Investir dans l’immobilier pour réduire ses impôts

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Investir dans l’immobilier dans le but de profiter d’une baisse d’impôt, vous donne accès à de nombreux avantages.

En effet, les différents dispositifs de défiscalisation présents dans l’immobilier permettent de répondre à plusieurs problématiques d’optimisation fiscale.

L’immobilier est un excellent moyen pour développer votre patrimoine tout en réduisant vos impôts et ce, à différentes échelles.

Néanmoins, certains dispositifs se veulent être plus avantageux que d’autres selon votre situation patrimoniale. Il s’avère que selon vos attentes et votre typologie d’investisseur, certains ne vous correspondront pas. Nous allons donc présenter dans la suite de l’article, les différents dispositifs permettant de réduire ses impôt.

 Investir dans l’immobilier pour réduire ses impôts

Les différentes réductions fiscales liées à l’investissement immobilier se veulent être particulièrement avantageuses. Néanmoins, avant de penser à cette optimisation fiscale, il faut tout d’abord penser au bien dans lequel vous allez investir. En effet, pour qu’un investissement immobilier soit de qualité, quelque soit le dispositif qui vous corresponde, il est nécessaire de respecter plusieurs critères d’achat.

Dans un premier temps, il est important de bien sélectionner la ville dans laquelle vous allez investir.

En outre, certaines villes sont plus intéressantes que d’autres. Des villes comme Lyon, Nantes ou Bordeaux sont beaucoup plus rassurantes notamment en terme sécurisation de votre patrimoine. Effectivement, le cadre économique, environnemental et démographique sont des éléments qui influent directement sur l’immobilier au sein d’une ville.

Ainsi, investir dans une ville à fort potentiel vous assurera un placement immobilier de qualité. Où la revente sera beaucoup plus simple que dans une ville moins prisée.

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Le choix de l’emplacement : un critère primordial

Dans un second temps, l’emplacement de l’appartement dans lequel vous allez investir est primordial. En effet, l’emplacement est le critère principal quant à la sélection d’un bien. Pour cela, il vous faudra analyser les différents facteurs qui favorisent la demande locative d’un appartement à savoir :

• le proximité des transports en commun,
• la présence d’écoles d’enseignement supérieur à proximité,
• l’attractivité touristique du secteur,
• la présence de commerces et services dans le quartier.

Si ces différents critères sont respectés concernant l’emplacement, vous vous garantissez un investissement immobilier sécurisé sur le long-terme .

Enfin, il est important de ne pas acheter votre bien immobilier trop cher. De fait, une parfaite connaissance du marché et de ses prix est absolument nécessaire. Un bien immobilier surévalué limite tout d’abord votre rentabilité locative.

Mais augmente aussi le risque de ne pas faire de plus-value à la revente, voir de revendre à perte. Certes, la demande locative est très importante. Mais le prix d’achat de votre bien immobilier n’en est pas moins important. C’est ce dernier qui déterminera la rentabilité de l’investissement immobilier sur le long-terme.

Une fois ces différents points analysés, vous pourrez donc allier un dispositif fiscal à votre investissement immobilier. Nous allons vous présenter ces différents dispositifs. Et pourquoi ils sont intéressants si vous souhaitez profiter d’une baisse d’impôt.

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Quel dispositif choisir pour réduire ses impôts ?

•  Le Déficit Foncier

Le dispositif du Déficit Foncier est particulièrement intéressant pour les personnes percevant de forts revenus fonciers . Le principe se traduit par l’achat d’un appartement nécessitant des travaux de rénovation. Ces travaux peuvent porter sur les parties privatives comme les parties communes de l’immeuble.

Vous pourrez alors déduire le montant de ces travaux de vos revenus fonciers positifs de l’année en cours. L’objectif est donc de créer un déficit par le biais des travaux. Que vous reporterez sur vos revenus fonciers imposables. Cela permets donc à l’investisseur d’optimiser ses autres revenus fonciers qui ne seront plus impactés par l’impôt ni par les prélèvements sociaux.

Si ce déficit couvre l’ensemble de vos revenus fonciers, vous pourrez reporter l’excédent sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 €. Ce dispositif procure donc une double défiscalisation. 

Le dispositif du Déficit Foncier est donc destiné aux personnes bénéficiant d’ors et déjà de revenus fonciers provenant d’une location nue.

De plus, cet avantage fiscal n’est pas considéré comme une niche fiscale. Et ne présente pas d’obligation de location à loyer plafonné.

•  La loi Malraux

La loi Malraux est un dispositif permettant de réduire votre impôt sur le revenu. Elle est destinée aux personnes fortement imposées. Le principe de la loi Malraux consiste en la rénovation d’un bien situé dans un secteur sauvegardé. En contrepartie de celle-ci, vous pourrez déduire le montant de l’enveloppe travaux à hauteur de 22% ou 30%, selon la localisation du bien.

Cette réduction n’est possible que dans la limite de 400 000 € réparti en 4 années consécutives. Egalement, ce dispositif n’est pas soumis au plafonnement des loyers. Aussi, il ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales. Et permet donc de bénéficier jusqu’à 120 000 € de réduction d’impôt. 

La loi Malraux est donc très intéressante pour les personnes fortement imposées (tranche à 41 et 45). Et vous permet d’acquérir des biens d’exception dans des secteurs à très forte demande locative.

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• La loi Monument Historique

Plus ancienne loi de défiscalisation en France, le dispositif Monument Historique a pour objectif la conservation du patrimoine français. Avec un objectif identique à la Loi Malraux, vous devrez investir dans un bien classé au registre des Monuments Historiques et le rénover entièrement.

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En contrepartie de cette rénovation, vous obtiendrez une réduction d’impôt se traduisant par la déduction du montant des travaux engagés sur votre revenu global et ce, sans limite. C’est donc un dispositif très avantageux pour les personnes fortement imposées(41 et 45 %). Aussi, il n’existe pas d’obligation de location particulière mais une obligation de conservation du bien durant 15 ans. 

• Réaliser de la location meublée n’augmentera pas votre impôt actuel

La location meublée est très intéressante. En effet, grâce au statut LMNP, vous pouvez disposer de loyers non imposés. Le Loueur Meublé Non Professionnel bénéficie d’une déduction de certaines charges sur les loyers qu’il perçoit. De plus, un amortissement comptable va s’ajouter à ces charges et également s’imputer sur vos loyers. L’objectif étant de créer un déficit de façon à ce que votre revenu imposable soit nul. L’avantage est la suppression totale de votre imposition sur les loyers et ce déficit est reportable sur plusieurs années. Ainsi, ce dispositif vous permet d’obtenir des loyers nets d’impôts.

Ce dispositif s’adapte à n’importe quel profil investisseur. En effet, quelque soit votre budget, vous pourrez trouver un bien que vous pourrez louer en meublé. C’est un excellent moyen pour percevoir des revenus complémentaires. Mais aussi pour investir dans l’immobilier tout en limitant votre effort d’épargne. Notamment grâce à la courte durée ou le bail de mobilité.

La location meublée étant considérée comme une activité commerciale, vos loyers ne rentrent pas dans la même catégorie de revenu que les loyers perçus en location nue. Pour ces derniers, le dispositif du Déficit Foncier vous permettra d’obtenir des loyers nets d’impôts.

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