Comment choisir son statut juridique pour un investissement immobilier ?

Au cours de cet article, Corneille Patrimoine vous présente les diverses formes juridiques possibles pour savoir quel statut juridique choisir et ainsi investir dans l’immobilier.

Vous souhaitez développer, ou encore, vous constituer un patrimoine ? Cependant, vous hésitez quant au choix du statut juridique que pourrait porter votre projet. En effet, plusieurs formes sociales sont possibles pour investir dans l’immobilier. Tout d’abord, se trouve la SCI, Société Civile Immobilière. Très courante en termes de patrimoine immobilier, la SCI est aujourd’hui une référence. Cependant, deux autres statuts juridiques peuvent être envisagés, malheureusement ces derniers sont moins courants, mais pas moins avantageux. Il s’agit effectivement de la SARL de famille (société à responsabilité limitée) et de la SAS (société par actionS simplifiée). Mais quelle forme juridique vous conviendrez le plus dans votre situation ?

Dans un premier temps, voyons ensemble ce à quoi correspondent ces trois statuts juridiques.

Qu’est-ce que la SCI ?

Un statut juridique très courant

La SCI est une société civile immobilière qui est principalement dédiée à une activité immobilière. Il faut à minima deux personnes afin de créer. Étant une société civile, cette dernière n’a pas la possibilité d’exercer une activité commerciale en son sein. Elle ne pourra donc pas se spécialiser dans la location meublée, s’il elle est à l’IR. La SCI peut être choisie dans le but d’optimiser la gestion du patrimoine immobilier des actionnaires. Cela permet ainsi d’éviter l’indivision, qui peut parfois s’avérer particulièrement contraignante.

Quel statut juridique choisir – A contrario de diverses autres formes sociales, les associés peuvent êtres mineurs, personnes morales ou physiques, de nationalité étrangère, etc. Ces derniers fixent librement le capital social, que ce soit un apport en nature ou en numéraire. En contrepartie, les associés détiennent des parts sociales dans la SCI.

Il est important de noter qu’il existe 3 différents types de société civile immobilière :

1 – Idéal pour un investissement immobilier en famille : La SCI familiale

Ce type de SCI permet aux membres d’une même famille de gérer facilement l’acquisition et la détention d’un bien immobilier. C’est une société dans laquelle les membres d’une famille, disposent de parts sociales, précédemment définies. Un bien dans une SCI peut être tant mis à la disposition de la famille, loué ou encore vendu. Etant donné que la c’est la société qui est propriétaire du bien, aucun des associés ne seront propriétaires, ces derniers seront seulement détenteurs de parts sociales.

Ce statut juridique présente divers avantages, permettant d’éviter la dispersion du patrimoine familial. En effet, disposer d’une SCI, permet de faciliter la constitution, la détention mais aussi la transmission du patrimoine immobilier. Que ce soit pour la donation entre époux, ou la transmission à vos enfants, les droits de succession seront nettement plus faibles.

A noter que la SCI familiale peut réunir les membres d’une même famille, jusqu’au 4ème degré, à savoir : enfant, parent, frère/sœur, petit-enfant, arrière-grand-parent, oncle/tante, neveu/nièce, grand-oncle/grande tante, cousin germain, petit-neveu/petite-nièce, etc.

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2 – La SCI professionnelle

Quant à ce type de SCI, celui-ci est dédié à la détention de locaux. L’objet social de cette dernière et la gestion d’un patrimoine immobilier. Les locaux, constituant le patrimoine de la SCI, devront être utilisés dans le cadre d’une activité professionnelle ou libérale.

3 – La SCCV : Société Civile Construction Vente

Quelle fiscalité pour ce statut juridique de la SCI ?

En principe, la SCI relève de l’impôt sur le revenu (IR) mais les associés peuvent aussi opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cependant, il est possible de changer une fois seulement de régime fiscal, il est donc important de bien réfléchir avant d’opter pour un tel ou tel régime fiscal. D’autant plus que le choix du régime fiscal a des conséquences non négligeables quant à l’imposition des revenus mais aussi des plus- values immobilières.

Une SCI relève en principe de l’impôt sur le revenu (IR) mais les associés ont la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Le choix du régime fiscal de la SCI a des conséquences au niveau de l’imposition des revenus et des plus-values immobilières.

Voyons ensemble quels sont les sujets de différences entre les deux régimes fiscaux.

A noter que si vous souhaitez réaliser de la location meublée au sein de la SCI, vous devez obligatoirement dépendre de l’IS. En effet, la location meublée est considérée comme une activité commerciale, et non civile, telle que la location nue.

