SARL de famille LMNP : Les 3 choses à (vraiment) savoir avant d’investir !

SARL de famille LMNP –

Une SARL est un outil patrimonial qui permet de faciliter la gestion de vos biens. Il n’est pas rare de vouloir investir à plusieurs dans l’immobilier, mais il faut alors sélectionner le bon outil.

Nous allons découvrir dans cet article en quoi la SARL de famille peut être un bon moyen de gérer des locations d’appartements meublés.

Qu’est ce qu’une SARL de famille ?

De nature commerciale, la SARL est la forme de société la plus répandue en France en représentant plus de la moitié des sociétés. Cette forme de société s’utilise principalement par les PME. En pratique, on constate qu’un certain nombre d’entre elles s’organisent entre les membres d’une même famille jusqu’au deuxième degré, en ligne collatérale autrement dit : frères et sœurs. Il s’agit des SARL de famille ou SARL entre époux.

De fait, une SARL de famille ne peut être qu’entre :

• Epoux,
• Partenaires liés par un PACS,
• Deux époux et l’enfant d’un premier mariage,
• Un père, ses enfants et leurs conjoints ou partenaires,
• Un père et son/ses enfant(s),
• Un grand-père et plusieurs petits-enfants, à condition que ceux-ci soient des frères et sœurs,
• Frères ou sœurs et leurs conjoints ou partenaires,
• Un beau-père et son gendre.

Quelle société profite du statut SARL de famille ?

Une société est de nature commerciale de par sa forme et son objet. Le simple fait de choisir une SARL rend la société commerciale quelle que soit l’activité exercée.

La SARL, a été introduite en France par la loi du 7 mars 1925, le législateur s’est inspiré d’un modèle allemand datant de 1892 et resté en vigueur dans les départements de l’Est de la France.

La dimension familiale est prégnante dans la SARL, en effet, cette forme de société présente notamment l’avantage d’exercer le commerce sans prendre nécessairement la qualité de commerçant. Ainsi, cela permet d’avoir, parmi les associés des individus qui n’ont pas la capacité commerciale.

Ces personnes vont pouvoir exercer une activité commerciale sans pour autant encourir une responsabilité personnelle, hormis quelques cas spécifiques. A l’inverse, la majorité des sociétés civiles présentent un risque illimité, en d’autres termes, l’associé est tenu aux contributions, aux pertes et à l’obligation de la dette. De plus, la société civile est une société dite transparente d’un point de vu fiscal, de fait, l’impôt va frapper les propriétaires ou les associés au titre de l’impôt sur le revenu.

Une SARL de famille est donc une SARL classique mais dans laquelle tous les associés sont issus de la même famille. Le fait de connaitre tous les associés d’une société est un réel atout en termes de sécurité, de confiance dans les investissements et la gestion.

Généralement, les bénéfices des sociétés commerciales se soumettent à l’impôt sur les sociétés. Cependant, au sein des SARL de famille il est possible pour les associés fondateurs de choisir le régime de l’impôt sur le revenu si cette formule se montre plus avantageuse.

Les avantages d’une SARL de famille 

La SARL de famille est un outil patrimonial et fiscal particulièrement avantageux. Toutefois, il est primordial de savoir les tenants et aboutissants de cet outil.

La SARL classique est soumise par défaut à l’impôt sur les sociétés. Toutefois, vous pouvez sous certaines conditions opter pour le régime de l’impôt sur le revenu durant une période maximale de 5 ans. Cette option est assez rare pour une SARL classique.

La SARL de famille, quant à elle, profite du régime de l’impôt sur le revenu pendant une durée illimitée. A noter que cette fiscalité est tout l’enjeux de la SARL de famille qui permet une fiscalité plus avantageuse que la SARL classique.

La spécificité de la SARL de famille réside dans le fait qu’il est possible d’investir dans un bien immobilier à plusieurs et ainsi réduire le coût de l’opération.

Attention !

Si de nouveaux associés adhèrent à la SARL de famille et n’étant pas un membre de la famille par lien de sang ou d’alliance, la SARL de famille perd définitivement l’avantage de la fiscalité à l’IR. 

De plus, si vous choisissez d’être imposé à l’IS, la SARL de famille ne pourra pas faire de retour en arrière !

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Une fiscalité attrayante : le régime fiscal de l’IR

Premièrement, pour que la SARL de famille puisse choisir sans limitation de durée l’imposition sur le revenu (des associés) ou le régime des sociétés de personne, elle doit exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. Toutefois, les sociétés ayant une activité libérale ne peuvent être assujettis à la fiscalité de l’impôt sur le revenu. 

Au sein d’une SARL différents régimes fiscaux existent en fonction de la nature de l’exercice. On compte trois typologies :

• Les Bénéfices Agricoles (BA) qui découlent d’une activité agricole,
• Bénéfices Industriels et Commerciaux qui découlent par exemple d’une activité de location meublée,
• Les Bénéfices Non Commerciaux qui découlent d’une activité non commerciale (profession libérale).

De plus, concernant les activités commerciales professionnelles (LMP) les déficits de l’entreprise sont imputables du revenu global de l’associé proportionnellement à ses parts. En revanche, une SARL de famille en LMNP ne bénéficie pas de cet avantage. 

