Pourquoi privilégier un investissement locatif en Déficit Foncier

L’investissement dans un bien immobilier n’a jamais été aussi sûr et rentable. Aussi, il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière en France. Ces dispositifs permettent d’optimiser le rendement locatif de l’investissement. Parmi eux, il existe plusieurs dispositifs dans l’immobilier ancien dont celui du Déficit Foncier Nous allons ici analyser les avantages d’un investissement immobilier locatif en Déficit Foncier.

1. Rappel du dispositif immobilier du Déficit Foncier

Rappelons que le Déficit Foncier est un dispositif qui s’adresse principalement aux investisseurs immobiliers ayant déjà des revenus fonciers. C’est à dire qu’ils déclarent un revenu foncier imposable sur leur déclaration de revenu n°2044. Ce dernier est calculé en soustrayant des loyers reçus l’ensemble des charges inhérents au bien.

Le terme Déficit Foncier est applicable lorsque les charges supportées par le propriétaire, autrement dit, les travaux de rénovation ou de rafraîchissement, la taxe foncière et les intérêts d’emprunt entre autres, sont plus importantes que les loyers qu’il perçoit.

Dès lors, le dispositif du Déficit Foncier est très intéressant lors de l’acquisition d’un bien immobilier à rénover. En effet, l’objectif est de déduire la totalité des travaux de ses revenus fonciers, et cela sans limite de plafond.

Ce qui permettra une double réduction d’impôts sur les loyers reçus par ailleurs :

• Au titre de l’impôt sur le revenu (réduction d’impôt selon la tranche marginale d’imposition)
• Au titre des prélèvements sociaux (17.2%).

Ainsi, un investisseur se trouvant dans la tranche marginale d’imposition de 41% bénéficiera d’une réduction d’impôts de 58.2% (41+17,2) sur une durée maximale de 10 ans. En effet, le déficit créé par les travaux de réhabilitation est reportable durant 10 ans sur les revenus de même nature.

Le déficit foncier permet une défiscalisation immédiate, contrairement à l’immobilier neuf (type Loi Pinel) ou l’investisseur doit attendre l’année de livraison pour bénéficier de sa réduction d’impôt.

En somme, investir dans un bien avec le dispositif du Déficit Foncier est un réel avantage fiscal et patrimonial. En effet, l’investissement en Déficit Foncier se fait majoritairement sur des immeubles anciens, avec du charme, et qui se trouvent au cœur des centres-ville. Un lieu où la rentabilité locative est plus élevée.

2. L’opportunité d’investir au cœur des centres-villes

Pour réussir un investissement immobilier en Déficit Foncier, il faut privilégier le bien ancien avec du charme situé en centre-ville. En effet, les centres-villes des grandes métropoles françaises sont les emplacements plus propices à accueillir des bâtiments à l’architecture patrimoniale.

Au sein de ses grandes métropoles (ville de plus de 200 000 habitants), la France connait depuis plusieurs décennies un phénomène de gentrification. Les logements de centre ville sont de nouveau plébiscités par les acquéreurs ou les locataires. Le développement cohérent des transports, le retour au commerce de proximité ou la rénovation urbaine des quartiers historiques, sont autant de facteur expliquant ce phénomène. De plus, les cœurs de ville attirent les touristes qui souhaitent séjourner au plus proche de l’activité culturelle de la ville. Enfin, avec le développement géographique des villes, de nombreuses universités ce sont retrouvées au centre des villes.

Prenons l’exemple de la ville de Lyon. Investir à Lyon au cœur de la Presqu’île ou dans le Vieux Lyon, permettra à l’investisseur immobilier de toucher une large cible locative. En effet, que ce soit pour les touristes, les étudiants ou les jeunes actifs, un appartement dans ces quartiers centraux bénéficiera d’une très forte demande. Les touristes seront attirés par les nombreux événements se déroulant dans le centre-ville de la Ville des Lumières (Fête des Lumières, Nuits Sonores, Les Nuits de Fourvière,…). Les étudiants seront quant à eux attirés par la proximité des universités supérieures (Université Lyon Lumière, l’EM Lyon…).

Nos programmes en Déficit Foncier

Ce dispositif vous permet d’investir sur des appartements dans des quartiers privilégiés avec du cachet, chose que nous ne retrouvons pas dans l’immobilier neuf. Effectivement, l’immobilier neuf est très peu présent dans les centres-ville du fait du peu de foncier disponible. Ainsi, cela facilite la location dans la mesure où la demande locative est plus importante dans ces quartiers, surtout pour un bien rénové avec des prestations neuves. Le fait de profiter d’un emplacement historiquement central permet de sécuriser l’investissement sur le long terme. Cette situation premium dans les centres-villes est donc un des premiers avantages du dispositif Déficit Foncier.

3. Profiter de la rénovation complète du bien

Le dispositif du déficit foncier oblige à faire d’important travaux de réhabilitation. Ainsi, sur le marché locatif, un appartement ancien rénové possède toujours plus de charme qu’un appartement neuf. En effet, on peut y retrouver des parquets massifs, poutres apparentes, cheminées, des moulures, des plafonds à la française avec poutres apparentes…etc.

L’investisseur peut profiter du dispositif du déficit foncier à travers deux possibilités de rénovation.

La première option est de faire réaliser les travaux par un promoteur. Le prix et les travaux sont ici fixes et déjà définis. Les travaux porteront sur l’ensemble de la résidence. Investir en Déficit Foncier vous assure une rénovation complète de l’immeuble, parties privatives comme parties communes. De plus, l’immeuble entier disposera ainsi des nouvelles normes énergétiques. L’investisseur est donc à l’abri de tous travaux de copropriété pendant 15 ans minimum.

La seconde option est de profiter de notre offre clef en main. A travers une sélection rigoureuse de prestataires, il vous est possible d’investir sur des plateaux à rénover en centres-villes. Les travaux, toujours éligibles au Déficit Foncier, seront ici personnalisables. Le fait de proposer à la location un bien immobilier entièrement rénové est le second avantage du dispositif Déficit Foncier.

Nos projets clé en main

4. La forte rentabilité locative d’un investissement en Déficit Foncier

En France, les lois de défiscalisation immobilière sont nombreuses. Cependant presque toutes obligent l’investisseur à une contrepartie. Si le dispositif permet une réduction d’impôt, il faut souvent respecter un plafond de loyer. Ces plafonds, mis en place par l’Etat, ralentissent la rentabilité de l’investissement.

Grâce au dispositif du Déficit Foncier, le propriétaire peut choisir librement le prix du loyer, sans aucun plafond. Ainsi, en fonction de la localisation du bien, la rentabilité sera plus intéressante. Comme précédemment énoncé, les investissements en Déficit Foncier sont souvent localisés dans le centre-ville, ce qui accroît la rentabilité locative, car la demande est plus importante. Il faut donc privilégier les villes ayant un dynamisme important comme Lyon, Nantes ou encore Paris.

Ainsi, le dispositif du Déficit Foncier permet une forte rentabilité fiscale mais aussi une rentabilité locative élevée. La rentabilité fiscale peut atteindre jusqu’à 62,2% du montant travaux engagé. La rentabilité locative, de par une situation en centre-ville et une rénovation complète, est également particulièrement élevée. De ce fait, à travers ses nombreux avantages, le dispositif du Déficit Foncier représente un réel avantage patrimonial.

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