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Pourquoi investir dans un programme immobilier en Déficit Foncier ?

Tout d’abord, le Déficit Foncier est un dispositif et non une loi. De ce fait, ce dispositif repose sur le Droit Commun et à pour objectif de créer un “déficit” budgétaire lors d’une rénovation d’un logement ancien afin de profiter d’un double avantage fiscal. Par conséquent, investir dans un programme immobilier Déficit Foncier s’avère particulièrement intéressant lorsque vous payez de l’impôt foncier. 

Pourquoi investir dans un programme immobilier en Déficit Foncier ?

L’État a mis en place ce dispositif afin de redynamiser le marché locatif par la réhabilitation de biens immobiliers anciens. La réalisation de travaux de rénovation d’un bien immobilier faisant l’objet d’une location par la suite peut avoir une optimisation fiscale hautement avantageuse. En effet, réaliser un investissement immobilier avec le dispositif Déficit Foncier permet d’imputer vos revenus fonciers imposables. Vous allez donc pouvoir, grâce au déficit effectué, réduire totalement votre impôt venant des loyers que vous percevez via de la location nue.

Investir dans un programme immobilier Déficit Foncier : La fiscalité

Premièrement, il est important de rappeler que le revenu foncier est davantage fiscalisé que le revenu du travail. Le revenu du travail est soumis uniquement à la TMI (Tranche Marginale d’Imposition) de l’ordre de 11% 30, 41% ou 45%, alors que le revenu foncier est à la fois soumis à la TMI mais également au Prélèvements Sociaux  de l’ordre de 17,2%. De fait, pour les personnes soumises à une TMI de 45% et 17,2% de PS, leurs revenus fonciers sont imposés à hauteur de 62,2%. Concrètement, si vous avez 10 000 € de revenus fonciers chaque année, il vous restera 3 780 € après impôt.

À noter que le taux de prélèvements sociaux peut augmenter, il y a 10 ans le taux de prélèvements sociaux était de 13,50%.

Réaliser un investissement en Déficit Foncier avec une charge travaux déductibles adéquate peut donc vous faire économiser jusqu’à 62,2% d’impôt.

Deuxièmement, la Déficit Foncier dispose d’un second avantage fiscal. En l’occurrence, ce dispositif permet d’imputer jusqu’à 10 700 € par an sur son impôt sur le revenu durant l’année des travaux. Concrètement, si vous réalisez un Déficit Foncier avec trois années de travaux, vous pourrez économiser 10 700 € d’IR pendant ces trois années soit une économie de 32 100 € d’impôt sur le revenu.

Si vous dégagez encore du déficit, le montant des travaux de votre Déficit Foncier est reportable 10 ans.

N’hésitez pas à nous contacter pour étudier votre projet !

• Que peut-on déduire des revenus fonciers ?

En réalisant une opération de Déficit Foncier, il vous est possible de déduire certains charges telles que : 

• les frais de gestion et d’administration (conciergerie, agence immobilière ou syndic de copropriété)
• les provisions pour charge
• la taxe foncière
• les dépenses liés aux réparations et de l’entretien
• l’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire
• les primes d’assurance
• les intérêts et frais d’emprunt

Quels sont les avantages d’un investissement en Déficit Foncier ?

Les avantages d’investir en Déficit Foncier sont multiples. Voici les trois principaux avantages.

• L’optimisation fiscale

Comme évoqué précédemment, le Déficit Foncier permet un double avantage fiscal avec un déficit créé pour supprimer les revenus fonciers ainsi qu’une imputation possible de 10 700 € chaque année sur l’IR, durant la période de travaux. Les travaux réalisés pour l’entretien, l’amélioration et la réparation sont intégralement déductibles des revenus fonciers.

La fraction du déficit supérieure à 10 700 € ainsi que celle provenant des intérêts d’emprunt s’imputent sur les revenus fonciers les dix années suivantes, générant ainsi une économie d’impôt sur le revenu en différé.

L’efficacité fiscale de ce dispositif de droit commun est proportionnelle à la TMI (Tranche Marginale d’Imposition) de l’investisseur, c’est-à-dire que plus la TMI est importante, plus l’avantage fiscale sera important.

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• Du Déficit Foncier au LMNP 

Lorsque vous faites un investissement immobilier à travers un Déficit Foncier, vous avez une obligation de location nue pendant les trois années qui suivent l’année de fin des travaux. Par définition, le dispositif Déficit Foncier a un objectif de défiscalisation de votre imposition avec un investissement locatif nu tandis que le dispositif LMNP qui a un objectif de complément de revenus avec un investissement locatif meublé.

Ces deux dispositifs partagent néanmoins certains points communs. En effet, ils ne possèdent ni plafonds de loyers ni plafonds de ressources et ne sont pas concernés par la niche fiscale de 10 000 € par an. Ces points communs vous permettent de facilement passer d’une location nue en Déficit Foncier à une location meublée en LMNP suite au trois années de location nue. Ce passage d’un dispositif à l’autre entraîne deux facteurs : 

• accroître la rentabilité du bien en augmentant le montant du loyer, passant d’une location nue en meublé
• amortir comptablement le bâti en déduisant vos revenus BIC de votre location meublée et ainsi percevoir un complément de revenu quasiment nets d’impôts

• Le charme de l’ancien

Le Déficit Foncier est synonyme d’investissement dans l’immobilier ancien. Les normes énergétiques/environnementales ont de plus en plus d’importance dans la qualité d’un logement. Le Déficit permet d’associer le cachet de l’immobilier ancien (parquet massif, cheminée imposante, grande hauteur sous plafond, grande fenêtre, …) à la mise à jour des normes en vigueur. À noter que dans un programme Déficit Foncier tout est rénové, vous êtes à l’abri d’éventuels travaux dans la copropriété durant de longues années. De ce fait, le Déficit Foncier est un avantage pour le propriétaire d’un point de vue emplacement et rénovation de l’appartement mais également pour le locataire qui pourra profiter du charme de l’ancien.