A noter que le résultat de la société est imposé au niveau des associés en fonction de la proportion de leur part dans la SARL de Famille.

Quelle imposition ?

La fiscalité de la SARL de famille ne vous fait pas supporter deux fois l’imposition.

En effet, au sein d’une SARL classique, les bénéfices de la société sont imposés au titre de l’impôt sur les sociétés de 25% depuis le 1 janvier 2022 et également au titre de l’impôt sur le revenu, si et seulement si les bénéfices sont distribués.

Pour une SARL de famille la distribution des bénéfices n’entre pas en compte dans le calcul de l’impôt. En effet, qu’ils soient distribués ou non ils seront imposés. Toutefois, pour certains investisseurs l’imposition sur les revenus n’est pas toujours bénéfique.

Le taux sur l’impôt sur les sociétés est de 25%. De fait, il faudra que votre tranche marginale d’imposition ne soit pas supérieure au taux de l’IS pour en profiter. Rappelons que les tranches marginales d’imposition vont de 0% à 45%. Ainsi, en fonction de votre situation fiscale, l’imposition à l’IR n’est pas toujours adaptée.

Autres avantages de la SARL de famille, l’investisseur sera exonéré de plus-value professionnelles en fonction des recettes, du prix de cession et uniquement en cas de départ à la retraite. Aussi, l’activité doit être exercée depuis minimum 5 ans.

SARL de famille et LMNP

La SARL de famille vous permet de réaliser un investissement immobilier via la location meublée contrairement à la SCI à l’IR. En effet, une Société Civile Immobilière se doit d’exercer une activité civile et non commerciale. De fait pout réaliser une location meublée via une société vous devez opter pour :

• SCI assujettis à l’impôt sur les sociétés,
• SARL de famille.

Toutefois, la SARL exerce de nature une activité commerciale. De fait, vous ne pouvez en aucun cas louer un ou plusieurs logements nus (non meublés) par l’intermédiaire d’une SARL de famille. A l’inverse la location meublée y est autorisée car considérée comme une activité commerciale. En effet, le fait de louer son logement sous un bail meublé change la nature des revenus perçus. Ainsi, tous revenus générés par la location meublée s’apprécient dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non comme un revenu foncier.

Ce type de société est un avantage pour les investissements en dispositif LMNP.

Le dispositif du LMNP

Pour rappel, le dispositif LMNP vous permet de déduire de vos loyers l’ensemble des charges réelles inhérentes à l’investissement. De plus, vous pouvez amortir chaque année au sens comptable votre bien, les meubles et les éventuels travaux réalisés. De fait, ce statut vous permet d’encaisser des loyers quasiment nets d’impôt, vous assurant une forte rentabilité.

Réaliser une location meublée est idéale pour se constituer un patrimoine à forte valorisation sur le long terme et également un revenu complémentaire. De plus, la location meublée permet de mettre en place différents types de location.

Premièrement, la location courte durée sous forme de nuitée permet une forte rentabilité locative. Cette typologie de location est idéale au cœur des villes très touristiques comme Lyon, Nice, Nantes ou encore Bordeaux.

Deuxièmement, la location meublée en bail de mobilité. Cette typologie de location a été mise en place en novembre 2018 (loi Elan) et permet de louer un bien via un bail de 1 mois à 10 mois. Ainsi, un investissement via un bail de mobilité est idéal pour une cible de professionnels itinérants. Dans ce cadre, il faut privilégier les emplacements proches des Facultés, centres hospitaliers et quartier d’affaire comme le quartier de la Part-Dieu à Lyon.

Enfin, la colocation qui s’apparente à de la location meublée classique. Ici, le loyer s’appliquera à la chambre.

La SARL de famille imposée à l’impôt sur le revenu va permettre aux investisseurs de réduire le coût global de l’opération. Les charges et les amortissements constatés sont plus élevés que les loyers perçus. De ce fait, certaines années, le résultat de la SARL de famille pourra être déficitaire.

Exemple d’investissement LMNP en SARL de famille 

Une SARL de famille se compose de quatre personnes, les parents avec leurs 2 enfants. Elle dégage un bénéfice de 200 000 €. Chaque associé détient 25% des parts.

La SARL de famille a réalisé un investissement via le dispositif LMNP à Lyon.

De fait, chaque associé sera soumis à l’impôt sur le revenu avec une assiette taxable de 50 000 €.

Autre exemple

Une SARL de famille exerce une activité professionnelle de fleuriste et se compose de deux associés. Elle dégage un déficit de 100 000 €. Chaque associé détient 50% des parts de la société.

Ici, de par l’activité commerciale professionnelle de la SARL de famille, chaque associé pourra imputer 50 000 € de son revenu global personnel.

Pour conclure, la SARL de famille est un moyen stratégique de réduire le cout de son investissement. Vous partagez les frais d’acquisition entre les associés. Ce type de société permet également de bénéficier des avantages du statut LMNP.

En effet, il se soumet exclusivement à l’impôt sur le revenu. Cette option est valable uniquement si l’activité est commerciale, ce qui correspond en tout point à la location meublée.

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