- Tours
Ces deux dispositifs prennent en compte le montant des travaux pour le calcul de l'avantage fiscal, mais alors quelles différences sur votre impôt ?
Les différentes lois de défiscalisation –
La loi Malraux et le Déficit Foncier permettent tous les deux de bénéficier d’avantages fiscaux.
Ces deux dispositifs tirent leur avantage fiscal de la même source : le montant des travaux de rénovation à réaliser. Il faut donc acquérir un bien immobilier dans l’ancien et effectuer des travaux de rénovation. Cependant, l’impact ne sera pas le même sur la fiscalité de l’investisseur. Ainsi, ils doivent être sélectionnés avec attention selon le profil de chaque investisseur.
Comparons les 2 dispositifs !
PARLONS DE VOTRE PROJET D’INVESTISSEMENT
La loi Malraux
Instaurée en 1962 par André Malraux, cette loi considérée d’utilité publique s’inscrit dans la démarche de valorisation et de préservation du patrimoine immobilier français.
La Loi Malraux a donc pour objectif d’accorder une fiscalité avantageuse en contrepartie d’une rénovation de bâtiments spécifiques. En effet, pour être éligible au dispositif Malraux, l’immeuble doit se situer dans une zone géographique particulière. Il doit se trouver sur un site Patrimonial Remarquable ou en ZPPAUP. Ces zones peuvent être des villes, des villages ou même seulement des quartiers, et sont de tailles tout à fait différentes suivant les localités.
Cette loi a donc pour objectif de restaurer le patrimoine architectural français. Situés principalement dans les centres-villes, la demande locative est alors particulièrement élevée grâce à l’emplacement et le charme de l’ancien.
Comment les travaux s’impactent-ils fiscalement ?
La fiscalité est avantageuse car elle octroie une réduction d’impôt de 22% à 30% du montant des travaux réalisés. Le pourcentage de réduction dépend directement de la localisation du bien, soit ZPPAUP soit en site Patrimonial Remarquable.
Ainsi, le montant des travaux de restauration va procurer une réduction d’impôt dans la limite de 400 000 € à impacter pendant 4 années consécutives.
En d’autres termes, ce dispositif est particulièrement adapté pour des investisseurs fortement imposés, idéalement à partir de 15 000 € par an.
Pour être éligible à ce dispositif il faut respecter quelques critères dans le fonctionnement pratique de la restauration. Pour ce faire, un Architecte des Bâtiments de France va suivre l’avancée des travaux, ainsi qu’un cabinet d’avocat fiscaliste. Ils s’assurent alors que la rénovation est faite en cohérence avec le cahier des charges et l’environnement patrimonial du bien.
Le propriétaire s’engage également à louer le bien nu pendant une durée minimale de 9 ans. Cette location doit débuter au maximum 12 mois après la date d’achèvement des travaux.
Exemple de projet comparatif en Loi Malraux
Prenons l’exemple de la Belle Jardinière, projet de restauration Malraux à Nancy pour réaliser notre comparatif.
Nancy est une ville phare de l’Est français. En effet, la ville a su conserver son patrimoine tout en se développant de manière à s’imposer comme un acteur majeur du territoire. Totalement intégrée dans les réseaux de transport il est rapide de rejoindre Paris ou Reims. Ville classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, elle accueille chaque année plus de 3 millions de visiteurs. Aussi, c’est le premier bassin d’emploi de Lorraine.
La ville accueille également une grande communauté étudiante et se classe dans les meilleures villes étudiantes de France. Nancy est alors une ville idéale pour réaliser un investissement Malraux.
L’emplacement de ce projet immobilier rare est particulièrement prisé à Nancy. En effet, une telle situation au cœur du centre ville est une localisation très recherchée. On trouve alors à proximité toutes les commodités et l’animation du centre-ville. Tous les magasins de l’hyper centre se trouvent à moins de 5 minutes à pied. La place Stanislas, emblème de la ville, est à moins de 200 mètres des logements. Tous les transports en commun se situent à quelques mètres de la résidence et desservent l’ensemble des pôles important de la ville. Le cadre de vie rare offre une grande qualité de vie.
