Acheter un immeuble de rapport : un bon investissement ?

Acheter un immeuble de rapport présente de nombreux avantages pour les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine et percevoir des revenus réguliers.

Mais attention à respecter quelques points essentiels. Voici nos conseils.

PARLONS DE VOTRE PROJET D’INVESTISSEMENT

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Un immeuble de rapport est un bien immobilier qui est acheté dans le but de générer des revenus locatifs. Il s’agit d’un immeuble composé de plusieurs logements, qui sont loués à des locataires. Le propriétaire perçoit les loyers et doit assurer l’entretien et la gestion de l’immeuble.

Il s’agit d’un investissement rentable, à condition de bien choisir son emplacement, son état, sa rentabilité et son financement.

Cependant, avant de vous lancer dans la recherche d’un immeuble de rapport, il est essentiel de définir votre budget et votre stratégie d’investissement. Combien pouvez-vous emprunter ? Quel est le montant de votre apport personnel ? Quel est votre objectif de rentabilité ? Quelle fiscalité allez-vous choisir ?

Ces questions vont vous permettre de cibler les immeubles de rapport adaptés à votre profil et à vos besoins. Par exemple, si vous disposez d’un faible apport, vous pouvez opter pour un immeuble à rénover, qui sera moins cher à l’achat mais qui nécessitera des travaux. Si vous cherchez à optimiser votre fiscalité, vous pouvez choisir le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), qui vous permettra d’amortir le bien et de réduire vos impôts.

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?

Investir dans un immeuble de rapport est une stratégie immobilière qui peut être très rentable, mais elle comporte aussi des risques et des contraintes. Voici les principaux avantages et inconvénients d’investir dans un immeuble de rapport.

Les avantages :

• Un rendement locatif élevé : en achetant un immeuble de rapport, vous bénéficiez d’un effet de levier, c’est-à-dire que vous empruntez pour financer votre achat, puis vous remboursez votre prêt avec les loyers perçus. Ainsi, vous pouvez dégager une rentabilité nette supérieure à celle d’un investissement classique dans un seul logement.

• Une diversification du patrimoine : en investissant dans un immeuble de rapport, vous diversifiez votre patrimoine immobilier, ce qui vous permet de réduire le risque de vacance locative ou de dépendre d’un seul locataire. Vous pouvez également adapter votre offre à la demande du marché, en proposant des logements de différentes tailles et gammes.

• Une fiscalité avantageuse : les différents dispositifs fiscaux peuvent vous permettre d’accroitre la rentabilité de votre investissement. Ainsi, le statut loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous permet de déduire vos charges et vos amortissements de vos revenus locatifs, et ainsi de réduire votre imposition. Vous pouvez également opter pour le dispositif Denormandie, qui vous offre une réduction d’impôt si vous rénovez un immeuble ancien situé dans un quartier éligible. Aussi, le dispositif Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 30% du montant des travaux de restauration, dans la limite de 400 000 euros sur 4 ans.

Les inconvénients :

•  Un coût d’acquisition élevé : investir dans un immeuble de rapport nécessite un apport personnel conséquent, car les banques sont plus exigeantes sur le financement de ce type d’opération. Il faut également prévoir des frais de notaire, de garantie et d’agence plus importants que pour un achat classique.

• Une gestion locative complexe : investir dans un immeuble de rapport implique de gérer plusieurs locataires, ce qui demande du temps et des compétences. Il faut notamment s’occuper des visites, des contrats, des états des lieux, des quittances, des réparations, des impayés, etc. Vous pouvez déléguer cette tâche à une agence, mais cela représente un coût supplémentaire.

•  Une réglementation contraignante : investir dans un immeuble de rapport suppose de respecter la réglementation en vigueur, notamment en matière de sécurité, de performance énergétique, de copropriété, etc. Vous devez également veiller à la bonne entente entre les locataires, et à éviter les troubles du voisinage ou les conflits.

Les critères importants à prendre en compte avant d’investir

Faisons le point sur les critères importants à prendre en compte avant de se lancer dans l’achat d’un immeuble de rapport.

Le rendement locatif :

Il s’agit du rapport entre les loyers annuels perçus et le prix d’achat du bien. Plus le rendement est élevé, plus l’investissement est rentable. Le rendement locatif dépend de plusieurs facteurs, tels que la localisation, la qualité, la demande et l’offre du marché immobilier. Il faut également tenir compte des charges et des impôts liés au bien. En général, un rendement locatif supérieur à 5% est considéré comme intéressant.

La rentabilité nette :

Elle correspond au bénéfice réel que l’investisseur tire de son immeuble de rapport, après avoir déduit les charges, les impôts et les intérêts d’emprunt. La rentabilité nette permet d’évaluer la capacité de l’investisseur à rembourser son crédit et à dégager un surplus. Elle dépend notamment du taux d’endettement, du taux d’intérêt et de la durée du prêt. En général, une rentabilité nette supérieure à 3% est considérée comme satisfaisante.

