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Pourquoi investir dans un programme immobilier Monuments Historiques ?

La loi Monuments Historiques propose aux investisseurs d’acquérir un bien immobilier de Prestige afin de le restaurer et de le louer, permettant des mesures fiscales très favorables. En effet, investir dans un immeuble classé Monument Historique permet, en plus de se constituer un patrimoine d’exception, de bénéficier d’un régime fiscal très favorable. Les propriétaires de Monuments Historiques sont autorisés à déduire de leur revenu global tout (ou une partie) des charges supportées, que l’immeuble soit mis en location ou utilisé à titre de résidence principale ou secondaire. Corneille Patrimoine vous explique pourquoi, comment et quand est-il intéressant d’investir dans un programme Monument Historique.

Pourquoi investir dans un programme Monument Historique ?

• La fiscalité

Le principal avantage de la loi Monument Historique réside dans sa fiscalité. En effet, ce dispositif offre une déduction du revenu global sans plafond de défiscalisation. À noter que cette dernière n’entre pas dans les niches fiscales de 10 000 €/an.

Le montant imputable sur le revenu global varie selon que le bien soit loué ou non :

• Si le bien est loué : totalité des charges foncières et intérêts d’emprunt inclus
• Si le bien est occupé par son propriétaire et ne génère aucun revenu : totalité des dépenses de travaux de réparation ou d’entretien subventionnés. Les autres charges et dépenses sont déductibles de leur revenu global à concurrence de 50% (ou 100% si le bien est ouvert au public)

Par ailleurs, ce ne sont pas les seuls avantages fiscaux de ce dispositif. Nous pouvons également retrouver :

• L’imputation des charges ainsi que les déficits fonciers sur le revenu global
• La déduction des primes d’assurance
• La déduction des frais pour de la promotion et de la publicité (pour les visites notamment)
• Du remboursement des dépenses pour l’achat de matériel informatique utilisé pour la gestion de la billetterie ou le suivi des dépenses et des recettes 
• Possibilité d’exonération des droits de succession à condition que les héritiers donataires ou légataires aient signé une convention à durée indéterminée validée par le Ministère de la Culture et de la Communication

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• Les bénéficiaires

La loi Monuments Historiques s’adresse à l’ensemble des contribuables domiciliés fiscalement en France. Les personnes souhaitant bénéficier de cette dernière doivent acquérir ou être propriétaires d’un Bien Classé, Inscrit ou Agréé par les Affaires culturelles et profite tout particulièrement aux contribuables situés dans les tranches marginales d’imposition les plus hautes, qui ont un attrait pour les vieilles pierres et qui souhaitent se lancer dans un projet de rénovation. Ainsi, le dispositif de défiscalisation Monuments Historiques s’adresse principalement aux contribuables dépassant 100 000 € de revenu global par an.

• Les conditions

Ce dispositif oblige de multiples conditions afin de profiter de cet avantage fiscal qui sont :

• • Les bâtiments classés, inscrits et/ou agréés
  • Les bâtiments faisant partie du patrimoine national en raison du label délivré par la “Fondation du Patrimoine”

• L’obligation de conservation pendant 15 ans à compter de la date d’acquisition

• L’obligation de location nue pendant 3 ans ou une ouverture au public
• L’obligation de détention du bien immobilier directement ou au travers d’une SCI familiale 
• L’interdiction de démolir, transformé, vendre, donner ou léguer le bien immobilier sans une autorisation du ministère de la Culture

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• Les inconvénients

Ce dispositif possède de nombreux avantages mais aussi certains inconvénients tels que :

• L’interdiction de louer le bien à un membre du foyer fiscal du propriétaire
• La déduction des travaux ne peut s’effectuer que sur 3 années maximum

Les 3 erreurs à ne pas commettre dans un programme Monument Historique

• Erreur N°1 : Les critères de sélection du programme immobilier

Premièrement, il ne faut pas oublier qu’un investissement dans un programme Monument historique est avant tout un investissement immobilier. Investir dans un programme immobilier s’avère rapidement compliqué lorsque nous ne prenons pas en compte tous les critères de sélection. En effet, il est important de savoir que 80% de ces programmes ont un prix au m² nettement supérieur au prix au m² du marché de l’ancien de prestige. De ce fait, il faut faire une véritable étude du marché lors de sa recherche d’un programme immobilier intéressant sinon, l’avantage fiscal de ce dispositif ne servira qu’à amortir l’écart de prix lors de l’acquisition du bien.

Par ailleurs, contrairement au dispositif de défiscalisation Malraux, les biens immobiliers Monuments Historiques sont rarement situés en hyper-centre. Cette différence d’accessibilité influe sur la demande locative des différentes typologies. Concrètement, toutes les typologies de biens sont intéressantes lors d’un investissement dans un programme immobilier en loi Monument Historique, néanmoins nous ne nous adressons pas à la même cible avec un studio qu’avec un T4. De fait, il faut étudier davantage le marché locatif de la ville dans laquelle nous aimerions acquérir un bien immobilier.

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• Erreur N°2 : L’obligation de conservation

Comme évoqué précédemment, investir dans un programme Monument Historique requiert une obligation de conservation de ce dernier durant 15 ans afin de bénéficier de l’avantage fiscal. Le capital étant bloqué, il faut que votre situation financière soit stable afin de ne pas avoir besoin de ce capital avant les 15 années de détention.

• Erreur N°3 : Le calcul de la Plus-Value

Après 15 ans de détention du bien immobilier, vous êtes libre de revendre ce logement. Cependant, lors de la cession du bien, les travaux déduits du revenu ne sont pas pris en compte pour déterminer l’éventuel Plus-Value imposable. De ce fait, avec la taxe sur la Plus-Value immobilière, le montant imposable sera plus élevé. À noter qu’après 22 ans de détention, les plus-values immobilières privées bénéficient toutefois d’une exonération d’impôt. Après 30 ans de détention, elles bénéficient d’une exonération des prélèvements sociaux.

Cet investissement s’inscrit donc dans une logique de conservation long terme.

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Programme Monument Historique : Conclusion

Investir dans un programme Monument Historique a pour principal objectif d’acquérir un bien immobilier de Prestige afin de se constituer un patrimoine diversifié tout en profitant d’un avantage fiscal hautement intéressant, notamment pour les contribuables avec une TMI élevée. Ce dispositif ne possède pas de plafonds de défiscalisation, il n’entre pas dans la niche fiscale de 10 000 € et permet une exonération des droits de succession. Si vous êtes intéressés par l’investissement en Monument Historique, n’hésitez pas à contacter nos experts en investissement immobilier Corneille Patrimoine qui sauront vous conseiller au mieux, de la recherche du programme à la gestion du bien immobilier. Si vous êtes intéressé par l’investissement immobilier dans le neuf, Corneille Patrimoine est également présent à Lyon, Nantes et en Savoie.

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