Des prestations de qualités
Dans notre exemple, sélectionnons un T2 (2 pièces) au troisième étage de 61m² avec une terrasse de 17m². Cet investissement réalisé en loi Malraux à Nancy, dans un secteur sauvegardé en site remarquable, est disponible pour un montant de 378 660 € dont 290 290 € de travaux.
Montant travaux
Le rapport foncier/travaux est de 77% dans ce cas-ci. C’est un ratio extrêmement intéressant dans le cadre d’un investissement Malraux. En effet, plus la part de travaux sera importante, plus la défiscalisation sera élevée. Ainsi, l’objectif d’un investissement en Loi Malraux est de sélectionner un appartement intéressant, dans une ville dynamique et au sein d’un immeuble avec de nombreux travaux à réaliser.
La situation du bien immobilier permet de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 30% de l’enveloppe travaux.
Dans le cas de l’investissement en Malraux à Nancy, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de l’ordre de 87 087 € que vous pourrez imputer sur 1, 2, 3 ou 4 ans consécutifs.
Cette réduction d’impôt ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 € par an.
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Le Déficit Foncier
À la différence du dispositif Malraux, il n’y a pas de zone particulière pour réaliser un investissement en Déficit Foncier. Il faut acquérir un bien dans l’ancien et s’engager à le rénover. Cette rénovation va avoir pour but de réhabiliter le logement et de le transformer en un appartement neuf de standing. Le promoteur proposera à la vente le bien entièrement rénové, au sein d’un immeuble également refait à neuf. Ce dispositif permet d’optimiser ses revenus fonciers actuels mais également ses revenus futurs.
L’avantage fiscal est double dans le cadre du Déficit Foncier. En effet, les charges foncières vont être plus importantes que les revenus fonciers grâce au montant des travaux, d’où la dénomination de Déficit Foncier. C’est-à-dire que le montant des travaux va impacter les revenus fonciers positifs de l’investisseur. Le revenu foncier est constitué de tous les loyers reçus par l’investisseur diminués des charges d’exploitation qui s’y rattachent (charges courantes, intérêts d’emprunt, taxe foncière…).
Comment les travaux s’impactent-ils fiscalement ?
L’enveloppe travaux va venir en complément et se déduire du revenu foncier positif sans limite ni plafond. Il va dès lors être constaté un déficit foncier, les revenus moins les charges étant négatifs. L’excédent est alors reportable pendant 10 ans dans cette catégorie des revenus fonciers.
Grâce à ce mécanisme, l’investisseur va ainsi économiser tous les ans l’imposition sur l’ensemble des loyers perçus mais également ne plus avoir à payer de prélèvements sociaux sur ces derniers. L’économie fiscale est donc particulièrement conséquente.
Le second avantage fiscal possible en déficit foncier est également un avantage fiscal immédiat, mais cette fois sur les revenus globaux de l’investisseur (constitués par les salaires, revenus mobiliers…). Ainsi, seulement durant la durée des travaux (en moyenne 2 à 3 ans), il est possible de réduire son revenu imposable de 10 700 €/ an. Cela vient diminuer d’autant l’enveloppe travaux reportable.
De fait, cela va créer une réduction d’impôt indirecte sur le revenu égale à la Tranche Marginale d’Imposition de l’investisseur (en 2019 : 14%, 30%, 41% ou 45%)
Ce dispositif est particulièrement adapté pour des investisseurs immobiliers ayant déjà des revenus fonciers et qui souhaitent alors optimiser leur imposition.
Nos programmes en Déficit Foncier
Exemple de projet comparatif en Déficit Foncier
Prenons l’exemple d’un appartement en Déficit Foncier rue Major Martin à Lyon 1er pour réaliser notre comparatif.
