Foncière immobilière ou SCI : faites le bon choix

La foncière immobilière offre une alternative flexible pour investir dans l’immobilier, permettant aux investisseurs de choisir le montant de leur participation sans les contraintes de gestion directe d’un bien.

Mais alors, comment faire le bon choix entre une SCI ou une société foncière ?

Explications !

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Société foncière et SCI : quelles différences ?

Une société foncière est une entreprise commerciale spécialisée dans la gestion et la valorisation d’un patrimoine immobilier. Elle possède et gère un ensemble de biens immobiliers, tels que

• logements
•  bureaux
• locaux commerciaux
•  entrepôts

L’objectif est de les louer ou de les vendre pour générer des profits.

Ces sociétés peuvent être structurées de différentes manières, notamment en tant que SAS (société par actions simplifiée) ou SARL (société à responsabilité limitée), et certaines peuvent être cotées en bourse sous le statut de SIIC (société d’investissement immobilier cotée) ou SPPICAV (société de placement à prépondérance immobilière à capital variable).

Les investisseurs peuvent acheter des parts de ces sociétés pour bénéficier des revenus générés par le parc immobilier, sans avoir à gérer directement les biens. De plus, les sociétés foncières bénéficient d’une fiscalité avantageuse, car elles ne sont pas sujettes à l’impôt sur les sociétés ni à la fiscalité sur les plus-values, ce qui en fait une option d’investissement attractive pour les investisseurs immobiliers.

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes de détenir et de gérer ensemble un patrimoine immobilier. Elle est souvent utilisée pour faciliter la gestion et la transmission de biens immobiliers, en particulier dans un cadre familial.

La SCI offre une certaine flexibilité en termes de gestion et de fiscalité, notamment en permettant d’éviter les règles de l’indivision qui s’appliquent par défaut lorsque plusieurs personnes possèdent un bien. Les associés détiennent des parts sociales proportionnelles à leur apport et sont responsables des dettes à hauteur de ces apports.

Les principales différences

La principale différence entre une SCI et une société foncière réside dans leur objet et leur régime fiscal. Ainsi, une SCI est souvent utilisée pour faciliter la transmission de biens immobiliers au sein d’une famille. Elle est généralement soumise à l’impôt sur le revenu, sauf si elle opte pour l’impôt sur les sociétés.

En revanche, une société foncière est considérée comme une société de capitaux à objet commercial, et est donc systématiquement assujettie à l’impôt sur les sociétés. Elle est adaptée pour les investissements locatifs et la valorisation de biens immobiliers à des fins de profit.

De plus, une société foncière peut émettre des appels publics à l’épargne, ce qui n’est pas le cas d’une SCI.

En termes de gestion, les associés d’une SCI détiennent des parts sociales et sont responsables des dettes à hauteur de leurs apports, tandis que les actionnaires d’une société foncière détiennent des actions et peuvent bénéficier de la cession d’immeubles.

Enfin, la SCI est plus adaptée aux petits groupes d’investisseurs, souvent liés par des liens familiaux ou personnels, cherchant à gérer un patrimoine immobilier de manière plus intime et personnalisée.

Avantages et inconvénients d’une société foncière

les sociétés foncières représentent une option intéressante pour les investisseurs souhaitant accéder au marché immobilier avec une gestion professionnelle et une certaine liquidité. Cependant, il est important de bien comprendre les risques associés et la structure de frais avant de s’engager dans ce type d’investissement.

Voici un aperçu des avantages et inconvénients de ces sociétés.

Avantages d’une société foncière

La diversification des investissements : Les sociétés foncières permettent aux investisseurs de diversifier leur portefeuille en incluant des actifs immobiliers, qui sont souvent moins corrélés aux fluctuations des marchés financiers traditionnels.

Une gestion professionnelle : Les investisseurs bénéficient de l’expertise de gestionnaires professionnels qui s’occupent de l’acquisition, de la maintenance et de la valorisation des biens immobiliers.

La liquidité : Les parts de sociétés foncières peuvent être plus liquides que l’immobilier physique, surtout si la société est cotée en bourse, ce qui facilite l’achat et la vente des participations.

Les rendements potentiels : Les sociétés foncières peuvent offrir des rendements attractifs sous forme de dividendes, générés par les revenus locatifs des propriétés qu’elles détiennent.

Inconvénients d’une société foncière

Les risques du marché : Comme tout investissement, les sociétés foncières sont exposées aux cycles économiques et aux fluctuations du marché immobilier, ce qui peut affecter la valeur des parts et les revenus locatifs.

Les frais de gestion : Les investisseurs doivent payer des frais de gestion qui peuvent réduire les rendements nets. Ces frais couvrent les coûts de gestion de la société et de son portefeuille immobilier.

Réglementation et fiscalité : Les sociétés foncières sont soumises à des réglementations spécifiques et à une fiscalité qui peut être complexe, notamment en ce qui concerne l’impôt sur les sociétés et les plus-values.

Le manque de contrôle : Les investisseurs n’ont pas de contrôle direct sur les décisions de gestion des biens, qui sont prises par les gestionnaires de la société.

Foncière ou SCI ?

Choisir entre une société foncière et une SCI dépend de plusieurs facteurs liés à vos objectifs patrimoniaux, à la structure de gestion souhaitée, et aux implications fiscales.

Voici un aperçu des éléments clés pour vous aider à faire un choix éclairé.

Les critères de choix

Objectif d’investissement :
– Si votre objectif est de gérer, louer et vendre occasionnellement des biens immobiliers, la SCI peut être plus appropriée.
– Si vous visez à constituer un patrimoine immobilier conséquent ou à lancer une activité commerciale, une société foncière pourrait être préférable.

Gestion et transmission :
– La SCI offre une structure flexible pour la gestion quotidienne et la transmission du patrimoine aux héritiers.
– La société foncière peut être plus adaptée si vous cherchez à investir dans l’immobilier sans détenir directement les actifs.

Fiscalité :
– La SCI est souvent soumise à l’impôt sur le revenu, ce qui peut être avantageux pour les petits investisseurs.
– La société foncière est imposée à l’impôt sur les sociétés, ce qui peut convenir à des investisseurs institutionnels ou à ceux qui cherchent à minimiser l’imposition des bénéfices à titre personnel.

Capacité d’emprunt :
– Une SCI peut augmenter la capacité d’emprunt pour l’acquisition de biens immobiliers.
– Une société foncière peut faciliter l’accès à des actifs immobiliers de grande valeur.

En conclusion, le choix entre une société foncière et une SCI doit être mûrement réfléchi et adapté à votre situation personnelle, vos objectifs à long terme, et votre stratégie d’investissement immobilier.

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