- Sète
Le dispositif de défiscalisation loi JeanBrun, aussi appelé statut du bailleur privé, s’impose comme l’une des évolutions marquantes de la fiscalité immobilière récente. Intégré à la loi de finances 2026, il vise à relancer l’investissement locatif privé en proposant un mécanisme fondé non pas sur une réduction d’impôt “immédiate”, mais sur une logique d’amortissement fiscal étalé dans le temps.
Concrètement, la loi JeanBrun permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du logement des revenus locatifs imposables, dans la limite de plafonds annuels. Cette approche modifie profondément la manière d’évaluer une opération : la performance ne se lit plus seulement en rendement brut, mais en rentabilité nette après impôt, en tenant compte du loyer plafonné, des charges, du financement et de la fiscalité de sortie.
Dans ce guide, vous trouverez une analyse détaillée du fonctionnement du dispositif, de ses avantages, de ses inconvénients, ainsi qu’une comparaison structurée avec d’autres leviers de défiscalisation immobilière (déficit foncier, Malraux, Denormandie).
1) Définition du dispositif loi JeanBrun
La loi JeanBrun 2026 a été pensée pour soutenir la production et la remise sur le marché de logements locatifs, dans un contexte de tension immobilière et de baisse de l’offre locative. Elle s’applique sous des conditions strictes, notamment :
- Location nue obligatoire (résidence principale du locataire),
- Engagement locatif minimal de 9 ans,
- Respect de plafonds de loyers selon le segment visé,
- Application aux logements neufs en immeubles collectifs,
- Application possible aux logements anciens sous condition de travaux importants (souvent présentés comme ≥ 30 % du prix d’acquisition).
La grande innovation réside dans la possibilité d’amortir fiscalement une partie du bien. La base amortissable est généralement présentée comme représentant 80 % de la valeur du logement (logique “hors foncier”).
CONTACTEZ NOS CONSEILLERS INDÉPENDANTS
2) Fonctionnement fiscal : amortissement, taux et plafonds
La loi JeanBrun ne procure pas une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat. Elle permet une déduction annuelle via un amortissement, venant réduire la base imposable des revenus locatifs.
• 2.1 Taux d’amortissement et plafonds annuels
• 2.2 Exemple simplifié
- Prix d’acquisition : 300 000 €
- Base amortissable (80 %) : 240 000 €
- Amortissement théorique à 3,5 % : 8 400 €
- Plafond applicable : 8 000 €
Dans cet exemple, l’amortissement annuel retenu est plafonné à 8 000 €. Cette somme vient réduire les revenus locatifs imposables. L’économie réelle dépend ensuite de la tranche marginale d’imposition et des prélèvements sociaux.
3) Avantages du dispositif de défiscalisation loi JeanBrun
• 3.1 Réduction progressive de la fiscalité sur les loyers
Le principal avantage est la diminution de la base imposable des revenus locatifs. En réduisant l’assiette, le dispositif peut alléger :
- l’impôt sur le revenu,
- les prélèvements sociaux (17,2 %),
- la fiscalité globale liée à l’exploitation.
Le bénéfice est étalé dans le temps, ce qui peut produire un effet de lissage fiscal durable, à la différence d’un mécanisme “front-loadé” concentré sur les premières années.
• 3.2 Un cadre alternatif après la fin de certains dispositifs classiques
Avec l’évolution du paysage de la défiscalisation immobilière, JeanBrun s’inscrit comme un nouveau cadre structurant. Sa logique par amortissement peut être plus cohérente pour des stratégies de détention longue, car elle agit directement sur l’imposition des loyers.
• 3.3 Accès possible dans l’ancien rénové : création de valeur
L’ouverture à l’ancien sous condition de travaux importants peut permettre :
- d’acheter un bien décoté,
- de rénover (confort, normes, performance),
- de revaloriser l’actif,
- de sécuriser la relocation sur un marché tendu.
Ce point est particulièrement intéressant lorsque l’opération combine décote à l’achat + travaux + repositionnement locatif. La cohérence marché / loyer plafonné reste toutefois déterminante.
• 3.4 Visibilité et stabilité réglementaire relative
Le dispositif est présenté comme ouvert sur plusieurs années (jusqu’à fin 2028), ce qui améliore la visibilité et facilite la structuration d’un projet (financement, calendrier de travaux, horizon de détention).
4) Inconvénients et contraintes du dispositif JeanBrun
• 4.1 Engagement locatif long
L’engagement minimal de 9 ans limite la flexibilité. Toute revente ou changement anticipé peut entraîner une remise en cause de l’avantage selon les modalités applicables. Il est donc indispensable d’anticiper la stratégie de sortie et la liquidité future du bien.
