Investir en location meublée non professionnelle

lmnp immobilier–

Investir dans un appartement meublé procure de nombreux avantages fiscaux. En effet, l’immobilier reste le placement préféré des français car il est gage de sureté et de rentabilité. Le statut du Loueur Meublé Non Professionnel dit LMNP représente alors l’une des plus vieilles niches fiscales n’ayant jamais été modifié depuis sa création en 1949. L’investisseur s’engage à louer son bien meublé en longue ou courte durée. Les loyers perçus seront, de ce fait, nets d’impôts grâce à un mécanisme d’amortissement comptable.

Une fois le bien idéal trouvé pour réaliser un investissement locatif, il faut réfléchir à sa mise en location. Il est essentiel de se demander comment optimiser le rendement de votre investissement. L’emplacement est important autant que la demande locative et la rentabilité.

En effet, les loyers sont la clé de l’investissement, il faut alors choisir entre la longue ou courte durée et opter pour la meilleure solution en fonction de votre profil.

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LMNP en courte durée

La location courte durée est en plein essor. En effet, elle permet de répondre autant à une demande professionnelle que touristique. De ce fait, dans les grandes villes ou la mobilité est facilitée, la demande locative en courte durée est élevée. De plus en plus d’investisseurs s’y intéressent au vu de la rentabilité que ce choix de location procure.

La gestion locative

La gestion peut s’avérer lourde pour les propriétaires car elle possède un ensemble de tâches impératives.

• Gestion des annonces
• Relation avec les locataires
• Accueil
• État des lieux entrant et sortant
• Ménage
• Linge

Cette gestion est alors hautement chronophage et parfois très complexe pour les propriétaires. Les impératifs sont alors nombreux même si ce type de location est plus rentable il nécessite plus d’engagement de la part du propriétaire.

La difficulté de la courte durée réside dans son principe qui est donc d’accueillir des personnes sur des courts séjours. Les motifs de déplacement sont nombreux et donc le taux de turn-over est grand. Les occupants réalisent en majorité des séjours inférieurs à 4 jours.

Il faut donc trouver quelqu’un de disponible pour gérer et garantir une bonne tenue du logement. Il faut ainsi se rendre sur place à chaque fin de séjour pour réaliser l’état des lieux de sortie, vérifier si tout va bien. D’autre part, échanger avec les voyageurs sur leur degré de satisfaction ou les choses à améliorer est fortement apprécié.

 Ainsi, chaque appartement en courte durée impose donc une gestion similaire à celle d’une chambre d’hôtel.

La solution est alors de confier la gestion à un service de conciergerie afin de déléguer les impératifs.

 Devant l’essor de ce type d’investissement, les acteurs du marché ont rapidement réalisé que les investisseurs ne pourraient pas gérer l’appartement par eux-mêmes.

Une conciergerie nécessaire

De ce fait, la demande appelant l’offre, des sociétés de gestion appelées conciergeries se sont développées. Elles offrent alors un service adapté en prenant en charge l’intégralité de la gestion :

• Gestion des annonces sur différentes plateformes : Vivre à Lyon, Airbnb, Booking, Tripadvisor
• Interaction avec les voyageurs
• Prise en charge des locataires de l’arrivée à leur départ
• Ménage et gestion du linge entre chaque location

L’objectif principal des investisseurs étant la rentabilité, la question du coût de cette gestion est importante.  Il faut alors compter en moyenne 20 % du montant des loyers selon les conciergeries. Même après prélèvement de cette commission, la courte durée s’avère plus rentable que la longue durée.

Nos conseillers de Corneille Patrimoine travaillent en partenariat avec des conciergeries dans chaque grande ville et pourront donc vous orienter au mieux vers la gestion qui vous convient pour la mise en location de votre appartement.

LMNP en longue durée

 C’est le mode de gestion courant choisi par la majorité des propriétaires. En effet, il allie parfaitement facilité et rentabilité. Plus simple et moins contraignant que la courte durée, ce mode de gestion n’est pas chronophage. La longue durée procure à l’investisseur une réelle souplesse. L’investisseur n’est alors sollicité qu’en cas de problème majeur dans l’appartement. Si le locataire souhaite partir avant la fin du bail, il devra alors fournir obligatoirement un préavis d’un mois. Ce système permet alors d’avoir le temps de retrouver un locataire pour l’appartement.

En effet, les locataires en longue durée restent en moyenne 3 ans dans le même appartement. De ce fait, une fois le locataire en place, tout peut se gérer aisément à distance.

