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Pourquoi investir dans un programme Pinel optimisé au Déficit foncier ?

Programme Pinel optimisé au Déficit foncier – La Loi Pinel, mise en place en 2014 par Sylvia Pinel, ancienne ministre du logement, est une loi qui permet d’investir dans un bien neuf à des fins locatives, afin de bénéficier d’une réduction d’impôt, allant de 12% à 21% du coût global de l’opération. Très connu des contribuables, le dispositif Pinel prévoit une opportunité de choix, très souvent méconnue des investisseurs : le dispositif Pinel optimisé au Déficit Foncier. À ce jour, il existe aussi une variante du Pinel, le Pinel ancien ou Pinel réhabilité. Ce dernier offre des avantages similaires au Pinel neuf, à contrario du Pinel optimisé au Déficit Foncier. Cependant, il est aussi appliqué à un logement ancien nécessitant de travaux de réhabilitation avant de le mettre en location. 

Voyons ensemble à quoi correspond ce Pinel optimisé au Déficit Foncier, variante du Pinel neuf, ainsi que ses caractéristiques et avantages. 

Le principe du Pinel optimisé au déficit foncier

Pour faire simple, cette variante à la Loi Pinel est la fusion de deux dispositifs : le Pinel Ancien et le Déficit Foncier. De ce fait, le Pinel optimisé au Déficit Foncier peut être mis en place à partir du moment où la nature des travaux à réaliser est compatible avec le Pinel Ancien et le Déficit Foncier.

Corneille patrimoine vous présente les caractéristiques des deux dispositifs : 

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• Loi Pinel Ancien :

• Réduction d’impôt allant de 12% et 21% du coût global de l’opération, en fonction de la durée de location (6, 9 ou 12 ans), débutant l’année de livraison du programme.
• Avantage fiscal plafonné à 300 000 € de coût global et 5 500 € du m².
• La réduction d’impôt est calculée sur la base de foncier + travaux (parties communes et privatives).
• Les travaux éligibles doivent être inhérents à des travaux de réhabilitation permettant de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent. De plus, il devra respecter au moins six performances techniques selon l’arrêté du 19 décembre 2003.
• Compris dans le calcul des niches fiscales.

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• Dispositif du Déficit Foncier :

• Trois types de travaux sont déductibles des revenus fonciers et reportables 10 années, à savoir : les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration. A noter que les travaux permettant une création de surface supplémentaire ne sont pas éligibles.
• L’excédent du montant travaux peut être imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €, lors de l’année de réalisation des travaux. 
• Avantage fiscal immédiat.
• Hors plafonnement des niches fiscales.

Ce montage est unique en termes de défiscalisation. En investissant dans un Pinel optimisé au Déficit Foncier, l’investisseur aura la possibilité de cumuler deux avantages fiscaux, au même titre que s’il investissait dans ces dispositifs séparément. Ce dernier offre d’ailleurs un avantage fiscal plus important que le Pinel ancien seul ou déficit foncier seul. Puisque la réduction d’impôt est calculée sur le montant du foncier ainsi que les travaux des parties privatives et le déficit foncier sur la partie travaux communs.

En effet, les travaux éligibles au déficit foncier pourront générer un gain d’impôt pouvant aller jusqu’à 62,2% (si TMI à 45% + 17,2%), contre seulement 21% s’ils étaient éligibles uniquement au Pinel Ancien.  D’autre part, dans le cas du Pinel optimisé au Déficit Foncier, une réduction d’impôt est calculée sur la base du foncier, dans le cadre du déficit foncier classique, aucune réduction d’impôt n’est possible. À noter que pour obtenir et conserver ces avantages fiscaux, il faut que les contraintes imposées par la Loi Pinel, soient respectées.

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Quel programme est éligible au Pinel optimisé au déficit foncier ?

Investir dans un bien éligible au Pinel optimisé au Déficit Foncier c’est s’assurer de placer dans un bien à proximité du centre-ville, où règne une tension locative certaine puisque situé au sein d’une zone tendue. Cet élément est un point primordial en termes de plus-value et donc de revente. D’autant plus que, majoritairement, les programmes éligibles au Pinel optimisé au Déficit Foncier sont des résidences intimistes, bénéficiant d’un charme et d’éléments architecturaux exceptionnels. 

Ce type de programme est assez rare sur le marché, cependant, quelques opérations peuvent être réalisées. Il est alors important de poser rapidement une option pour être sûr de bénéficier de ce rare avantage fiscal. Nous vous invitons à nous contacter rapidement si vous portez un intérêt sur ce type de montage.

Retrouvez notre offre en Pinel optimisé au Déficit Foncier, dans le lien suivant. 

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À qui ce dispositif peut-il convenir ? 

Investir dans un produit de défiscalisation, quel qu’il soit, est possible pour tous contribuables français. Cependant, dans le cadre d’un produit éligible au Pinel optimisé au déficit foncier, la réduction d’impôt maximale inhérente à la Loi Pinel est égale à 6 000 € chaque année. Quant à l’avantage fiscale correspondant au déficit foncier, celui-ci permet d’éviter la fiscalité des revenus fonciers inhérents au bien acquis. 

De ce fait, ce dispositif est idéal pour les contribuables français ayant un impôt de 10 000 € maximum. Au-delà d’autres solutions peuvent être envisagées.

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• Exemple d’investissement dans un programme en Pinel optimisé au déficit foncier

Madame, Monsieur CORNEILLE sont, à ce jour, imposés à une tranche d’imposition de 30% leur engendrant un impôt avoisinant les 5 000 €. Ce couple, sensible à l’immobilier ancien, et disposant d’un budget de 350 000 € maximum, nous demande conseil : 

Nous leur préconisons alors d’investir dans un bien éligible au Pinel optimisé au déficit foncier, valorisé 320 000 €, en s’engageant sur 9 années :

• 220 000 € d’assiette Pinel (foncier + travaux parties privatives)
• 100 000 € de déficit foncier

En plaçant dans ce bien, ils bénéficieront d’une réduction d’impôt de 4 400 € dès la livraison du bien, pendant 9 ans. De plus, dès lors que le bien sera loué, 800 € HC chaque mois, le couple évitera la fiscalité inhérente à ses revenus fonciers pendant 10 années minimum.

En somme, ce couple aura évité pendant 9 années, 39 600 € d’impôt (4 400 € x 9), ainsi qu’a été épargné de près de 50 000 € d’impôt foncier (TMI à 30%+ PS à 17,2%). Soit un avantage fiscal d’environ 80 000 €. 

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