’opérations commerciales. Le régime fiscal est celui des revenus fonciers, sauf option pour l’IS.

Le choix du statut juridique du métier de marchand de biens dépend donc des objectifs, des besoins et des contraintes de chaque projet.

La fiscalité

Ce métier implique une fiscalité spécifique, qui dépend du statut juridique de la société, du régime d’imposition des bénéfices et du traitement de la TVA.

La société de marchand de biens peut adopter différents statuts juridiques. Ainsi, le choix du statut aura une incidence sur le statut social et fiscal du dirigeant, qui sera soit travailleur non salarié (TNS) en SARL, soit assimilé salarié en SAS. Le dirigeant devra cotiser à des caisses différentes (SSI ou URSSAF) et payer des charges sociales plus ou moins élevées selon le cas.

Le régime d’imposition des bénéfices est celui des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le marchand de biens peut opter pour le régime réel normal ou simplifié, ou pour le régime micro-BIC si son chiffre d’affaires ne dépasse pas certains seuils. Le bénéfice imposable est calculé en déduisant du chiffre d’affaires les charges liées à l’activité, comme le coût d’achat des biens, les frais de notaire, les frais bancaires, les frais de rénovation, etc.

La TVA s’applique sur la marge brute réalisée par le marchand de biens, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d’achat augmenté des frais et travaux. Le taux de TVA est de 20% en général, mais il peut être réduit à 10% ou 5,5% si le bien vendu est destiné à être occupé par un acquéreur à titre de résidence principale et qu’il respecte certains critères de performance énergétique.

Le métier de marchand de biens est donc soumis à une fiscalité complexe et variable, qui nécessite une bonne connaissance des règles applicables et une optimisation fiscale adaptée à chaque situation.

Les assurances

Le métier de marchand de biens comporte des risques financiers, juridiques et fiscaux importants, qui nécessitent de souscrire à des assurances adaptées. Les principales assurances sont :

• L’assurance responsabilité civile professionnelle : elle couvre les dommages causés aux tiers dans le cadre de l’activité professionnelle, par exemple en cas d’erreur, de faute ou de négligence.

•  L’assurance multirisque professionnelle : elle protège les locaux, le matériel et le stock du marchand de biens contre les sinistres tels que l’incendie, le vol, le vandalisme ou les dégâts des eaux.

•  L’assurance dommages ouvrage : elle garantit le remboursement ou la réparation des malfaçons affectant la solidité ou la conformité des biens immobiliers vendus par le marchand de biens, pendant 10 ans après la réception des travaux.

•  L’assurance garantie financière d’achèvement : elle assure le financement des travaux en cas de défaillance du promoteur ou du constructeur, et permet au marchand de biens de respecter son obligation de livrer les biens immobiliers achevés aux acquéreurs.

Notre avis sur le métier de marchand de biens

Le métier de marchand de biens est un statut particulier dans le domaine de l’immobilier, qui offre des possibilités très avantageuses. Pour se lancer dans cette activité, il faut savoir que c’est un métier qui demande patience, détermination et passion. Il faut aussi avoir une bonne connaissance du marché immobilier, une grande polyvalence et une bonne maîtrise de la fiscalité immobilière.

En tenant compte de ces éléments essentiels, votre avenir peut être très prometteur. N’hésitez pas à vous faire aider par des professionnels  et à vous former en permanence pour rester à la pointe de la profession.

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