Faut-il investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux ?

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4ème ville de France après Paris, Lyon et Marseille, Bordeaux est une ville particulièrement attractive et dynamique. Connue pour son vignoble, sa gastronomie, son art de vivre à la Française et son patrimoine culturel et architectural, Bordeaux est une ville qui attire les investisseurs depuis toujours.

Surtout, depuis 2017, la ville a vu l’arrivée d’une ligne TGV directe pour Paris, permettant de rejoindre la capitale en 2h. Ceci a dopé l’immobilier bordelais.

Alors, l’investissement immobilier locatif est il toujours aussi intéressant à Bordeaux ?

Les atouts de la ville de Bordeaux

 Bordeaux attire les jeunes actifs et les étudiants

La belle endormie attire de nombreux étudiants et jeunes actifs. En effet, elle profite d’un bassin d’emplois très performant du fait de la présence de multinationales comme Safran, Cdiscount et Castel Frères. De par cette présence, Bordeaux se classe parmi les villes les plus compétitives de France avec la création de 418 000 emplois.

Aussi, Bordeaux accueille une population étudiante en forte croissance de 3% chaque année. En effet, la présence de nombreuses facultés et d’écoles privées comme KEDGE ou SKEMA fait de Bordeaux la principale ville étudiante de l’Ouest avec Toulouse.

Avec plus de 100 000 étudiants, Bordeaux est une ville idéale pour un investissement immobilier locatif !

Les étudiants et les jeunes en général seront à la recherche d’un petit appartement meublé dans l’hyper centre. De ce fait, un investissement LMNP à Bordeaux offrira une sécurité ainsi qu’une forte rentabilité locative.

Une ville de mieux en mieux desservie

Il y a quelques années, Bordeaux était une métropole enclavée ce qui l’handicapait dans son développement économique. Depuis 2017, des liaisons LGV Bordeaux permettant de se rendre en 2h00 à Paris. Ainsi, de nombreux Parisiens se rendent à Bordeaux pour les vacances, mais aussi s’y installer. Ce phénomène s’est encore accentué depuis 2020 et la crise du Covid. En effet, le télétravail s’est alors fortement développé. Il est très facile aujourd’hui, plus facile qu’il y a quelques années, de téletravailler à distance et de se rendre à Paris 1 à 2 jours par semaine.

La création de cette ligne TGV et l’essor du télétravail ont ainsi attiré de nombreux cadres et familles à Bordeaux.

Aussi, la gare SNCF de Bordeaux est elle aussi considérée comme un axe majeur entre l’Espagne et Paris.

Bordeaux attire également grâce à ses réseaux autoroutiers, ferroviaires et aériens développés. Située au sud de la façade Atlantique, la ville profite d’un emplacement géographique intéressant. C’est le carrefour entre l’Europe du Sud et l’Europe du Nord. La ville est reliée à Paris par l’autoroute A10 et à Lyon par l’A89.

Aussi, l’aéroport de Mérignac quant à lui, donne à Bordeaux une dimension internationale. En effet, 6ème aéroport de France, il ne dessert pas moins de 60 villes dans le monde.

 De fait, réaliser un investissement immobilier locatif à Bordeaux offre une sécurité locative et une forte probabilité de plus-value à la revente. Investir à Bordeaux permet de viser tout type de locataires:

• LMNP centre ville pour les étudiants et jeunes actifs
• Loi Malraux proche de la gare TGV pour les familles
• Loi Pinel à Bordeaux ou en périphérie

L’océan aux portes de Bordeaux : un atout touristique

Enfin, Bordeaux est une ville particulièrement touristique tout au long de l’année. Célèbre pour son vignoble international, la ville attire entre 2 et 3 millions de touristes par an. De ce fait, elle fait partie des villes les plus touristiques de France.

De plus, Bordeaux est une ville historique qui témoigne d’une architecture riche grâce à de nombreux bâtiments classés au patrimoine mondial de l’UNESCO. Rajoutée à cela, la proximité de l’océan Atlantique est un avantage touristique important pour la belle endormie. A seulement 1h de route de la baie d’Arcachon et de Lacanau, vous pouvez profiter du cadre unique qu’offre la côte Atlantique.

Le centre de Bordeaux est également célèbre grâce à une histoire architecturale importante. Ainsi, la ville propose aux investisseurs de nombreux biens de prestige anciens à rénover. Leur prestation augmente la valeur ajoutée des biens.

Les dernières enquêtes et études le prouvent, Bordeaux se place comme étant la deuxième ville préférée des Français derrière Paris et, l’Aquitaine comme étant « LA » région où il fait bon vivre. La ville mérite donc sa place au palmarès des villes les plus sûres en matière de placement immobilier sûr et rentable.

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Comment investir à Bordeaux ?

Le match neuf/ancien

Investir dans le neuf ou l’ancien est tout d’abord une question de profil patrimonial. En effet, pour certains investisseurs, l’ancien sera plus avantageux que le neuf au niveau fiscal, et vice versa.

Dans les villes comme Bordeaux, qui bénéficie d’un patrimoine architectural riche, l’immobilier ancien se vend à des prix élevés. Le charme de l’appartement, l’emplacement mais surtout la rareté des  biens, sont d’autant de raison qui justifient du prix.