• 4.2 Plafonds de loyers : risque de décrochage avec le marché
Les plafonds de loyers peuvent créer un écart avec le loyer de marché, surtout dans les zones où la demande est très forte. Ce point impacte directement la rentabilité brute et parfois le cash-flow. L’avantage fiscal peut compenser partiellement, mais il ne doit jamais servir à “rattraper” un prix d’achat trop élevé.
• 4.3 Ancien : travaux lourds, aléas et immobilisation
Dans l’ancien, la condition de travaux (souvent présentée à ≥ 30 %) impose un pilotage rigoureux : devis, marges, planning, contrôles. Il faut aussi intégrer :
- le risque de dépassement budgétaire,
- les délais administratifs,
- la vacance pendant travaux,
- les imprévus techniques (structure, réseaux, copropriété).
• 4.4 Fiscalité à la revente : intégrer la sortie dès le départ
Le dispositif étant basé sur l’amortissement, il faut analyser l’impact à la revente selon le régime fiscal applicable. Même si l’amortissement améliore l’exploitation, la fiscalité de sortie reste un élément clé de la performance globale.
5) Comparaison avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière
• 5.1 JeanBrun vs déficit foncier
Le déficit foncier est souvent plus adapté aux rénovations lourdes dans l’ancien avec un besoin de réduction fiscale rapide. JeanBrun agit davantage comme une optimisation progressive, sous cadre de loyers plafonnés et durée d’engagement.
• 5.2 JeanBrun vs loi Malraux
La Malraux vise des opérations patrimoniales très encadrées avec une réduction d’impôt directe sur travaux. JeanBrun s’inscrit dans une logique plus “exploitation locative” via amortissement.
• 5.3 JeanBrun vs loi Denormandie
Le Denormandie peut être pertinent dans des communes éligibles lorsqu’une opération “ancien + travaux” permet de concilier réduction d’impôt et création de valeur. JeanBrun offre une logique plus étalée dans le temps, sous plafonds.
DÉCOUVRIR TOUTES LES LOIS DE DÉFISCALISATION
6) Impact sur la rentabilité : comment évaluer correctement une opération JeanBrun
Le dispositif ne doit jamais être évalué uniquement sur l’avantage fiscal. Une analyse sérieuse doit intégrer :
- le rendement brut et le rendement net (charges non récupérables, entretien, vacance),
- le loyer plafonné réellement applicable,
- le coût du financement (taux, assurance, durée),
- la fiscalité réelle (IR + prélèvements sociaux),
- la fiscalité de sortie (plus-value, liquidité),
- et, dans l’ancien, le budget travaux et le calendrier.
Dans certaines configurations, une opération JeanBrun peut générer une fiscalité “adoucie” tout en conservant une exploitation saine. Dans d’autres, un loyer trop plafonné ou un prix d’acquisition trop élevé peut neutraliser l’intérêt du dispositif.
7) Dans quels cas le dispositif JeanBrun est le plus cohérent ?
JeanBrun est généralement cohérent lorsque :
- le logement se situe sur un marché locatif stable avec une demande soutenue,
- le loyer plafonné reste proche du loyer de marché (écart maîtrisé),
- l’horizon de détention est long (logique 9 ans et plus),
- dans l’ancien, la décote à l’achat justifie des travaux lourds et crée une valeur durable.
Le dispositif est moins adapté si l’objectif prioritaire est une rotation rapide du patrimoine, une flexibilité maximale, ou une recherche de cash-flow très élevé à court terme.
CONTACTEZ NOS CONSEILLERS INDÉPENDANTS
Dispositif de défiscalisation loi Jeanbrun : Conclusion
Le dispositif de défiscalisation loi JeanBrun introduit une approche différente de l’investissement locatif : une optimisation fiscale progressive fondée sur l’amortissement, plutôt qu’une réduction d’impôt immédiate. Cette logique peut être efficace pour réduire la fiscalité des loyers et lisser l’imposition sur la durée, à condition de respecter un cadre strict : location nue, plafonds de loyers, engagement long, et, dans l’ancien, travaux conséquents.
Ses avantages résident dans la diminution de la base imposable, la visibilité pluriannuelle et l’ouverture à l’ancien rénové. Ses limites concernent les plafonds de loyers, la durée d’engagement, les contraintes travaux, et la nécessité d’intégrer la fiscalité de sortie.
Comme toujours en défiscalisation immobilière, l’avantage fiscal ne doit pas dicter l’investissement : il doit renforcer une opération déjà solide, fondée sur un bon emplacement, un prix cohérent, un marché locatif robuste et une stratégie de détention claire.
Nos derniers programmes immobiliers
