Loi Pinel ancien : Tout savoir sur cet avantage fiscal

Moins connu que la Loi Pinel dans le neuf, la loi Pinel ancien a été instaurée en 2014. Le dispositif Pinel ancien concerne les logements ayant déjà été occupés. Corneille Patrimoine, vous présente à travers cet article la loi de défiscalisation Pinel dans l’ancien.

Les étapes de l’investissement

Également appelé « programme Pinel ancien réhabilité » ou « Pinel optimisé au déficit foncier » ce dispositif fiscal permet à un investisseur immobilier de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que pour un logement neuf en VEFA, mais ajouté ici d’une part en déficit foncier. De ce fait, le Pinel ancien est particulièrement intéressant si vous souhaitez faire un investissement immobilier locatif de prestige.

Premièrement, il faut acquérir un bien immobilier jugé inhabitable, en état de plateau. Attention cependant, dans le cas d’un appartement, le logement doit être inhabitable, mais pas les parties communes.

Ensuite, vous devez prendre contact avec un expert indépendant avant les travaux : diagnostiqueur agréé, architecte… Une fois le diagnostic établi, vous pouvez entamer les travaux de réhabilitation. Les promoteurs proposent ainsi des programmes en Pinel ancien dans toute la France, toujours suivant le zonage de la Loi Pinel.

À la fin des travaux, le promoteur va faire évaluer le logement par un expert pour certifier que la réhabilitation respecte les critères définis par la loi en termes de performances techniques et de décence. En effet, la loi Pinel dans l’ancien doit respecter les normes énergétiques RT2012 et de basse consommation (BBC), comme pour la loi Pinel dans le neuf.

Aussi, pour la mise en location de votre bien, les conditions sont les mêmes qu’avec un logement neuf Pinel.

Loi Pinel Ancien : Quels avantages fiscaux ?

La loi Pinel concerne tant les biens neufs que ceux anciens, même si le neuf est plus souvent pratiqué. Cependant, tant dans le neuf que dans l’ancien, la loi procure les mêmes avantages fiscaux. C’est une loi de défiscalisation immobilière permettant de défiscaliser et de réduire son IR (impôt sur le revenu) en s’engageant sur une durée de location d’un bien neuf acquis dans une zone éligible.

Cette réduction est possible à travers trois espaces temps d’engagement de mise en location du bien, en tant que résidence principale du locataire, à savoir :

• 6 années de location, la réduction est de 12% du montant de l’investissement,
• 9 années de location, la réduction est de 18% du montant de l’investissement,
• 12 années de location, la réduction est de 21% du montant de l’investissement

Cette réduction d’impôts est répartie à parts égales chaque année, et commence l’année de l’achèvement du logement.

A noter qu’en plus de cette réduction d’impôt, l’avantage fiscale du déficit foncier s’ajoute.

Le prix des travaux entre dans la réduction d’impôts, mais sous certaines conditions.

Les travaux éligibles dans le but de rendre habitable le local sont :

• De reconstruction
• D’agrandissement
• De réparation
• D’amélioration

Le dispositif Pinel dans l’ancien permet aussi de déduire les travaux des parties communes (en moyenne de 30% du prix total) de vos revenus fonciers jusqu’à 10 700 € par an et par contribuable, dans le cas où le revenu foncier serait en déficit.

De plus, l’assiette de la réduction d’impôt est calculée en fonction du montant de l’investissement et ne peut excéder 300 000 € par an et par contribuable, avec une limite due au plafonnement des niches fiscales de 10 000 €/an.

En somme, le dispositif Pinel dans l’ancien permet de bénéficier des avantages Pinel mais aussi de ceux du Déficit Foncier.

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Quels sont les logements concernés par cette loi ?

En France, il existe deux types de bien éligibles à la Loi Pinel dans l’ancien :

• Un logement en état de délabrement, sur ce point, la loi Pinel ancien ressemble beaucoup au dispositif Denormandie.
• Un local commercial ou industriel qui doit être modifié en habitation (locaux commerciaux, entrepôts, granges, hangars…)

Pour qu’un logement soit considéré en état de délabrement, il doit être clair qu’il ne correspond pas aux critères de logement décent définis par la loi. En effet, sont éligibles au dispositif Pinel ancien les logements considérés comme inhabitables. Pour juger du caractère habitable ou non d’un bien immobilier, le gouvernement a émis 15 critères, répertoriés dans l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

PARLONS DE VOTRE PROJET D’INVESTISSEMENT

Les critères pour un investissement en Pinel Ancien

La réhabilitation d’une habitation ancienne comprend une part de travaux importante. Les travaux permettent de rendre le logement décent, ainsi dans de nombreux projets la part de travaux est relativement importante. De fait, les avantages du dispositif du Déficit Foncier sont intéressants pour les investisseurs ayant déjà des revenus fonciers positifs. Ils pourront déduire la totalité des travaux des revenus fonciers positifs.

Mais cela peut être également intéressant pour un primo-investisseur qui, grâce aux travaux impactés en tant que déficit foncier, ne paiera pas d’imposition sur ses loyers Pinel.

Ainsi, investir en Pinel ancien peut donc être intéressant, car il s’agit du même dispositif de défiscalisation que la loi Pinel, ajouté d’une optimisation fiscale supplémentaire à travers les travaux en déficit foncier. De ce fait, cette loi attire de nombreux investisseurs attirés par cette possibilité de défiscalisation dans l’immobilier ancien. En effet, les projets en Pinel anciens sont souvent plus centraux et avec un charme supplémentaire.

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