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Pourquoi investir dans un programme immobilier loi Malraux ?
Programme immobilier loi Malraux – Cette loi vise à renforcer la législation concernant la protection du patrimoine historique de la France à travers une défiscalisation avantageuse pour les investisseurs. En effet, l’objectif était d’inciter les contribuables à investir pour profiter d’une forte réduction d’impôt tout en sauvegardant le patrimoine.
Pour réaliser un investir via un programme immobilier loi Malraux, contactez nos conseillers Corneille Patrimoine pour en savoir plus !
Programme immobilier loi Malraux : Pour qui ?
La loi Malraux est une loi permettant une forte réduction d’impôts. De fait, il est intéressant de réaliser un investissement immobilier en loi Malraux à partir de 15 000 € d’impôt par an. Cet impôt, directement lié à votre revenu d’activité et parfois à vos revenus fonciers, peut être optimisé à travers un programme immobilier loi Malraux.
De plus, la loi Malraux s’adresse aux personnes, physiques ou morales, qui ont une attirance pour l’ancien, et les bâtiments de prestige. Outre un investissement locatif de défiscalisation, il s’agit d’un investissement locatif sur le long terme ayant un fort aspect patrimonial. Cette typologie d’investissement est idéale pour les personnes aimant la belle pierre, les prestations de prestige, le charme de l’ancien…
Aussi, la loi Malraux permet une forte réduction d’impôt sur le court terme. Vous pouvez, durant maximum quatre ans, réduire ou gommer entièrement votre impôt sur le revenu. Contrairement à la loi Pinel, où la réduction d’impôt s’étale sur un maximum de 12 ans, la réduction du dispositif Malraux est sur le court terme mais plus importante.
En conséquence, les conseillers Corneille Patrimoine, experts en investissement immobilier vous accompagnent pour choisir le meilleur projet en fonction de votre problématique fiscale et/ou patrimoniale.
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Les avantages fiscaux d’un programme immobilier loi Malraux !
Comme évoqué précédemment, la loi Malraux permet une forte réduction d’impôt. Pour en bénéficier, il vous faut investir à travers un programme immobilier loi Malraux. Par la nature du projet, l’investissement Malraux aura une enveloppe travaux, permettant la rénovation des parties privatives et également les parties communes intérieures et extérieures.
La réduction d’impôt porte sur cette enveloppe travaux. Il existe deux types de réduction d’impôt Malraux en fonction de la typologie des projets.
Premièrement, une réduction de 30% du prix des travaux. Pour profiter de cette réduction d’impôt, il est nécessaire que le projet se situe dans un périmètre éligible à un plan de sauvegarde et de mise en valeur du patrimoine. Également, cette réduction s’applique pour les projets situés dans un quartier ancien dégradé (QAD). En d’autres termes, il faut que votre bien se trouve sur des sites patrimoniaux remarquables (SPR) avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PVAP).
Deuxièmement, une réduction de 22% du prix des travaux. Afin de bénéficier de cet avantage fiscal, il est impératif que le programme immobilier loi Malraux se trouve dans un périmètre couvert par un Plan de valorisation de l’Architecture et du patrimoine ou un programme ayant besoin d’une restauration d’utilité publique. En d’autres termes, il faut que votre bien se trouve sur des sites patrimoniaux remarquables (SPR) avec un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PSMV).
A noter que des programmes immobiliers loi Malraux sont généralement éligibles à la réduction d’impôt 30%.
Une fois l’éligibilité du projet effectuée, la réduction d’impôt ne doit pas dépasser 120 000 €. Cette dernière est modulable durant une période de quatre ans. En effet, si la réduction d’impôt Malraux excède votre imposition, vous pouvez reporter la réduction Malraux pendant les trois années suivantes. Toutefois, vous ne devez pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire. Malgré tout, s’il reste un excédent de la réduction d’impôt Malraux, vous pouvez passer les travaux en Déficit Foncier, uniquement sur certains programmes Malraux.
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Les conditions d’obtention de la réduction d’impôt Malraux
Il est à noter que la défiscalisation Malraux est particulièrement intéressante pour les investisseurs fortement imposés.
Toutefois, il est impératif de respecter certaines conditions pour profiter de cette réduction.
Dans un premier temps, vous devez louer en location nue votre programme immobilier loi Malraux. Le bien investi devra être la résidence principale du locataire. Aussi, concernant la location, vous devez trouver un locataire douze mois après la fin des travaux. Dans le cas contraire, l’administration fiscale pourrait remettre en cause votre avantage fiscal. Enfin, la location d’un bien en loi Malraux ne peut pas être réalisée avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant. Il en est de même pour les membres de la famille des associés d’une SCI à l’IR.