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Quels sont les inconvénients d’un investissement en Déficit Foncier ?

Même si investir en Déficit Foncier est particulièrement intéressant lorsque l’on dépasse 5 000 € de revenus fonciers, nous pouvons constater certains inconvénients.

• L’obligation de location nue pendant 3 ans

Lors de votre investissement locatif en Déficit Foncier, vous avez l’obligation de louer votre logement non meublé durant trois années minimum. Cette obligation bride le potentiel de forte rentabilité. 

Toutefois, comparé aux autres dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel avec son obligation de location pendant 6 ans ou encore la loi Malraux avec son obligation de location nue pendant 9 ans,  cela reste relativement court.

• Les travaux non pris en compte lors du calcul de la Plus-Value

Lors de la cession du bien immobilier, les travaux déduits du revenu ne sont pas pris en compte pour déterminer l’éventuelle Plus-Value imposable. Après 22 ans de détention, les Plus-Values immobilières bénéficient néanmoins une exonération d’impôt. Après 30 ans de détention, elles bénéficient également d’une exonération des Prélèvements Sociaux.

À noter que la Plus-Value immobilière est de l’ordre de 19%. Pour une Plus-Value de 40 000 €, cet impôt sur le revenu de 19% représente 7 600 €. La Plus-Value imposable est surtaxée si cette dernière dépasse 50 000 € de PV.

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Les 3 pièges à éviter en investissant dans un programme immobilier Déficit Foncier

• Piège N°1 : Ne pas adapter son projet à sa situation fiscale

Profiter de l’imputation des 10 700 € sur le revenu global n’est pas forcément la meilleure stratégie d’investissement. En effet, si vous avez davantage de revenus fonciers que de revenus globaux, il est plus important de déduire les travaux, qui-plus-est, est reportable 10 ans puisque le revenu foncier est davantage fiscalisé que le revenu global.

Fiscalité du revenu foncier = Tranche Marginale d’Imposition (11%, 30%, 41% ou 45%) + Prélèvements Sociaux (17,2%)

Fiscalité du revenu global = Tranche Marginale d’Imposition (11%, 30%, 41% ou 45%)

Vice-versa, si vous avez des revenus globaux plus importants que vos revenus fonciers, il est vivement recommandé de profiter de cette imputation de 10 700 € durant l’années des travaux.

• Piège N°2 : Les vacances locatives auprès de l’Administration Fiscale

Afin de bénéficier du double avantage fiscale qu’offre le dispositif Déficit Foncier, le bien immobilier doit être louer jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation des 10 700 € sur le revenu global. Si cette condition n’est pas respectée, l’Administration fiscale peut rejeter votre imputation des trois années qui précèdent celle au cours de laquelle la location a cessé.

• Piège N°3 : Tous les travaux ne sont pas déductibles

Lors d’un investissement dans un programme Déficit Foncier, les travaux sont le principal facteur d’optimisation fiscale. L’article 31 du code des impôts vous indique précisément les travaux éligibles au Déficit Foncier. 

• Les travaux déductibles concernent :

• l’entretien
• l’amélioration
• la réparation

• Les travaux non-déductibles sont :

• des travaux de construction
• des travaux de modification du bâti (création/d’agrandissement de surface)

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Le Pinel optimisé au Déficit Foncier

La loi Pinel dans l’ancien vous permet de bénéficier des mêmes avantages que la loi Pinel classique. En d’autres termes, vous disposez d’une réduction d’impôts maximum de 63 000€ sur 12 ans, dans la limite d’un investissement de 300 000€ par an plafonné à 5 500€ du m². La location est ici obligatoire durant un minimum de 6 ans, et ce à loyer plafonné. À noter que la réduction d’impôt enregistrée rentre dans le plafonnement des niches fiscales égal à 10 000 €.

De plus, le Pinel ancien vous offre la possibilité d’investir dans un appartement de charme. Rajouté à cela, vous profitez de la rénovation de tout l’immeuble selon les dernières normes en vigueur RE 2020 et de Basse consommation énergétique.

Aussi, vous profitez du dispositif du Déficit Foncier, permettant un double avantage fiscal. Ce dispositif de défiscalisation est particulièrement intéressant pour les personnes ayant des revenus fonciers. En effet, il vous donne accès à une double défiscalisation sur vos revenus fonciers, mais aussi sur votre revenu global.

Investir dans un programme immobilier Déficit Foncier : Conclusion 

Investir dans un programme immobilier avec le dispositif Déficit Foncier peut être particulièrement intéressant si votre situation patrimoniale correspond aux attentes de défiscalisation de ce dernier. À l’aide d’une expertise ainsi qu’un accompagnement global de votre projet, vous pourrez profiter d’une double optimisation fiscale avantageuse sur vos revenus fonciers mais également vos revenus globaux avec une déduction de 10 700 € pendant l’année des travaux avec une possibilité de passage en LMNP après 3 ans de location nue afin de profiter d’un complément de revenus sous forme de loyers, quasiment nets d’impôts grâce aux différents amortissements comptables.

Si vous souhaitez en savoir davantage sur ce dispositif par rapport à votre situation fiscale, n’hésitez pas à contacter Corneille Patrimoine, cabinet de Gestion de Patrimoine indépendant.

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