Déficit foncier : les pièges à éviter

L’investissement en Déficit Foncier base son calcul de réduction d’impôt sur le montant des travaux, il faut donc éviter les pièges.

Le dispositif du Déficit Foncier est l’une des rares astuces fiscales concernant l’immobilier que le gouvernement a laissé intacte ces dernières années. En effet, relevant du droit commun, ce dispositif ne rentre pas dans le calcul des niches fiscales classiques. Or, il permet de réduire vos revenus fonciers, et même de diminuer vos autres revenus imposables jusqu’à 10 700 € sur les années de travaux.

Le principe d’un investissement en Déficit Foncier est simple : l’investisseur acquiert un bien immobilier ancien, fait réaliser des travaux d’entretien, réparation et d’amélioration et le loue en logement nu afin de bénéficier des avantages fiscaux en Déficit Foncier.

Ainsi, l’effet de levier essentiel en investissant en Déficit Foncier va dépendre de l’enveloppe travaux allouée au projet immobilier.

De fait, il est nécessaire de s’assurer de la viabilité du projet pour optimiser l’opération et éviter les pièges liées l’investissement en Déficit Foncier.

• La visite du bien

Tout d’abord, il est essentiel de visiter le bien avant de l’acquérir. En effet, certaines caractéristiques sont décelables que lors d’une visite. Dans un premier temps on peut se rendre compte de l’état de la bâtisse et de sa localisation. L’acquéreur aura donc un aperçu réel de l’environnement du bien et de son potentiel intrinsèque.

La localisation est le critère primordial à prendre en compte lors d’un investissement immobilier, aussi bien à des fins de location que d’habitation principale. En effet il est nécessaire de s’assurer de la qualité du secteur et de sa tension locative, c’est souvent le cas de l’hyper centre ville et des quartier historiques. Dynamiques et bien desservis, ces quartiers sont les plus prisés des investisseurs.

Au delà de l’environnement, la visite du bien vous permet de constater de la nature du bâtiment et d’évaluer le montant des travaux à prévoir. En effet, en fonction de l’état de la façade ou des parties communes un budget supplémentaire sera nécessaire. La vérification des derniers procès-verbaux d’assemblée générale est essentiel pour éviter tout déconvenue pouvant compromettre la viabilité de l’opération en déficit foncier.

• Le montant des travaux

Dans l’immobilier ancien, le montant des travaux est un poste budgétaire à part entière. L’estimation rigoureuse est alors primordiale afin de de ne pas faire baisser la rentabilité de votre investissement.

Le choix de vos prestataires est essentiel. En effet, au delà de l’intérêt fiscal, la rénovation vous permet de réhabiliter votre bien afin de garantir une valorisation à terme.

Le projet d’aménagement doit par la suite suivre un planning établi par des professionnels. Afin d’être le plus efficace et pratique possible il est fortement recommandé de coordonner les corps de métier.  Ainsi, il faut réaliser dans un premier temps les travaux de sauvegarde puis d’amélioration avant de se focaliser sur certaines finitions.

Attention, il ne faut pas oublier la partie administrative lors d’une rénovation. Effectivement, selon le projet, la délivrance d’un permis par la mairie peut être obligatoire. Sans cette autorisation administrative il est alors interdit de réaliser les travaux.

• La nature des travaux

Les travaux représente le facteur d’optimisation essentiel lors d’une opération en Déficit Foncier. Le montant alloué va permettre de connaître la réduction d’impôt inhérente et la rentabilité du projet. Ainsi, il est important de déterminer les travaux éligibles au dispositif du Déficit Foncier, que vous pourrez retrouver à l’article 31 du code général des impôts.

En effet, tous les travaux ne rentrent pas dans le champ d’application du régime du Déficit Foncier. Pour être déductibles les charges doivent être rattachées à des travaux de :

• Entretien
• Réparation
• Amélioration

Par analogie, tous les travaux relatifs à la construction ou l’agrandissement du bien ne rentrent pas dans le dispositif du Déficit Foncier. De ce fait, de telles charges ne seront pas déductibles du revenu foncier ni même du revenu global de l’investisseur. Il faut donc être attentif à la nature des travaux à prévoir lors de l’achat afin d’éviter les pièges du déficit foncier.

Si vous projetez d’investir dans un logement en Déficit Foncier et que vous souhaitez obtenir plus de renseignements, n’hésitez pas à nous contacter. Corneille Patrimoine est un cabinet indépendant spécialisé dans le secteur de l’immobilier de prestige, vous assurant un suivi patrimonial complet, adapté à votre situation.