De surcroît, les travaux réalisés dans le cadre d’un investissement programme loi Malraux, doivent être supervisés par les Architectes des Bâtiments de France (ABF). En effet, de par le caractère patrimonial de l’investissement, il faut respecter un cahier des charges strictes en termes de technique de rénovation et choix des matériaux.
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Une liberté de location et de détention plus importante
Contrairement à certaines lois de défiscalisation comme la loi Pinel ou la loi Monument Historique, la loi Malraux n’impose pas de durée de détention, de plafond de loyer ou de ressources.
L’avantage de la location réside dans l’emplacement d’un programme immobilier loi Malraux. En effet, devant se situer en secteur sauvegardé, autrement dit les centres-villes, le prix des loyers est plus important qu’en loi Monument Historiques (programme en dehors du centre-ville) et qu’en loi Pinel (loyer plafonné). De fait, vous pouvez exercer un prix de loyer au choix. A noter qu’il ne faut pas aller au-delà du prix du marché sous peine de ne pas louer votre bien.
Avantage non-négligeable, la réduction d’impôt en loi Malraux n’entre pas dans les niches fiscales de 10 000 €/an contrairement à la loi Pinel. A noter que les emplois à domicile entrent également dans les niches fiscales également. Ainsi, vous pouvez cumuler emplois à domicile à hauteur de 10 000 €/an et réduction d’impôt Malraux.
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Deux montages juridiques différents
Lors d’un investissement immobilier en loi Malraux, il existe deux typologies de montage juridique, la VIR et l’ASL.
• Programme immobilier loi Malraux : La Vente d’Immeuble à Rénover (VIR)
La Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) s’apparente à une promesse de vente d’un bien immobilier dans le neuf. Ainsi, les caractéristiques sont similaires de la VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement). On retrouve la VEFA notamment dans les programmes immobiliers en loi Pinel.
Le montage des programmes immobilier loi Malraux en VIR réglemente l’investissement et protège l’investisseur à travers différentes fonctionnalités. Dans un premier temps, le contrat en VIR en loi Malraux propose une notice descriptive détaillée du bien immobilier en loi Malraux et l’enveloppe des travaux à réaliser.
De surcroît, il dispose également d’une garantie financière de bon achèvement des travaux et donc de la livraison du projet et également d’un prix ferme et définitif. Ainsi, lors de la signature notaire, vous allez signer un prix global comme pour le VEFA. De fait, le promoteur à une obligation d’achèvement des travaux au prix indiqué. Si l’enveloppe travaux devait dépasser le prix initial, il en est de ressort du promoteur et non de l’acquéreur.
A noter que lors d’un investissement immobilier en loi Malraux, les frais de notaire sont calculés sur le prix global à savoir le prix du foncier et le prix des travaux. Pour rappel, les frais de notaire dans l’ancien sont de 8% environ.
• Programme immobilier loi Malraux : L’Association Syndicale Libre (ASL)
L’Association Syndicale Libre (ASL) est généralement mise en place pour des programmes immobiliers Malraux plus intimiste comprenant peu de lots mis en vente. Le promoteur acquiert un petit immeuble et le divise en plusieurs lots (de 5 lots à 20 lots généralement). Ensuite, les investisseurs, après achat, constituent une ASL pour mutualiser le budget travaux. L’ASL à un rôle majeur dans le bon fonctionnement du projet. En effet, elle conclut un accord avec un maître d’œuvre qui sera chargé de la rénovation de l’immeuble, de la réclamation des appels de fonds et du paiement des prestations réalisées par les différentes entreprises intervenantes.
Dans le cas d’un programme immobilier loi Malraux en ASL, les frais de notaire sont calculés uniquement sur le prix du foncier. Ainsi, contrairement à un investissement en VIR, l’investissement en ASL est plus avantageux en termes de budget qu’un investissement en VIR. La raison d’un paiement des frais de notaire réside uniquement dans le financement des travaux. En effet, au sein d’un projet Malraux en ASL, les travaux sont financés par des appels de fonds qui ne supportent pas de frais de notaire.
Pour savoir quel projet est le plus avantageux pour votre situation patrimoniale et en fonction de votre projet d’investissement, n’hésitez pas à contacter nos experts. Avec une expérience de plus d’une dizaine d’années du milieu de l’immobilier de prestige partout en France, les conseillers de Corneille Patrimoine vous accompagnent tout au long de votre projet. Leur force ? Un réseau de partenaires dans toute la France. Des conseillers locaux à Lyon, Angers, Nantes, Paris, en Alsace et en Savoie.
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