On constate que dans les grandes villes comme Paris, Nantes ou Bordeaux, la demande de logements est nettement supérieure à l’offre. De plus, la crise du logement accentue la rareté des biens et entraîne inévitablement une hausse des prix. De ce fait, les prix de  s’envolent. On constate que cette flambée des prix s’est surtout produite en 2015 et 2020. Ainsi, Apres avoir vu le prix de l’immobilier augmenter de plus de 40 % en 10 ans, le marché se stabilise enfin.

Le charme de l’ancien

La Perle d’Aquitaine est une ville particulièrement prisée des investisseurs, et plus encore sur le segment de l’immobilier ancien à Bordeaux. Les investisseurs peuvent en effet profiter de nombreuses lois fiscales telle que le Déficit Foncier, ou bien la loi Malraux, pour réaliser un placement rentable et bénéficier des nombreux avantages fiscaux. En effet, investir dans l’ancien à Bordeaux peut permettre de fortes réductions d’impôt sur le revenu.

Il faut dire que Bordeaux est une ville qui attire toute l’année. Jeunes actifs, étudiants et touristes, éloignent considérablement la vacance locative. Les investisseurs ont particulièrement intérêt à cibler les milliers d’étudiants qui choisissent la ville pour son offre d’enseignement supérieur diversifiée et de qualité. Les jeunes actifs dynamiques, mais aussi les touristes, sont également désireux de poser leurs valises dans une location de courte durée à Bordeaux.

Tous souhaitent profiter d’un cadre de vie exceptionnel entre commodités, praticité, douceur et nature à proximité. La clé d’un investissement immobilier réussi à Bordeaux ? Miser sur l’emplacement. Un bien situé en plein centre de Bordeaux se loue plus facilement qu’un appartement excentré.

De plus investir dans le centre vous permet d’acquérir des biens de prestige avec des prestations de qualité comme une belle hauteur sous plafond, du parquet, une cheminée…

Notre marché immobilier ancien à Bordeaux

Investir en déficit foncier à Bordeaux

Le dispositif du déficit foncier permet d’investir dans un bien immobilier ancien qui sera entièrement rénové. Les travaux réalisés pourront être totalement déductibles des revenus fonciers de l’investisseur, générant ainsi une double réduction fiscale.

A noter que ce dispositif fiscal est exclus du plafonnement des niches fiscales. Par ailleurs, le montant des travaux diminue ce revenu foncier sans limite de plafond. Le déficit crée est reportable pendant 10 ans.

Durant la période de travaux, vous pouvez réduire votre revenu global dans la limite de 10 700€ par an.

En outre, grâce au déficit foncier, vous bénéficiez d’une double optimisation fiscale sur l’année en cours, mais également sur les loyers perçus pendant 10 ans.

En ce qui concerne la location du bien, vous avez une obligation de location nue pour une durée minimum de 3 ans après la fin des travaux. Vous pouvez louer le bien sans plafonds de loyer ni de ressources des locataires.

Nos programmes en Déficit Foncier

 La fiscalité du déficit foncier

Le déficit foncier permet donc de déduire les travaux réalisés de vos revenus fonciers, procurant ainsi une double réduction fiscale:

• Impôt sur le revenu ( selon votre Tranche Marginale d’Imposition)
• Prélèvements sociaux ( 17.2%)

Ainsi, pour un contribuable qui se trouve dans la tranche marginale de 40%, la réduction fiscale du déficit foncier sera ainsi de 57.2%.

 La fiscalité du LMNP ( location meublée non professionnelle)

Autre dispositif fiscal intéressant dans l’immobilier ancien: le LMNP.

Ce dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) vous permet de pratiquer un amortissement comptable du bien sur 20 ou 25 ans.

Cet amortissement viendra réduire voire annuler le loyer perçu ce qui permettra de percevoir des loyers nets d’impôt. La rentabilité locative sera donc très intéressant de par un loyer supérieur et l’absence d’impôt sur le loyer.

Investir en loi Malraux à Bordeaux

Mise en place depuis presque 60 ans, la loi Malraux vise à revaloriser et conserver le patrimoine architectural français.

De fait, pour bénéficier de la loi Malraux, il faut impérativement que le projet se situe dans un site patrimonial remarquable.

Le principe de la loi Malraux réside dans la rénovation intégrale d’un immeuble. Ainsi, vous profitez d’une réduction d’impôts.

En fonction de sa localisation, il existe 2 réductions d’impôts, sur les travaux de restauration de l’appartement ou de l’immeuble.

• 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine
• 30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur, les QAD (quartiers anciens dégradés) 

Une fois l’acquisition du bien et sa rénovation, vous avez une obligation de location nue pendant une durée minimum de 9 ans. Vous pouvez louer votre bien à vos descendants ou ascendants.

Nos programmes Malraux

En somme, investir à Bordeaux est donc une réelle opportunité en terme d’investissement immobilier locatif. Attractive, dynamique, touristique et étudiante, Bordeaux à tout pour plaire.

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