Les pièges à éviter lors d’un achat en Monuments Historiques

Le dispositif des Monuments Historiques se rapproche de la loi Malraux, dans la typologie de l’acquisition et l’objectif du législateur. En effet, ces deux lois ont été mise en place afin de sauvegarder le patrimoine architectural français. Ainsi, en contrepartie d’un achat avec une large part de travaux, les investisseurs vont bénéficier d’une optimisation fiscale.

Elles différent sur certains points, mais les modalités d’investissement restent similaires : investir dans un bien immobilier classé sur lequel va être réalisé d’important travaux de rénovation. Cependant, avant de se lancer dans cette belle aventure, il est primordial d’éviter certains pièges liés à l’achat d’un Monument Historique.

I. Rappel sur le dispositif des Monuments Historiques

Pour rappel, la loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques permet une déduction du revenu imposable de 100% des travaux de restauration engagés par le contribuable sur les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques.

De fait, un investissement dans un bien immobilier classé en tant que Monuments Historiques s’adresse aux contribuables français ayant une forte imposition, avec une tranche marginale d’impôt de 41% ou plus. En effet, de par les budgets élevés d’acquisition et surtout l’aspect long-terme d’un tel investissement, il est primordial d’étudier en détail un projet dit « MH ».

Prenons l’exemple d’un investissement d’un bien sous le dispositif des Monuments Historiques.

L’investisseur, contribuable français ou une structure à l’IR, achète le foncier du bien pour un montant de 200 000 €. De plus, le montant des travaux dédié à la rénovation du bien s’élève à 100 000 €, soit un investissement total de 300 000€.

Partons du principe que la tranche marginale d’imposition de l’investisseur est de 41% avec des revenus annuels imposables de l’ordre de 250 000 €.

Les travaux vont être réaliser sur deux années civiles. De ce fait la réduction d’impôt pour l’investisseur sera de 20 500 € par an durant les 2 années des travaux. En effet, il déclarera pour chaque année un revenu imposable minoré de 50 000 €.

Par ailleurs, un tel dispositif peut permettre à l’investisseur en MH de changer de tranche marginale d’impôt (sur ses autres revenus additionnels, passer par exemple de 41% à 30%, comme dans notre exemple ci-dessus) ou même réduire son imposition sur l’année en cours à 0 €.

Ainsi, les critères pour bénéficier du dispositif Monuments Historiques sont très stricts. Tout d’abord, les immeubles doivent être classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques de France.Autrement dit, les immeubles doivent présenter un intérêt public que ce soit historique ou artistique. De plus, les travaux doivent être supervisés par les Architectes des Bâtiments de France après avoir été validés par la préfecture. Cela restreint donc drastiquement les possibilités d’investissement sous ce dispositif MH.

Aussi, l’investisseur doit s’engager à conserver le bien pendant une durée minimale de 15 ans, à partir de sa date d’acquisition. D’où l’aspect long-terme d’un tel investissement immobilier.

II. Les pièges à éviter

1. La cohérence de l’environnement avec le projet

Comme expliqué dans notre article « La Mise en location ou Non d’une acquisition en Monuments Historiques » il n’est pas obligatoire de louer l’appartement acquis en tant que MH. En effet, le dispositif des Monuments Historiques est la seule loi dite de défiscalisation n’obligeant pas l’investisseur/propriétaire à louer son bien immobilier.

De fait, un projet d’acquisition en Monuments Historiques peut découler d’un souhait d’investissement locatif (en mettant le bien à la location) ou bien d’un projet plus personnel d’occupation du bien en tant que résidence principale ou secondaire.

Dans les deux cas, pour louer ou occuper, il est essentiel de visiter le bien avant d’effectuer une acquisition en Monuments Historiques. C’est pour cela que les conseillers Corneille Patrimoine visitent systématiquement tous les projets immobiliers anciens proposés à nos clients. En effet, lors d’une visite, il est plus confortable de faire un état des lieux du bâtiment et de sa situation géographique. Ainsi, l’acquéreur aura un aperçu réel de l’environnement du bien, de son potentiel, mais aussi des différents travaux à réaliser. En effet, de par un budget élevé de rénovation, il est important pour l’investisseur de maitriser l’ensemble des travaux réaliser, que ce soit sur les parties intérieures comme sur les parties communes du bâtiment.

Aussi, l’emplacement reste l’élément primordial dans tout projet immobilier. De fait, en fonction de votre projet personnel, l’environnement direct du projet peut être différent. Dans l’optique d’un achat pour occuper, les désirs de chaque investisseur seront différents. Vous pouvez aussi bien investir dans une zone périphérique d’une grande métropole (voir notre programme MH à proximité de Montpellier), que de l’hypercentre ville (voir notre programme MH à Lyon).
Dans une optique de mise à la location, la rentabilité locative d’un bien classé Monuments Historiques peut être élevée, à condition de s’assurer de la qualité du secteur et de sa tension locative.

2. L’achat d’un bien trop cher

L’un des points essentiels avant l’achat d’un appartement classé Monuments Historiques est de vérifier la cohérence du prix avec le marché ancien de la zone. En effet, comme pour la loi Malraux, une partie du prix correspond au foncier tandis que l’autre est lié aux dépenses de travaux. Ainsi, il faut veiller à trouver un bon équilibre en ce qui concerne le ratio Foncier/Travaux.
En d’autres termes, il faut faire extrêmement attention à ne pas surpayer son investissement immobilier. Pour cela, vous devez être attentif à la localisation du bien, mais aussi à son état. Plus le bien immobilier sera dégradé, plus un ratio travaux important parait concevable.

Dans tous les cas, il faut appliquer une stratégie de comparaison avec les biens immobiliers anciens dans le secteur et comparer les prix au m². Les conseillers de Corneille Patrimoine ont développé pour cela une grille d’analyse précise sur un achat en Monuments Historiques. N’hésitez pas à nous contacter pour tout projet en MH.

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3. La faisabilité du projet

Enfin, devant la spécificité d’une acquisition sous le dispositif Monuments Historiques, nous vous conseillons fortement de contacter un spécialiste indépendant du secteur.

En effet, la faisabilité de tels projets est souvent remise en question en fonction de très nombreux éléments. Ainsi, la réalisation des travaux peut être longue, l’investisseur doit donc prévoir un plan de financement adéquat.

De plus, le dispositif immobilier des Monuments Historiques reste particulier. Les travaux doivent respecter de nombreuses normes dans leur réalisation et nécessitent l’accompagnement des Architectes des Bâtiments de France. Ces derniers suivent et encadrent les travaux durant toute la période du chantier.

Aussi, en amont au projet, le permis de construire doit lui aussi être spécifique.

De même l’inscription à l’inventaire doit être validée par un cabinet d’avocat fiscaliste…

La liste des pièges à éviter lors d’une acquisition en MH restent donc exhaustive. Mais nous vous avons présenté à travers cet article les pièges principaux à éviter lors d’un investissement en Monuments Historiques. Nos conseillers, indépendants dans leur proposition et experts de ce segment de marché MH, vous accompagnent dans vos projets d’achat en Monuments Historiques. De plus, nos conseils d’investissement restent à « prix promoteurs », et ce, suite à une analyse précise de votre situation et des projets potentiels. N’hésitez donc pas à nous contacter !

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