Tout savoir sur l’investissement immobilier en nue propriété

Investir en nue propriété est une stratégie patrimoniale qui permet de bénéficier d’une réduction du prix d’achat d’un bien immobilier, en échange de la cession temporaire du droit d’usage et d’habitation (usufruit) à un tiers. Ce dispositif offre plusieurs avantages : une fiscalité allégée, une rentabilité attractive, une protection du patrimoine et une transmission facilitée.

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L’investissement en nue propriété

L’investissement en nue-propriété est une forme de démembrement du droit de propriété. Il consiste à acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier, c’est-à-dire le droit de disposer du bien, sans en avoir l’usage ni la jouissance.

L’usufruit, qui correspond au droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, est temporairement cédé à un tiers, généralement pour une durée de 15 à 20 ans. Au terme de cette période, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, sans avoir à verser de compensation à l’usufruitier.

Quels avantages ?

L’investissement en nue-propriété est une stratégie patrimoniale qui présente plusieurs avantages.

En achetant la nue-propriété d’un bien immobilier, vous bénéficiez d’une décote sur le prix d’acquisition, qui peut aller de 30 % à 50 % selon la durée de l’usufruit. Vous réalisez ainsi une économie importante par rapport à un achat en pleine propriété. De plus, vous n’avez pas à vous soucier de la gestion locative du bien, ni des travaux d’entretien courant, qui sont à la charge de l’usufruitier . Vous n’avez à payer que les grosses réparations, telles que les gros murs, les voûtes ou les couvertures.

Sur le plan fiscal, l’investissement en nue-propriété vous permet de réduire votre assiette taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), puisque seul l’usufruitier est redevable de cet impôt. Vous êtes également exonéré de taxe foncière et de taxe d’habitation, qui sont dues par l’usufruitier. Enfin, vous bénéficiez d’un abattement sur les droits de succession ou de donation en cas de transmission du bien à vos héritiers ou à vos proches.

L’inconvénient principal de l’investissement en nue-propriété est que vous ne pouvez pas occuper le bien ni percevoir des revenus locatifs pendant toute la durée de l’usufruit. Vous devez donc disposer d’une capacité d’épargne suffisante pour financer votre acquisition sans recourir à un emprunt immobilier. Par ailleurs, vous devez attendre la fin de l’usufruit pour récupérer la pleine propriété du bien et en jouir pleinement.

A qui correspond ce type d’investissement ?

L’investissement en nue-propriété s’adresse principalement aux investisseurs qui disposent d’une capacité d’épargne importante et qui recherchent une rentabilité à long terme.

Il convient également aux personnes qui souhaitent transmettre un bien immobilier à leurs héritiers en réduisant les droits de succession. En effet, la valeur de la nue-propriété est calculée selon un barème fiscal qui tient compte de l’âge de l’usufruitier et de la durée du démembrement. Plus l’usufruitier est âgé et plus la durée est longue, plus la valeur de la nue-propriété est faible. Ainsi, le nu-propriétaire peut transmettre un bien immobilier à ses héritiers en ne payant des droits de succession que sur la valeur de la nue-propriété au moment du décès.

L’investissement en nue-propriété est donc une option intéressante pour les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Il faut toutefois être conscient des contraintes liées à ce type d’opération et choisir avec soin le bien immobilier et la durée de l’usufruit.

Nos conseils pour investir en nue propriété

Corneille patrimoine vous donne ses conseils pour investir en nue propriété :

•  Choisissez bien votre bien immobilier. Il doit être situé dans une zone à forte demande locative, avec un potentiel de revalorisation important. Préférez les biens neufs ou rénovés, qui offrent des garanties de qualité et de conformité. Vérifiez également la durée du démembrement, qui correspond à la période pendant laquelle vous n’avez pas la jouissance du bien. Elle varie généralement entre 15 et 20 ans.

• Sélectionnez un usufruitier de confiance. Il s’agit de la personne qui va occuper le bien et percevoir les loyers pendant la durée du démembrement. Il peut s’agir d’un bailleur social, d’une association ou d’un particulier. L’usufruitier doit s’engager à entretenir le bien et à payer les charges et les taxes foncières. Il doit également vous restituer le bien en bon état à l’issue du démembrement.

•  Profitez des avantages fiscaux. En investissant en nue propriété, vous bénéficiez d’une réduction du prix d’achat du bien, qui correspond à la valeur de l’usufruit. Cette réduction varie selon la durée du démembrement et le taux de rendement du bien. Elle peut atteindre jusqu’à 50 % du prix du marché. Vous pouvez ainsi financer votre acquisition avec un apport personnel réduit ou un crédit immobilier avantageux. De plus, vous n’êtes pas soumis à l’impôt sur le revenu ni aux prélèvements sociaux sur les loyers que vous ne percevez pas. Vous n’êtes pas non plus assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur la valeur de la nue propriété.

• Anticipez la revente ou la récupération du bien. À l’issue du démembrement, vous récupérez automatiquement la pleine propriété du bien, sans frais ni formalités. Vous pouvez alors choisir de le revendre, de le louer ou de l’occuper. Vous bénéficiez alors d’une plus-value potentielle, liée à la revalorisation du bien et à la récupération de l’usufruit. Vous pouvez également profiter d’un abattement fiscal sur la plus-value, si vous détenez le bien depuis plus de 22 ans.

Pour conclure

L’investissement en nue propriété est donc une solution intéressante pour les investisseurs qui recherchent un placement sécurisé, rentable et peu contraignant. Il faut toutefois être attentif au choix du bien, à la qualité de l’usufruitier et à la durée de l’opération, qui doivent être adaptés au profil et aux objectifs de l’investisseur.

Si vous souhaitez être accompagné pour un investissement en nue-propriété, Faites appel à nos experts. Corneille Patrimoine pourra vous aider à choisir le bien qui correspond à vos objectifs et à vos capacités financières, et vous informer sur les modalités du démembrement de propriété.

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