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Qu’est-ce que la SARL de famille ?

Un statut juridique peu commun

Une SARL de famille correspond à une SARL classique, seule différence les associés doivent être tous issus de la même famille. A contrario avec la SCI familiale, elle nécessite un lien de parenté au deuxième degré maximum. Il est ainsi possible de faire rentrer son père, sa mère, ses enfants, et ses grands-parents. Néanmoins, un oncle, étant au troisième degré ne pourra pas être un des associés. En effet, il est nécessaire que chacun des associés soit unis aux autres soit par le mariage ou soit par des liens de parenté directes ou collatéraux.

Quel statut juridique choisir – A contrario de diverses formes sociales, les associés d’une SARL simple, peuvent êtres mineurs, personnes morales ou physiques, de nationalité étrangère, etc. Ces derniers fixent librement le capital social, que ce soit un apport en nature ou en numéraire. En contrepartie, telle que la SCI, les associés détiennent des parts sociales.

Quelle fiscalité pour ce statut juridique ?

Au même titre que la SCI, la société à responsabilité limitée peut être imposée sous deux régimes fiscaux différents : l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Le choix du régime fiscal de la SARL a des conséquences au niveau de l’imposition des revenus et des plus-values immobilières.

A savoir que si vous optez pour l’impôt sur le revenu, vous serez de respecter certaines règles, telles que :

• il faut que la SARL ai moins de 5 ans,
• que tous les associés disposent d’un lien direct de parenté,
• soit exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole,

Contrairement à la SCI, vous pouvez tout à fait réaliser de la location meublée si vous optez pour l’impôt sur le revenu. En effet, il est totalement possible de déclarer sa SARL à l’IR, tout en réalisant de la location meublée.

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Qu’est-ce que la SAS immobilière ?

Un statut juridique peu rependu

Quel statut juridique choisir – Une SAS immobilière est une société par action simplifiée spécialisée dans la détention et l’exploitation de biens immobiliers. Cette société permet l’achat de biens immobiliers et la possibilité d’en tirer des revenus soit par la location ou la revente. Contrairement à une société par actions traditionnelle, une SAS bénéficie d’une gestion simplifiée avec des statuts plus souples. Il est possible d’insérer un mineur dans une SAS.

Une société par actions simplifiée immobilière possède plusieurs caractéristiques :

• Elle permet contrairement à une SCI (société civile immobilière) ou une SARL (société à responsabilité limitée) de décider de ses propres règles (statut libre). La seule obligation étant de nommer un président à la tête de la SAS, et d’avoir au minimum 1 associé.

• Vos créanciers ne pourront vous poursuivre qu’à hauteur de l’investissement que vous avez fait dans le capital social de la SAS et non sur votre patrimoine propre.

• Une SAS vous permet également de faire un emprunt immobilier, mais au nom de votre SAS et non en votre nom propre. Encore une fois, la société est emprunteuse et engagée envers la banque et vous ne l’êtes pas directement.

• Pour ce qu’il s’agit du capital social, il n’y a aucun capital minimum pour la SAS, ce sont les actionnaires qui décident librement du capital social. Cela vous permet ainsi une optimisation de votre taux d’endettement personnel.

• En SAS, le statut de conjoint collaborateur n’existe pas, c’est pour cela que le choix d’une SAS notamment pour les projets familiaux peut être risqué.

Quelle fiscalité pour ce statut juridique ?

Du côté fiscalité, les bénéfices d’une SAS sont imposés à l’IS (impôts sur les sociétés), la société payent dont chaque année des impôts sur le bénéfice réalisé.

Quel statut juridique choisir – Les actionnaires ont cependant le choix d’opter pour l’IR (impôts sur le revenu) si la date de la création de la SAS ne dépasse pas 5 années. Cela implique donc que l’entreprise ne sera redevable d’aucun impôts sur les bénéfices, et que seuls les associés sont imposables en leur noms personnels à l’IR, en reportant les bénéfices sur leurs revenus.

FAQ

Au sein d’une SARL ou une SAS, on peut changer qu’une fois d’IR à IS comme la SCI ?

Oui.

Je suis actionnaire d’une SCI à l’IR , je veux optimiser la rentabilité inhérente au bien dans la SCI en faisant du meublé, que dois-je faire ?

1. Transformer la SCI en SARL de famille ou faire de l’indivision
2. Passer sa SCI à l’IR à l’IS (mauvais conseil)

Je compte acquérir un bien avec ma sœur pour faire de la location meublée, TMI 30% chacune, quel type de société est le mieux ?

1. Faire de l’indivision ou une SARL de famille
2. Déclarer ses BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) au réel

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