La valeur patrimoniale :

Elle représente la plus-value potentielle que l’investisseur peut réaliser en revendant son immeuble de rapport. Elle dépend de l’évolution du marché immobilier, de la qualité du bien et de sa localisation. Il faut également prendre en compte les frais de notaire, les éventuels travaux de rénovation et les droits de mutation. La valeur patrimoniale peut être augmentée en optimisant la gestion locative, en réalisant des travaux d’amélioration ou en bénéficiant d’un dispositif fiscal avantageux.

Le risque locatif :

Il correspond au risque de ne pas trouver de locataires ou de subir des impayés ou des dégradations. Le risque locatif peut être réduit en choisissant un bien situé dans une zone dynamique et attractive, en sélectionnant soigneusement les locataires, en souscrivant une assurance loyers impayés ou une garantie visale, ou en confiant la gestion locative à un professionnel.

Le risque juridique :

Il concerne le respect des normes et des règles applicables aux immeubles de rapport, notamment en matière de copropriété, de sécurité, de performance énergétique, de fiscalité ou de droit du bail. Le risque juridique peut être évité en se renseignant auprès des autorités compétentes, en faisant appel à un notaire ou à un avocat spécialisé, ou en respectant les obligations légales.

Le marché immobilier local :

Une fois que vous avez défini votre budget et votre stratégie, il est important d’analyser le marché immobilier local. En effet, la rentabilité d’un immeuble de rapport dépend en grande partie de la demande locative, du niveau des prix et des perspectives de valorisation du bien.

Pour cela, vous pouvez consulter les statistiques immobilières disponibles sur internet, ou vous rendre sur place pour visiter les quartiers qui vous intéressent. Vous pourrez ainsi évaluer le potentiel locatif d’un secteur, en fonction de la présence de commerces, de transports, d’écoles, d’universités, d’entreprises, etc.

Vous pourrez également comparer les prix des immeubles de rapport similaires à ceux que vous visez, afin de déterminer le prix au mètre carré moyen et le rendement locatif moyen. Ainsi, il est possible de négocier le prix d’achat en fonction du marché et éviter de surpayer le bien.

Comment optimiser la gestion locative de son investissement ?

La gestion locative consiste à assurer le bon fonctionnement et la rentabilité d’un immeuble de rapport. Elle implique des tâches administratives, comptables, techniques et juridiques, telles que la recherche et la sélection des locataires, la rédaction et la signature des baux, l’encaissement des loyers, le paiement des charges, le suivi des travaux, le traitement des litiges ou la déclaration des revenus fonciers. Pour optimiser la gestion locative, il existe 2 solutions :

Faire appel à une agence :

Déléguer la gestion locative de son bien est la solution la plus simple et la plus sécurisante. L’agence immobilière se charge de toutes les démarches liées à la gestion locative moyennant une commission qui varie entre 6% et 10% des loyers hors charges. Elle dispose d’une expertise juridique et technique, ainsi que d’un réseau de contacts pour trouver facilement des locataires. Elle assure également le suivi des travaux et le règlement des litiges.

 Gérer soi-même :

C’est la solution la plus impliquante et la plus risquée. L’investisseur doit assumer seul toutes les responsabilités et les obligations liées à la gestion locative. Il doit être disponible, réactif et compétent pour gérer son immeuble de rapport. Cela nécessite également se tenir informé des évolutions législatives et réglementaires qui affectent son activité. Il peut toutefois s’appuyer sur des outils numériques, tels que des logiciels de gestion locative ou des simulateurs fiscaux, pour faciliter ses démarches.

Notre avis sur l’achat d’un immeuble de rapport

Investir dans un immeuble de rapport est une opération complexe qui nécessite une étude approfondie du marché immobilier, une analyse financière rigoureuse et une bonne connaissance des aspects juridiques. Il faut également être prêt à assumer les responsabilités et les contraintes liées à la gestion d’un patrimoine immobilier.

Cependant, si ces conditions sont remplies, cette opération peut être une source de revenus réguliers et de valorisation patrimoniale sur le long terme.

Vous souhaitez réaliser un projet immobilier et vous avez besoin d’un conseil sur mesure ? Chez Corneille Patrimoine, nous vous apportons notre compétence pour vous accompagner dans votre investissement. Que ce soit pour définir votre budget, sélectionner le bien adapté ou concrétiser votre achat, nous sommes à vos côtés à chaque étape.

N’attendez plus, contactez-nous dès maintenant et profitez de notre expérience et de notre réseau de partenaires.

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