Lyon est une des villes les plus attractives de France. Deuxième métropole de France, elle représente un acteur majeur de l’économie française. Classée au patrimoine mondial de l’UNESCO depuis 1998, Lyon est la deuxième ville touristique de France derrière Paris. On retrouve alors plusieurs quartiers historiques et une ambiance typique lyonnaise.
Au vu des atouts de la Capitale des Gaules, investir dans un programme en Déficit Foncier vous assure une rentabilité locative particulièrement intéressante. En effet, il n’existe pas de plafond de loyer sous le dispositif du déficit foncier.
Situés rue Major Martin, dans le 1er arrondissement de Lyon, les logements disposent d’une situation exceptionnelle. En effet, au cœur de la Presqu’île, ils bénéficieront du quartier le plus prisé de Lyon. Ils sont à proximité directe de tous les transports en commun, on retrouve le métro A – Hôtel de Ville et une multitude de ligne de bus qui desservent tous les points de la ville.
Les différentes lois de défiscalisation – On se retrouve alors à proximité de tous les points emblématiques de la ville. La place des Terreaux, à seulement quelques mètres, regorge de vie et de dynamisme. Le Vieux Lyon, quartier phare lyonnais, se trouve à quelques minutes à pied. Ce quartier du Moyen Age arbore une réelle identité avec ses rues piétonnes pavées et ses petits commerces. Le bâtiment est également aux pieds des pentes de la Croix Rousse, quartier très prisé par les investisseurs lyonnais. Le quartier offre notamment des petits restaurants typiques de la gastronomie lyonnaise.
Des prestations de qualités
Dans cette immeuble, qui va être entièrement rénové, prenons l’exemple pour notre comparatif, d’un studio de 21,8m², au troisième étage et orienté plein sud. Le prix du foncier est de 150 633 € avec un montant pour les travaux de 76 300 €, soit un investissement de 226 933 €. Ainsi, le ratio des travaux est de 34%, ce qui est très avantageux pour l’investisseur.
À noter que, dans un projet d’investissement en déficit foncier, les frais de notaire inhérent à l’acquisition du bien seront portés seulement sur le montant du foncier.
Dans ce programme les loyers peuvent être garantis pendant 3 ans (voir l’offre de la conciergerie partenaire) à hauteur de 1 000 € pour un studio de cette typologie. Ainsi, le propriétaire reçoit chaque année 12 000€ de loyers imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Son revenu foncier positif est alors d’environ 8 400€ (on déduit des loyers les charges relatives à l’appartement). Par ailleurs, dans cet exemple, l’investisseur bénéficie de 20 000 € de revenus fonciers positifs sur l’année en cours.
Montant travaux
Le montant des travaux va être tout d’abord déductible des revenus fonciers de l’investisseur. Avec 76 300€ de travaux on peut alors ramener à zéro les revenus fonciers pendant 2 ans. Cela engendre donc une première économie d’impôt sur les loyers perçus (variable selon la tranche marginale d’imposition et les prélèvements sociaux). En effet, si la TMI de l’investisseur est de 30%, alors ses revenus fonciers sont imposables à hauteur de 47,2% (TMI+ prélèvements sociaux de 17,2%).
Les différentes lois de défiscalisation – Dans le cas présent, le Déficit Foncier permet une économie de 13 000 € environ sur l’année en cours, puis pareillement durant 2 ans. Il s’agit du seul dispositif permettant de réduire l’imposition sur les prélèvement sociaux.
Aussi, sur l’année en cours, il reste 76 300 – 28 400 = 47 900 € à déduire directement du revenu global, dans la limite de 10 700€ par an durant la durée des travaux. Ainsi, il restera alors à l’investisseur 57 200€ à déduire de ses prochains revenus fonciers. Il est possible de reporter le déficit supérieur durant les 10 années suivantes.
L’optimisation des revenus de cet appartement est alors très avantageuse car il propose une rentabilité nette de 5,46%.
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