Pour ce faire, Corneille Patrimoine se propose d’accompagner sur la première mise en location en fournissant le bail, rédaction de l’annonce et en réalisant également le premier état des lieux.

Vacance locative

Louer en longue durée réduit considérablement le risque de vacance locative. En effet, dans les grandes métropoles telles que Lyon, Nantes ou Paris la demande locative est très forte. Il y a alors un déficit qui se creuse entre demande locative et l’offre de logement.  Ainsi, les appartements en meublé sont certains de trouver un locataire en très peu de temps. La longue durée en meublé répond parfaitement à une demande locative provenant d’étudiants, d’actifs ou encore de colocation.

Nos programmes LMNP

LMNP immobilier : les règles à respecter

Si les avantages de ce dispositif sont clairs, il pose un certain nombre de questions, auxquelles il faut être très vigilant afin d’optimiser l’opération et bénéficier de tous ses avantages.

Le 1er point à valider est l’éligibilité de votre investissement à la location meublée. En effet pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif LMNP, votre bien doit s’équiper des éléments mobiliers suivants :

• Une literie comprenant couette et couverture
• Un réfrigérateur ou un congélateur
• Des étagères de rangement
• La vaisselle
• Des ustensiles de cuisine
• Une table et des chaises
• Des plaques de cuissons
• Un four ou un four à micro-ondes
• Des luminaires
• Du matériel d’entretien ménager

Ainsi, si votre bien comporte tous les éléments précédents, vous pouvez alors réaliser une location meublée. Cette location meublée vous permettra de maximiser la rentabilité de votre investissement immobilier en limitant fortement, voire en supprimant totalement l’impôt sur les loyers perçus.

En effet, en plus des frais classiques liés à votre investissement tels que la taxe foncière, les travaux, le mobilier, les intérêts d’emprunt…, le statut LMNP vous permet d’obtenir un amortissement comptable du bien qui s’imputera sur les loyers perçus, permettant ainsi de fortement réduire, voir d’annihiler l’impôt sur les loyers perçus pendant 20 à 30 ans. Ce dispositif est idéal pour bénéficier de revenus complémentaires défiscalisés tout en se constituant un patrimoine.

Quel appartement pour une location courte durée ?

Pour répondre à cette question, il faut d’abord déterminer quel type de locataire sera intéressé par l’appartement, selon la cible les attentes seront différentes. Aussi, va-t-on s’adresser à un étudiant, un touriste, un homme d’affaires ?

La location meublée de courte durée est particulièrement adaptée aux touristes qui préfèreront opter pour un appartement meublé, équipé qui leur offre davantage de liberté et de possibilités pour leur séjour. Ils pourront ainsi cuisiner, recevoir des amis…

Les entreprises sont également très friandes de location meublée courte durée, moins couteuse qu’un hôtel.

Mais quel type d’appartement est recherché par les touristes et les hommes d’affaires ?

Ces 2 typologies de locataires recherchent en général le même type d’appartements : un bien de standing, confortable, tout équipé et idéalement placé, en hyper-centre ville, à proximité d’une gare, bénéficiant de transports en commun, commerces, restaurants… Ils cherchent en général un appartement de petite surface, 20 à 50m².

Il est donc préférable, pour réaliser un investissement locatif de courte durée, de proposer un bien en centre-ville d’une grande ville touristique. Aussi, des villes telles que Paris, Lyon, Nice, Nantes sont idéales.

A qui s’adresser pour une location meublée longue durée ?

 Les étudiants ! En effet, de plus en plus d’étudiants effectuent leurs études loin de leur ville d’origine. Ils sont donc dans l’obligation de louer un logement. Plutôt que d’investir dans du mobilier, ils préfèrent souvent, pour une question de budget et de praticité, louer un appartement équipé et meublé.

Pour optimiser votre investissement et être sûre de louer facilement votre appartement, il est important de réaliser votre investissement dans une ville étudiante, à proximité de facultés, d’écoles supérieures, dans un quartier bénéficiant de transports en commun, commerces... Il faut donc viser une ville étudiante telle que Paris, Lyon, Nice, Montpellier, Nantes …

Si l’emplacement recherché est souvent le même, la superficie varie fortement. Du studio pour l’étudiant seul au 4 pièce pour les colocations. Aussi, si les petites surfaces sont très prisées pour la location courte durée, tous les types d’appartement sont recherchés pour la location meublée longue durée.

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